날이 점점 추워지고 있습니다. 거의 가을 끝자락에 온것 같네요. 이런날씨에 전세나 월세 계약이 만료되어서 이사할 집을 보러다니는 분을 보면 왠지 모르게 서글퍼지네요.

근데 내가 처음에 계약할 때 오래 살지 안살지 몰라서 1년만 계약했는데, 막상 나가기 싫어지면 어떻게 해야 할까요? 집주인과 새롭게 계약해야 할까요?

결론부터 말씀드리면 1년짜리 계약서도 2년을 보장받을 수 있습니다.

이게 가능한 이유는 바로 주택임대차보호법에 의한것인데요. 주택임대차보호법에 의하면 2년 이하의 계약은 2년으로 간주한다는 조항이 있습니다.

출처: http://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=1&cciNo=2&cnpClsNo=2#629.1.2.2.1118829

즉, 전세나 월세 계약을 1년을 했건 1달을 했건 주택임대차보호법에 보호받을 수 있는 상황이 되어 있다면(계약, 대금전달, 주소이전, 실거주 등) 무조건 2년은 거주할 수 있는 권리를 보호받게 됩니다.

이러한 의미에서 집 주인 입장에서는 2년 미만의 계약은 사실상 무의미한 계약이 되겠습니다.

그러면 계약서에 1년으로 작성했는데, 무조건 2년을 살아야 하느냐? 라고 물으시면 그것은 또 아닙니다. 단지 2년까지 살수 있는 권리를 보장받은것이지 그렇게 하지 않는건 쌍방간의 합의에 의해서 결정하면 됩니다.

즉, 1년짜리 계약서를 썼으면 1년뒤에 나가면 됩니다. 계약서 자체가 쌍방간의 합의문(?)이라고 생각하시면 되겠죠.

이것이 법적으로는 어떻게 하더라도 계약한 집에 살 수 있는 권리를 보장받았다는것이지, 이것을 남용한다면 여러가지고 골치아픈 상황이 이어질 수 있습니다.

그러니 가능하면 계약을 2년위주로 계약하고, 2년 미만으로 할것이라면 임대차보호법으로 최대 2년간 살 수 있음을 계약하기전에 집주인과 어느정도 이야기를 해두고 경우에 따라서는 별도 계약서 재작성 없이 2년까지 산다는것을 정해두면 나중에라도 별탈 없을것 같네요.

저를 포함해서 대부분의 사람들이 월세 또는 전세로 살고 있을것 같습니다.

살다보면 전세나 월세 계약중에 이사를 가야하는 경우도 있고 집주인이 변경되는 경우도 있습니다. 이럴 때에는 어떻게 해야하는지 간단하게 알아보도록 하겠습니다.

우선 집주인이 변경되는 상황부터 이야기 해보겠습니다.

보통 월세나 전세 계약은 2년단위로 하게 됩니다. 하지만, 집주인이 변경되는 상황이라면 2년 계약이 딱 맞게 바뀌지는 않죠. 보통은 계약 중간에 변경됩니다.

이런 상황이라면 크게 보면 두가지 옵션이 있습니다. 기존 계약서를 유지하거나, 새로운 주인과 새로운 계약서를 다시 쓰는것이죠.

기존계약서만 있으면 집주인이 갑작스레 변경된다 하더라도 전세보증금은 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만, 집주인이 변경된것을 알게 되었다면 가능한 새로운 집 주인과 연락해서 전세보증금과 계약 사항에 대해서 확인하고 필요에 따라서 계약서를 새롭게 쓰면 되겠습니다.

이때! 주의하실점은 집주인이 변경되었단 말만 가지고 선듯 새롭게 계약서를 쓴다거나 하진 마시고, 제일 좋은것은 부동산을 통해 처리하는것이며 그것도 번거롭다면 최소한 등기부등본을 발급받아서 새로운 집주인의 인적사항을 확인하는것이 중요하겠습니다. 등기부등본은 누구나 조회할 수 있으며, 1000원 남짓 투자하면 됩니다.

간혹가다가 새로운 집주인이 당장 들어와 살겠다고 주장하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런경우에 집주인 말을 곱게 들어줄 필요는 없습니다. 계약기간이 남은 이상 계약기간 내에서는 살수있는 권리가 있는것이죠.

하지만 갑작스레 이사하게 되는 이사비용과 새로운 집을 구하면서 발생하는 공인중개사 수수료를 납부해준다면 이후의 결정은 거주자 몫이 됩니다. 어차피 쌍방간의 계약이니 서로 합의점을 찾으면 그렇게 하면 되는것이죠. 계약기간 내에 절대로 이사하는것이 싫다면 새로운 집주인이 이사비용의 10배를 준다고 해도 어쩔수 없는것이죠.

반대의 경우도 한번 생각해보겠습니다. 살다가 계약기간이 만료되지 않았는데, 이사를 해야하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

이 경우에는 위에서 언급한 내용의 반대로 생각하시면 됩니다. 이때는 집주인이 결정권이 있게됩니다. 계약을 파기하는 것은 세입자이기 때문에 집주인이 거기에 응하지 않으면 어쩔수 없는것이죠.

대신에 집주인에게 새로운 세입자를 구하면서 발생하는 복덕방비용을 제시한다던지 등의 조건으로 집주인과 원만하게 해결할 수도 있습니다.

대신에 복덕방비의 10배를 주겠다고 해도 집주인이 싫다고 한다면 어쩔 수 없는것이죠.

가장 좋은것은 집주인과 세입자가 상식선에서 비용을 정산한 뒤 서로 원하는 바대로 이사를 하거나 계속살거나 하는것이겠습니다.

네이버나 다음같은 회사들을 보면 특이한 직책이 있습니다. 바로 의장입니다.

일반적으로 주식회사의 경우에는 제일 흔한 직책이 대표이사 이거나 아니면 회장 정도일텐데요, 과연 의장은 어떤직책일까요?

회사에서는 그 회사의 각종 주요한 의사결정을 이사들이 모여서 결정합니다. 사외이사도 있고 일반 이사도 있고 그중에 대표 이사도 있죠.

이런 이사들이 모여서 의사결정 하는 모임을 이사회라고 합니다.

보통 이런 이사회에서 의사결정을 하는 과정에 대주주 또는 대표이사의 역할이 매우 큽니다.

대부분 회사의 최대주주인 회사의 주인격인 사람이 대표이사를 하는경우가 상당히 많습니다. 그렇기 때문에 의사결정에 이들의 의사가 강력하게 반영되기도 합니다.

그런데 대표이사와 같은 사람의 권한이 너무 크면 회사를 객관적으로 운영하고 비판적인 의견을 수용하기가 매우 어려워 집니다. 약간 독단적인 운영이 가능하게 되는것이죠.

이러한 부분을 견제 하기 위해서 이사회를 이끌고 주관하는 역할을 별도로 두는것이죠. 그 역할이 바로 의장입니다.

의장은 이사회가 원만하고 객관적으로 운영될 수 있도록 적절한 권한을 행사해서 회사 주인의 독단을 견제하는 역할을 한다고 생각하시면 됩니다.

즉, 회사 주인의 의사와 경영을 어느정도 분리시키기 위한 목적이라고 생각하시면 됩니다.

하지만, 실제 현실은 회사의 주인이 대표이사를 하기도 하고 회장도 하고 의장도 하고 결국 다 같은 역할을 합니다.

원래 의장은 이사회의 독립성을 유지하기 위한 역할이라는 부분만 기억하시면 좋겠네요.

날이 많이 선선해서그런지 여기저기 이사하는 집들이 많이 보이는 요즘입니다.

보통 이사를 나가는 과정 그리고 이사를 들어가는 과정에서 중요한게 바로 이런저런 공과금 및 관리비 정산이죠. 부동산을 끼고 이사를 진행하면 이런 소소한 부분들은 어느정도 부동산에서 처리해주니 사실 별다른 문제가 없이 잘 흘러갑니다.

일반 주택은 조금 다르겠지만, 아파트의 경우에는 이사 나가는 날까지 관리비를 비롯해서 온갖 비용을 일할계산해서 정산을 깔끔하게 하고 이사 들어오는 사람은 이사 들어온 날 부터 비용을 부담하게 되니 사실 크게 어려울것도 없습니다.

하지만, 단 한가지 문제의 소지가 있는 부분이 있습니다. 바로 전기요금 입니다.

전기요금도 일할계산해서 잘 처리하면되는데 뭐가 문제냐 하시는 분들이 대부분이실텐데, 아마 아래의 내용을 읽고나면 충분히 이해가 가실겁니다.

일반적인 주택의 경우에는 이사나가고 들어올때에 주로 한전에 전화를 해서 나가는 사람은 나가는 날까지, 들어오는 사람은 들어오는 날 부터 정산하면 됩니다. 특별할 것이 없습니다.

그런데 아파트의 경우에는 정상적으로 처리 했음에도 이사 들어오는 사람이 전기요금 폭탄을 맞을 수 있는 위험이 여전히 존재 합니다.

그 이유는 바로 전기사용량이 리셋되지 않는 이유로 누진세 폭탄의 가능성이 있는것이죠.

예를들어 설명드리겠습니다.

전기 사용량이 평소에 많은 집이 있습니다. 이집은 한달에 약 800kwh를 사용한다고 치고 15일쯤에 이사를 나가게 되어서 그날까지 쓴 약 400kwh요금인 7만 8천원 정도를 정산합니다. 이사 들어오는 사람은 전기요금 정산을 한것을 확인하고 맘편히 사용합니다. 하지만 평소 전기를 많이 쓰는편은 아니라서 남은 15일 동안 200kwh를 사용했다고 가정합시다.

이런 경우에 이사온 사람은 아마도 200kwh를 사용했으니 본인이 지불해야할 전기요금은 2만 2천원 정도라고 생각하고 있을겁니다. 하지만, 이분이 실제 내게 되는 요금은 약 14만원이 됩니다. 약 7배의 전기요금 폭탄을 맞게 되는것이죠.

왜 이런일이 일어날까요?

바로 리셋되지 않는 아파트 전기요금 정산과 누진세의 콜라보 때문입니다.

대부분의 아파트의 경우에는 전기요금을 중간정산을 하더라도 사용한 전기량에 대해서만 부과하고 전기사용량을 리셋하지 않습니다.

이사 들어온 사람은 아래와 같이 200kwh에 대한 요금을 예상했을겁니다. 약 2만 2천원이죠. 당연히 정산후 200kwh 만 사용했으니까요.

하지만 실제 고지서를 받으면 아래와 같은 전기요금을 받게 됩니다.

기존에 살던 사람이 400kwh 만큼 사용했고 그에 대한 요금이 약 7만 8천원을 정산했으니 21만7천원 에서 7만8천원이 빠진 금액을 실제 납부해야 하는것이죠.

고작 200kwh를 사용하고서 14만원을 납부해야 하는 어처구니 없는 상황이 발생하는것이죠.

일반적으로 아파트는 전기요금을 정산하더라도 계량기 리셋을 해주지 않기 때문에 고작 200kwh만 사용한 새롭게 이사 들어온 사람에게 매우 비싼 전기 요금 구간인 5단계와 6단계 전기요금을 적용하여 부과하는것이죠.

이러한 부분이 쉽게 해결되기는 어려울것 같습니다. 일반적으로 주택은 가구별로 한전에 직접 계약되어 전기요금 정산이 용이하지만, 아파트의 경우에는 아파트 단지 전체로 계약해서 관리실에서 계량 및 정산 업무를 대신하고 있어서 발생하는 일입니다. 전기요금고지서가 별도로 나오지 않고 관리비의 전기 항목에 포함 되어 나오는것이 그 이유이기도 하죠.

그렇다면 이렇게 이사가서 첫달에 전기요금 폭탄을 맞지 않으려면 어떻게 해야할까요?

첫번째 방법을오는 가능하면 전기요금 정산 기준일에 맞춰서 이사를 하는것입니다. 전기요금 정산일은 동네마다 틀릴 수 있으니 한전에 직접 문의하시거나 관리실에 문의하면 되겠습니다.

하지만 전기요금 때문에 이사 날짜를 바꿀 수는 없는 노릇이니 다른 대안을 제시하자면, 기존에 살던 분이 나가면서 전기요금을 잘정산했느냐만 확인하지 말고 실제 사용량이 어느정도인지를 같이 확인하는것입니다.

평소 내가 사용하던 전기량 보다 적게 사용하는 분이라면 크게 신경쓸 필요는 없겠으나, 평소 전기 사용량이 많은 분이었다면 그런 부분을 사전에 계약시 미리미리 합의 하거나 또는 이사 들어가서 전기요금 정산일 까지는 전기를 최대한 절약해서 사용하는 방법이 그나마 유효하겠습니다.

이런 불합리적인 구조가 있다는것이 이해하기 쉽지 않습니다만, 이사하시는 분들은 이사 들어가서 전기요금 사용량을 철저히 체크해서 생각치 않게 전기요금 폭탄을 맞지 않도록 신경써야 하겠습니다.