현재 기준금리가 2.5%로 유래없는 초저금리(?) 시기를 겪고 있는것 같습니다.

 금융 소득으로 생활하시는 분들은 좀 많이 답답한 일이겠으나, 대출을 활용해서 내집마련을 하고자 하는 분들에게는 이보다 더 좋은 기회가 어디있을까 싶습니다.

 게다가 정부에서는 내집마련디딤돌대출 이나 보금자리론 등의 정책으로 주태구입을 정책적으로 돕고 있습니다.

 더불어 전세값과 매매값의 차이가 거의 없어지면서 내집마련 하고자 하는 분들이 상당히 늘어나고 있는것 같습니다.

 그런데 막상 주택담보대출 또는 아파트담보대출만 생각하고 집을 덜컥 계약했다가는 예상외로 들어가는 비용때문에 오히려 득보다는 실이 많을수도 있습니다.

 가령 자동차 구입만 해도 첨에는 자동차 가격만 비교하게 되지만, 막상 계약하고 나면 취등록세, 채권매입(매도)비용, 보험료 등등 나가는돈이 만만치 않습니다.

 하물며 차만해도 이정도인데 몇억씩 하는 집은 오죽할까요? 그래서 이정도는 예상하고 집을 마련하셨으면 하는 마음에서 포스팅을 해봅니다.

 약 4억원정도의 주택 또는 아파트를 매매한다고 가정해보겠습니다.

 아파트나 주택을 거래하게 되면 첫번째로 예상해야 하는 비용은 부동산 중개 수수료입니다.

출처 : 서울시 부동산 종합정보(http://klis.seoul.go.kr/sis/userService/html/html.do?url=/info/realestate/realestate_fee)

 서울시 기준으로 약 4억원짜리 부동산을 매매하게 되면 부동산중개수수료는 4억의 0.4%인 1,600,000원을 중개수수료로 지불해야 합니다. 물론 중개업자에 따라서 어느정도 네고는 가능하겠으나 우선 법정수수료인 백육십만원이 우선 수수료로 나갑니다.

 다음으로는 흔하게 듣는 취득세 및 등록세를 준비해야 합니다. 면적에 따라 거래유형 및 종류에 따라 약간은 상이 하지만, 국민주택인 85제곱미터 이하의 주택인 경우에는 취득세가 집값의 1%를 납부해야 합니다. 즉 4,000,000원이 되겠습니다.

 이어서 붙는것이 바로 등록세입니다. 등록세 역시 1%를 납부해야 하므로 4,000,000원을 추가로 준비해야 합니다. 등록할때 지방교육세가 같이 붙는데 등록세의 20%를 납부해야 합니다. 이때 들어가는 비용은 800,000원이죠.

 자신의 이름으로 등록을 위해서 약 4,800,000원이 추가로 소요됩니다.

 원래는 2%이지만, 현재 주택의 경우에는 50% 감면해서 1%만 납부하면 됩니다. (2014년 5월 27일 기준)

 그다음에는 이 과정을 직접할 수 없기 때문에 통상 법무사 비용이 들어갑니다. 법무사가 대부분의 업무를 대행하기 때문에 법무사 수수료 및 채권 매입매도비용이 들어갑니다. 채권은 등기이전을 위해서 매입해야 하는데 통상 할인해서 판매해버리기 때문에 그 차액만 소모된다고 보면 됩니다. 4억원이므로 약 2.6%정도의 채권매입을 해야하지만 바로 매도하므로 채권 매입비용의 약 5~10% 정도의 비용만 준비하면 됩니다. 아마 이 과정에서 500,000~1,000,000원 또는 상황에 따라서는 그 이상의 비용이 소요될것입니다.

 여기까지가 아파트나 주택을 구입할때 들어가는 비용이 되겠습니다. 하지만 이것으로 끝이 아니죠.

 부동산을 보유하고 있으면 각종 재산세를 납부해야하고 건강보험료 상승효과가 있습니다.

 부동산 소유로 통상 납부해야 하는 세금은 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등입니다. 이 비용은 1년에 약 6~7만원 선으로 그리 크진 않습니다.

 서울시에서는 부동산 취득세 및 등록세 그리고 재산세 등에 대해 자동으로 산출하는 서비스를 제공하고 있으니 이용해보시기 바랍니다.

 http://klis.seoul.go.kr/gongsi/SIS_CAL.jsp

 다음은 건강보험료입니다. 직장가입자라면 큰 문제가 아니겠으나 지역가입자라면 대출이 많고 적음을 고려하지 않은 재산 및 소득 기준으로 건강보험료를 책정하기 때문에 건강보험료 상승도 염두해야 합니다.

 건강보험료 상승분은 상황에 따라 너무 변수가 많기 때문에 건강보험공단에 미리 문의해두면 좋을것 같네요.

 아마 4억원정도의 매매를 위해서는 최소한 1천만원 이상의 금액을 수수료로 지불해야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 그리고 매년 납부해야하는 세금과 건강보험료 또한 신경써야 겠죠.

 이정도 선에서 비용예상을 하신다면 실제 부동산 매매시 당황스러운 비용때문에 곤혹스러운 경우는 없지 않을까 싶네요.

 자동차를 사거나 주택을 매매할때나 부동산을 거래할때는 반드시 수반되는 절차가 국채매입, 철도채매입 등등 이 채권을 매입해야하는 과정입니다. 뭐 개인에게 판매하는거야 국가가 돈 빌리는 목적이고 그거가지고 집도 짓고 지하철도 건설하고 등등 여러가지 한다지만, 국가에서 국가간의 국채는 왜 서로 매입하고 매도 하는지 의문이 날때가 있습니다. 이번에는 이 국가간 국채 거래에 대해서 한번 알아보겠습니다.

 상기 이미지는 온전한 국채라기 보다는 적혀있는대로 국민주택채권이라 부르는 채권입니다.

 채권은 기본적으로 정부가 돈을 빌리면서 발행하는 차용증으로 돈을 빌려준 사람은 채권에 정해진 기간동안 정해진 이자를 수령하게 되고 만기때는 원금을 되돌려받는 개인간의 돈을 빌리고 받는 과정과 비슷하다고 생각하면 되겠습니다.

 하지만 이런 채권은 자국민 및 타국의 국민(개인)뿐아니라 국가간의 거래도 상당히 많이 발생합니다. 그 이유가 뭘까요?

 일단, 돈을 빌리는 입장에서 생각해보겠습니다. 이건 좀 쉽죠? 국가가 해외에서 필요한 물건을 사고 서비스를 제공받기 위해 뭔가를 구입하면 그 결제는 달러로 해야하는데 자국통화를 아무리 가저다 줘봐야 별 의미가 없죠. 해외 채권은 통상적으로 달러로 발행하게 됩니다. 그러니 해당 국가가 다른나라에다가 돈을 빌릴때 달러로 표시된 채권을 발행해서 다른나라에게 사달라고 하는 절차로 돈을 빌려달라고 요청합니다. 그러면 그 댓가로 돈을 빌려주면서 차용증인 채권을 보유하게 되는것이죠. 옛날에는 전쟁에 필요한 자금이나, 국가 기반시설 건설을 위해 외국으로부터 돈을 빌려다 쓸때 국채를 발행해서 다른나라에 판매하게 됩니다.

 그럼 다음으로 돈을 빌려주는 입장에서 생각해보겠습니다. 왜 채권을 매입할까요? 여러가지 이유가 있겠으나 대표적으로 잉여금을 금고에 넣어 놓는것보다는 그런 국채라도 사서 이자수입이 그나마 있어야 되기 때문이죠. 개인입장에서야 은행에 넣어놓으면 이자가 붙는다지만, 화폐를 발행하는 국가 입장에서는 넣어놓을 은행도 없고 그냥 가만히 있으면 잉여금은 그 가치를 조금씩 잃어갈것이 뻔하기 때문이죠.

 즉, 국가간의 채권 거래도 자본시장의 일 부분으로 돈이 필요한주체, 돈이 남는 주체가 모여서 서로 빌리고 빌려주는 방법중 하나입니다. 당연하게 시장원리에 따라 갚을 능력도 좋고 망할 위험도 없는 주체는 돈 빌릴때 비교적 낮은 금리로 돈을 빌릴수 있고(저리로 국채발행) 돈이 간당간당해서 국가부도(디폴트)위험이 좀 있는 주체들은 돈 빌릴때 비교적 높은 금리로 돈을 빌려야 합니다.(고리로 국채발행)

 지금 유럽에 많은 국가들은 지금 채권을 발행해서 자금조달을 하고자 한다면 분명 높은 금리의 채권을 발행해야 그나마 자금조달을 할 수 있고, 일본이나 미국, 중국같은 강대국은 채권을 발행할때 그닥 높지 않은 금리에도 안정적이기 때문에 낮은 금리로 채권을 발행해도 자금조달에 문제가 전혀 없습니다.

 채권 가격이나 금리 변동에 관한내용을 좀더 적고싶지만, 그러면 내용이 불필요하게 길어지기 때문에 다음 기회에 포스팅하도록 하겠습니다.