날이 점점 추워지고 있습니다. 거의 가을 끝자락에 온것 같네요. 이런날씨에 전세나 월세 계약이 만료되어서 이사할 집을 보러다니는 분을 보면 왠지 모르게 서글퍼지네요.

근데 내가 처음에 계약할 때 오래 살지 안살지 몰라서 1년만 계약했는데, 막상 나가기 싫어지면 어떻게 해야 할까요? 집주인과 새롭게 계약해야 할까요?

결론부터 말씀드리면 1년짜리 계약서도 2년을 보장받을 수 있습니다.

이게 가능한 이유는 바로 주택임대차보호법에 의한것인데요. 주택임대차보호법에 의하면 2년 이하의 계약은 2년으로 간주한다는 조항이 있습니다.

출처: http://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=1&cciNo=2&cnpClsNo=2#629.1.2.2.1118829

즉, 전세나 월세 계약을 1년을 했건 1달을 했건 주택임대차보호법에 보호받을 수 있는 상황이 되어 있다면(계약, 대금전달, 주소이전, 실거주 등) 무조건 2년은 거주할 수 있는 권리를 보호받게 됩니다.

이러한 의미에서 집 주인 입장에서는 2년 미만의 계약은 사실상 무의미한 계약이 되겠습니다.

그러면 계약서에 1년으로 작성했는데, 무조건 2년을 살아야 하느냐? 라고 물으시면 그것은 또 아닙니다. 단지 2년까지 살수 있는 권리를 보장받은것이지 그렇게 하지 않는건 쌍방간의 합의에 의해서 결정하면 됩니다.

즉, 1년짜리 계약서를 썼으면 1년뒤에 나가면 됩니다. 계약서 자체가 쌍방간의 합의문(?)이라고 생각하시면 되겠죠.

이것이 법적으로는 어떻게 하더라도 계약한 집에 살 수 있는 권리를 보장받았다는것이지, 이것을 남용한다면 여러가지고 골치아픈 상황이 이어질 수 있습니다.

그러니 가능하면 계약을 2년위주로 계약하고, 2년 미만으로 할것이라면 임대차보호법으로 최대 2년간 살 수 있음을 계약하기전에 집주인과 어느정도 이야기를 해두고 경우에 따라서는 별도 계약서 재작성 없이 2년까지 산다는것을 정해두면 나중에라도 별탈 없을것 같네요.

저를 포함해서 대부분의 사람들이 월세 또는 전세로 살고 있을것 같습니다.

살다보면 전세나 월세 계약중에 이사를 가야하는 경우도 있고 집주인이 변경되는 경우도 있습니다. 이럴 때에는 어떻게 해야하는지 간단하게 알아보도록 하겠습니다.

우선 집주인이 변경되는 상황부터 이야기 해보겠습니다.

보통 월세나 전세 계약은 2년단위로 하게 됩니다. 하지만, 집주인이 변경되는 상황이라면 2년 계약이 딱 맞게 바뀌지는 않죠. 보통은 계약 중간에 변경됩니다.

이런 상황이라면 크게 보면 두가지 옵션이 있습니다. 기존 계약서를 유지하거나, 새로운 주인과 새로운 계약서를 다시 쓰는것이죠.

기존계약서만 있으면 집주인이 갑작스레 변경된다 하더라도 전세보증금은 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만, 집주인이 변경된것을 알게 되었다면 가능한 새로운 집 주인과 연락해서 전세보증금과 계약 사항에 대해서 확인하고 필요에 따라서 계약서를 새롭게 쓰면 되겠습니다.

이때! 주의하실점은 집주인이 변경되었단 말만 가지고 선듯 새롭게 계약서를 쓴다거나 하진 마시고, 제일 좋은것은 부동산을 통해 처리하는것이며 그것도 번거롭다면 최소한 등기부등본을 발급받아서 새로운 집주인의 인적사항을 확인하는것이 중요하겠습니다. 등기부등본은 누구나 조회할 수 있으며, 1000원 남짓 투자하면 됩니다.

간혹가다가 새로운 집주인이 당장 들어와 살겠다고 주장하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런경우에 집주인 말을 곱게 들어줄 필요는 없습니다. 계약기간이 남은 이상 계약기간 내에서는 살수있는 권리가 있는것이죠.

하지만 갑작스레 이사하게 되는 이사비용과 새로운 집을 구하면서 발생하는 공인중개사 수수료를 납부해준다면 이후의 결정은 거주자 몫이 됩니다. 어차피 쌍방간의 계약이니 서로 합의점을 찾으면 그렇게 하면 되는것이죠. 계약기간 내에 절대로 이사하는것이 싫다면 새로운 집주인이 이사비용의 10배를 준다고 해도 어쩔수 없는것이죠.

반대의 경우도 한번 생각해보겠습니다. 살다가 계약기간이 만료되지 않았는데, 이사를 해야하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

이 경우에는 위에서 언급한 내용의 반대로 생각하시면 됩니다. 이때는 집주인이 결정권이 있게됩니다. 계약을 파기하는 것은 세입자이기 때문에 집주인이 거기에 응하지 않으면 어쩔수 없는것이죠.

대신에 집주인에게 새로운 세입자를 구하면서 발생하는 복덕방비용을 제시한다던지 등의 조건으로 집주인과 원만하게 해결할 수도 있습니다.

대신에 복덕방비의 10배를 주겠다고 해도 집주인이 싫다고 한다면 어쩔 수 없는것이죠.

가장 좋은것은 집주인과 세입자가 상식선에서 비용을 정산한 뒤 서로 원하는 바대로 이사를 하거나 계속살거나 하는것이겠습니다.

부동산 투기 제한이 이슈되는 요즘에 이런 소재가 도움이 될런지는 모르겠습니다만, 전세나 월세 사시는분들에게는 사실 부동산 투기제한과는 전혀 무관한 상황이다보니 괜찮을것 같기도 합니다.

오늘은 부동산 거래시 받게되는 공인중개사 공제증서에 대해서 이야기 해볼까합니다.

매매하시는 분들도 포함되겠지만, 부동산 거래할 때 계약서를 다 작성하고 나면 항상 뒷부분에 첨부해주는 문서가 있습니다. 바로 공인중개사 공제증서이죠.

공제증서에 보면 1억원이라는 큼직한 글씨가 적혀있고, 1억원 까지 보상해준다는 문구가 대략 적혀있습니다.

이 증서의 용도는 자동차 보험과 유사하게 부동산 거래 보험처럼 생각하시면 됩니다.

이 증서를 가지고 있는 부동산에서 거래하다가 계약과 관련한 손해를 보게 된 경우 부동산(공인중개사)의 잘못이 증명된다면 최고 1억원 까지 보상한다는 의미입니다. 그정도로 보상해줄 수 있는 수단이 있으니 맘편하게 거래하세요 라고 이야기 하는것이죠.

그러면 보험증서를 줄것이지 왜 공제증서를 주는것인지 의문이 들 수 있습니다. 공제증서가 사실상 보험증서와 유사하다고 생각하시면 됩니다. 차이점은 공제증서는 공인중개사협회에서 회원들로 하여금 공제비용을 다 받아서 한곳에 모은뒤 사고가 발생하면 모아둔 공제금에서 최고 1억원까지 보상해주는 형태이기 때문에 공제증서를 주는것이죠.

하지만, 보험증서과 공제증서의 차이점이라고 한다면 일반적으로 보험에 가입한 뒤 사고가 나서 보상을 받게되면 보상받고서 사실상의 업무가 종료가 됩니다. 하지만, 공인중개사의 공제상품에서 사고로 인한 보상이 발생하게되면 고객에게는 우선적으로 보상을 하고서 공인중개사 협회에서는 그 보상액에 대한 책임을 물어서 사고의 원인이 된 공인중개사에게 다시 소송을 걸어서 그 손해발생비용을 청구하게 됩니다.

이러한 제도는 공인중개사법으로 정해진 사항이며 다음 링크를 통해서 관련된 내용을 확인할 수 있습니다.

한국공인중개사협회 공제업무 안내: http://www.kar.or.kr/paid/aidintro.asp

현재 변동이 있는지는 모르겠으나, 공인중개사 마다 1년에 19.8만원 정도의 공제비용을 한국공인중개사협회에 납부하고 공제증서를 받게 됩니다.

여기서 한가지 특이하면서도 중요한 사항이 있습니다. 공제액에 대한 내용은 1년동안만 유효합니다. 그래서 공인중개사가 1억원짜리 공제증서를 보유하고 있다고 하더라도 그 그기간내에 사고가 발생하여 보상이 발생했다면 남은 기간동안에는 1억원에서 보상해준 금액을 뺀 액수 까지만 보상됩니다.

하지만, 소비자가 이런 사고사항을 일일이 확인하기가 어렵기 때문에 자칫 증서를 받았음에도 보상을 받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

거래하는 공인중개사가 조금 찜찜해서 확인이 필요하다면 한국공인중개사협회에 직접 문의해서 사고 여부를 확인하고 거래를 하는것도 괜찮은 방법이라고 할 수 있겠습니다.