부동산 경기가 풀린다는 뉴스가 들리지만, 부동산 경기가 풀리는거랑 전세물량 늘어나는거랑 과연 상관이 있을까요? 조금 늘긴 했으면 좋겠네요.

 이런 상관관계에 대해서 이야기를 하려고 한건 아니고, 여전히 전세난은 동일하다는 이야기를 하고 싶었던것입니다.

 이러한 전세난에서 어렵사리 전세집을 구하고 나면 다음번 할 일은 등기부등본을 열람해보는것이죠.

 등기부등본은 누구나 열람이 가능하고 인터넷으로 쉽게 볼 수 있습니다. 물론 비용이 건당 500원 내외가 발생합니다.

 등기부등본이 중요하다 그래서 살펴보긴 하는데 내용중에 채권최고액 얼마 이렇게 찍혀있고 은행 이름이 찍혀있는데 이건 도데체 무엇일까요?

 막상 집주인은 대출을 다 갚았다고 했지만, 등기부등본에는 여전히 채권최고액이 남아있는데 집주인이 거짓말 하고 있는걸까요? 과연 진실은 무엇일까요? 오늘은 이부분에 대해서 포스팅 해볼까 합니다.

 우선 채권최고액이라는 항목은 왜 들어가게 되었을까요? 이것은 의심의 여지가 없이 집주인이 집을 담보로 대출을 받았기 때문입니다. 대출을 받지 않고서 은행이 부동산을 대상으로 근저당을 잡을 이유가 없죠.

 하지만, 중요한 사실은 채권최고액과 현재 대출받고 있는 금액은 반드시 같지 않다는것입니다.

 우선 첫번째로, 은행은 실제 대출한 금액보다 약 20~30% 높은 금액을 채권최고액을 잡게 됩니다.

 여기서 잠시, 채권최고액이란 집이 혹시 경매에 넘어갔을 경우에 내가 해당 부동산에 대해 최대한으로 요구할 수 있는 금액이 채권최고액입니다.

 은행은 대출한 집주인이 대출을 갚지 못하고 연체이자가 계속 쌓이고 경매가 진행되는동안에 쌓여가는 추가적인 비용까지 감안해서 실제 대출한 금액보다 더 큰 금액을 채권최고액으로 설정하게 됩니다.

 두번째로 실제 집주인이 대출을 갚았다 하더라도 등기부등본상에는 채권최고액이 자동으로 변경되지 않는다는것입니다. 상식적으로 생각해본다면 대출을 갚을때 마다 채권최고액을 낮춰야 하지만, 채권최고액을 수정하기 위해서는 법무사를 통해서 법원에 매번 채권최고액 수정을 신청해야 하는데 이것이 매번 비용이 들어가기 때문에 통상적으로 대출을 완전히 다 갚았고, 집주인의 요구가 있을때 은행은 채권최고액이 적혀있는 근저당설정을 해지해줍니다.

 그러니 등기부 등본상에 채권최고액이 얼마가 적혀있다 하더라도 실제 대출이 유지중일 수도 있고, 아니면 집주인 말대로 대출을 다 갚았을 수도 있습니다. 채권최고액만으로 현재 대출을 사용중인지 갚았는지 확인할 방법이 없다는것이죠.

 이런 경우에는 집주인과 함께 은행에 동행하여 현재 대출 사용여부를 직접 확인하는것이 최선이 될것 같습니다.>

 등기부등본에 나와있는 채권최고액이 의심스러운 분들을 위해서 포스팅을 해보았습니다. 

 현재 기준금리가 2.5%로 유래없는 초저금리(?) 시기를 겪고 있는것 같습니다.

 금융 소득으로 생활하시는 분들은 좀 많이 답답한 일이겠으나, 대출을 활용해서 내집마련을 하고자 하는 분들에게는 이보다 더 좋은 기회가 어디있을까 싶습니다.

 게다가 정부에서는 내집마련디딤돌대출 이나 보금자리론 등의 정책으로 주태구입을 정책적으로 돕고 있습니다.

 더불어 전세값과 매매값의 차이가 거의 없어지면서 내집마련 하고자 하는 분들이 상당히 늘어나고 있는것 같습니다.

 그런데 막상 주택담보대출 또는 아파트담보대출만 생각하고 집을 덜컥 계약했다가는 예상외로 들어가는 비용때문에 오히려 득보다는 실이 많을수도 있습니다.

 가령 자동차 구입만 해도 첨에는 자동차 가격만 비교하게 되지만, 막상 계약하고 나면 취등록세, 채권매입(매도)비용, 보험료 등등 나가는돈이 만만치 않습니다.

 하물며 차만해도 이정도인데 몇억씩 하는 집은 오죽할까요? 그래서 이정도는 예상하고 집을 마련하셨으면 하는 마음에서 포스팅을 해봅니다.

 약 4억원정도의 주택 또는 아파트를 매매한다고 가정해보겠습니다.

 아파트나 주택을 거래하게 되면 첫번째로 예상해야 하는 비용은 부동산 중개 수수료입니다.

출처 : 서울시 부동산 종합정보(http://klis.seoul.go.kr/sis/userService/html/html.do?url=/info/realestate/realestate_fee)

 서울시 기준으로 약 4억원짜리 부동산을 매매하게 되면 부동산중개수수료는 4억의 0.4%인 1,600,000원을 중개수수료로 지불해야 합니다. 물론 중개업자에 따라서 어느정도 네고는 가능하겠으나 우선 법정수수료인 백육십만원이 우선 수수료로 나갑니다.

 다음으로는 흔하게 듣는 취득세 및 등록세를 준비해야 합니다. 면적에 따라 거래유형 및 종류에 따라 약간은 상이 하지만, 국민주택인 85제곱미터 이하의 주택인 경우에는 취득세가 집값의 1%를 납부해야 합니다. 즉 4,000,000원이 되겠습니다.

 이어서 붙는것이 바로 등록세입니다. 등록세 역시 1%를 납부해야 하므로 4,000,000원을 추가로 준비해야 합니다. 등록할때 지방교육세가 같이 붙는데 등록세의 20%를 납부해야 합니다. 이때 들어가는 비용은 800,000원이죠.

 자신의 이름으로 등록을 위해서 약 4,800,000원이 추가로 소요됩니다.

 원래는 2%이지만, 현재 주택의 경우에는 50% 감면해서 1%만 납부하면 됩니다. (2014년 5월 27일 기준)

 그다음에는 이 과정을 직접할 수 없기 때문에 통상 법무사 비용이 들어갑니다. 법무사가 대부분의 업무를 대행하기 때문에 법무사 수수료 및 채권 매입매도비용이 들어갑니다. 채권은 등기이전을 위해서 매입해야 하는데 통상 할인해서 판매해버리기 때문에 그 차액만 소모된다고 보면 됩니다. 4억원이므로 약 2.6%정도의 채권매입을 해야하지만 바로 매도하므로 채권 매입비용의 약 5~10% 정도의 비용만 준비하면 됩니다. 아마 이 과정에서 500,000~1,000,000원 또는 상황에 따라서는 그 이상의 비용이 소요될것입니다.

 여기까지가 아파트나 주택을 구입할때 들어가는 비용이 되겠습니다. 하지만 이것으로 끝이 아니죠.

 부동산을 보유하고 있으면 각종 재산세를 납부해야하고 건강보험료 상승효과가 있습니다.

 부동산 소유로 통상 납부해야 하는 세금은 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등입니다. 이 비용은 1년에 약 6~7만원 선으로 그리 크진 않습니다.

 서울시에서는 부동산 취득세 및 등록세 그리고 재산세 등에 대해 자동으로 산출하는 서비스를 제공하고 있으니 이용해보시기 바랍니다.

 http://klis.seoul.go.kr/gongsi/SIS_CAL.jsp

 다음은 건강보험료입니다. 직장가입자라면 큰 문제가 아니겠으나 지역가입자라면 대출이 많고 적음을 고려하지 않은 재산 및 소득 기준으로 건강보험료를 책정하기 때문에 건강보험료 상승도 염두해야 합니다.

 건강보험료 상승분은 상황에 따라 너무 변수가 많기 때문에 건강보험공단에 미리 문의해두면 좋을것 같네요.

 아마 4억원정도의 매매를 위해서는 최소한 1천만원 이상의 금액을 수수료로 지불해야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 그리고 매년 납부해야하는 세금과 건강보험료 또한 신경써야 겠죠.

 이정도 선에서 비용예상을 하신다면 실제 부동산 매매시 당황스러운 비용때문에 곤혹스러운 경우는 없지 않을까 싶네요.

 봄 이사철을 대비해서 슬슬 전세집 월세집 또는 주택구입을 염두하는 분이 많을것입니다. 집을 잘 알아보는것도 중요하지만 항상 어중간한것이 바로 중개수수료죠. 오늘은 이 중개수수료에 관한 내용을 포스팅 할까 합니다.

 전세계약이나 매매계약을 자주하는것이 아니다 보니 이 중개수수료에 대해서 정보가 거의 없는 상태로 계약을 하게 됩니다. 얼마를 내야할지도 모르겠고 누가 낼지 결정하는것도 쉽지 않고 물어볼곳도 없죠.

 우선 부동산 중개수수료의 상한선을 알아보도록 하겠습니다. 복잡한 계산보다는 이금액보다 더 높을 수는 없다라는 금액을 아는것이 좀더 편리할것이란 생각에서 입니다.

  전월세의 경우에 거래금액이 5천만원 미만이면 최대 20만원, 거래금액이 1억원 미만이면 최대 30만원, 3억원 미만인경우에는 거래금액의 0.3% 입니다. 최대 90만원까지 가능하겠군요.

 전세야 계산이 쉽지만, 월세의 경우에는 어떻게 계산할까요? 월세의경우에는 보증금 + 100개월치 월세를 계산해서 거래금액으로 적용하면 되겠습니다.

 그럼 매매의 경우에는 어떻게 될까요? 극히 드물겠지만, 5천만원 이하일경우에는 최대 25만원, 2억원 미만인경우에는 최대 80만원, 6억원 미만일경우에는 최대 240만원까지 올라갈 수 있습니다.

 상기에서 언급한 부분은 최~대 얼마라는것이고 이 금액 내에서 재량껏 조절하는것이죠. 구체적인 계산방법은 다음 사이트를 참고하시면 되겠습니다.

http://klis.seoul.go.kr/sis/userService/html/html.do?url=/info/realestate/realestate_fee

 그러면 매매의 경우에는 그렇다 치고 전세나 월세의 경우에는 무조건 세입자가 중개수수료를 내야 할까요? 항상 그런것은 아닙니다. 이 수수료부분도 자연스럽게 수요와 공급법칙에 따라갑니다.

 전세물량이 거의 없는데 이주 희망자가 많은곳은 아쉽게도 중개수수료를 세입자가 내야할겁니다. 그런데 그렇지 않는곳도 있습니다. 공실이 흔하게 발생해서 세입자가 항상 부족한 주택가나, 대학가의 경우에 그렇습니다.

 이런 경우에는 세입자가 보증금 + 월세만 걱정하면 되고 실질적인 부동산중개수수료는 집주인이 지불하는 경우가 대부분입니다.

 매매의 경우에 중개수수료를 절약하는 방법은 없을까요? 방법이 전혀 없는것은 아닙니다.

 부동산매매가 일어나면 몇몇 기관들의 연계업무가 필연적으로 일어나는데 대표적으로 등기이전에 필요한 법무사 선택과 부족한 매매자금을 충족시킬 금융기관 선택이죠.

 경쟁이 심화된 법무사 시장과 주택담보대출 시장에서 한건이라도 일감을 얻기 위해서 부동산과 구두계약을 하는경우가 많습니다. 즉 법무사든 금융기관이든 매매건을 성사시켜서 일감을 주면 거기서 어느정도의 리베이트를 받는것이죠.

 물론 대다수의 부동산이 그렇다는것은 아닙니다. 또한 상당수 부동산은 이같은 리베이트까지 감안한 부동산중개수수료를 제시하는 경우도 있을겁니다.

 하지만 이러한 점을 알고 중개업소와 협상한다면 조금이나마 더 유리한 거래로 비용절감을 할 수 있지 않을까 싶습니다.