안녕하세요? 오늘 다룰 주제는 바로 채권입니다.

그냥 사는 채권은 아니고 집이나 차를 매입할 때 반드시 사야하는 채권입니다.

채권은 매입하는 대상에 따라서 도시철도채권을 매입해야하는 경우도 있으며 지역개발 공채를 매입해야 하는 경우도 있습니다.

집이나 땅의경우에는 국민주택기금채권을 매입해야 하죠.

사실 이 채권들은 일반적으로 직접 보기가 어렵습니다. 왜냐하면 자동차구입이든, 땅이나 주택을 구입하는 경우든 대부분 대리인을 통해서 처리를 하게 되기 때문이죠.

대리인을 통해 처리하게 되면 통상 바로 매도하는 경우가 흔하기 때문에 사실상 채권을 구경하기가 어렵습니다. 오히려 채권을 바로 매도하지 않겠다고 하면 평소에 하지 않던 업무라서 당황하는 경우도 발생할겁니다.

통상적으로 바로 매도하게 되는 채권은 이게 큰 손해는 아닐까요? 만기 까지 보유하는것이 더 이득은 아닐까요?

정답은 사실 없다고 하는것이 정답이겠습니다.

우선 첫번 째로 사람들마다 자금사정이 모두 다르기 때문입니다. 일반적으로 채권 수익률은 2%전후입니다. 조금전에 주택도시기금 채권 수익률을 조회해보니 2.012%로 나오네요. (출처: http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070503.jsp)

저 수익률은 통상 시중은행의 예적금보다 조금이라도 높은경우가 대부분입니다.

그러니 여유자금이 좀 있는 경우라면 채권을 보유해서 시중은행보다 조금이나마 높은 금리를 활용하는편이 더욱 좋겠습니다.

하지만, 여유자금이 없는 분은 일부러 저런 채권에 투자할 여력이 없기 때문에 빠르게 매도하여 빚을 좀더 갚는다던지 또는 당장 필요한 곳에 쓰는것이 훨씬 좋을것입니다.

두번 째로 기준금리가 변동될 가능성이 있기 때문입니다. 

 이부분은 투자상품과도 연결되어 있는 부분입니다. 만일에 오늘 기준으로 2%의 채권을 매입했다고 가정하겠습니다. 그런데 1년뒤에 정부에서 경기부양에 먹구름이 예상된다며 시중금리를 1% 까지 낮췄다고 가정한다면 1년뒤 시점에서 시중에 풀리는 채권은 지금보다 수익률이 더욱 낮은 채권뿐이기 때문에 보유중인 2%채권의 가치는 조금 올라갑니다. 시세차익을 노리는것이죠.

 하지만, 반대로 기준금리가 1년뒤에 3%로 올라서 1년뒤 풀리는 채권들은 죄다 보유중인 채권보다 높은 금리를 보장하는 채권들이 많아지고 그덕분에 현재 보유중인 채권은 가치가 조금 떨어집니다. 시세 차익을 노릴 수 없어 무조건 만기까지 들고가야하는 상황이 발생합니다.

 그렇기 때문에 누구하나 채권은 무조건 파는것이 이득이다. 또는 무조건 보유하는것이 이득이다. 라고 이야기 하는 누군가가 있다면 해당 의견은 조금은 경계하는것이 좋지 않을까 싶습니다.

 이 내용은 예전에 한번 다룬 적이 있지만, 일부 내용을 보강하여 한번더 작성해보았습니다.

요즘엔 인기가 조금 시들해진 것 같긴 합니다만, ELS는 여전히 매력있는 투자 파생상품입니다.

펀드처럼 수익률이 들쭉 날쭉 하는것도 아니고, 적금처럼 쥐똥만큼의 이자만 주는것도 아니기 때문이죠.

통상적으로는 일반적인 예적금의 이자보다 몇배의 수익률을 제공하는 상품이 많은것이 바로 ELS입니다.

ELS 상품을 보다면 낙인 낙인 거리는데 이게 뭔소린지 몰라서 쉽게 투자하기 어려운 경우가 종종 있는데요, 이 낙인이 무엇인지 알아보고 또한 ELS의 장단점을 알아보도록 하겠습니다.

그럼 간단하게 ELS이 뭔지 이야기 해보겠습니다.

ELS는 연결된 주식의 가격이 처음 가격의 70%(50%~90%) 이상만 유지하면 금리보다 몇배 높은 정해진 수익률을 제공하는 상품입니다.

예를들어 처음 가격이 1만원이고 제한 설정을 70%로 해뒀다면 이 주식이 정해진 기간동안 7천원 이상만 유지한다면 아주 높은 수익률을 제공하는것이죠.

위에서 말한 이 70%가 낙인 지점입니다.

상품마다 이 낙인 시점이 다 틀리게 설정됩니다. 어떤 종목은 50%도 있구요, 어떤 종목은 70% 어떤종목은 90%도 있습니다.

통상적으로 1년~3년 정도의 기간을 가지는데 이 기간동안에 낙인 지점까지만 떨어지지 않으면 은근 높은 확정 이자를 제공하는 상품이 바로 ELS인것이죠.

ELS상품은 대부분 대형주 위주로 구성하는데요, 막상 생각해보면 그런 대형주 들이 뭐 기간내에 30%이상이나 떨어질까~ 싶은 생각이 들어서 투자상품으로 선택하는 경우가 많을것인데요.

ELS는 상당히 큰 주의가 필요한 상품입니다. 왜냐하면, 사람들이 통상적으로 생각하는 시세 기준은 종가 기준이기 때문입니다. ELS는 종가뿐아니라 장중에라도 낙인을 찍으면 바로 큰 손실이 발생하기 때문에 매우 큰 주의를 요합니다.

주식 시장의 뉴스를 찾아보면 증권사의 실수 또는 소문, 악성루머 등에 의해 일시적으로 이유없는 하한가를 기록하는 경우가 흔히 있기 때문이죠.

실수든 정상적이든 장중에라도 하락 때문에 낙인이 발생할 수 있기 때문에 개별주 보다는 임의로 조작이 어려운 주가지수 연동 ELS가 좀더 안전하다 할 수 있겠습니다.

아무쪼록 현명한 투자에 도움이 되었기를 바랍니다~

은행금리가 워낙 낮다 보니 여유자금을 운용할 방안을 고민하는 경우가 많을겁니다. 그러다 보면 금리를 조금이라도 더 준다는 증권회사 상품에 투자하는 경우가 많아집니다.

 주식같은 위험부담이 매우 큰 상품보다 확정 이자를 받을 수 잇는 회사채나 기업어음에 투자하고자 하는 생각이 들기도 합니다.

 회사가 부도만 나지 않는다면 회사채나 기업어음은 은행 이율보다 높으며 경기와 상관없는 확정적인 수익률로 수익을 만들 수 있습니다.

 하지만, 이런 회사가 혹시나 망한다면 어떻게 될까요? 부도가 난 뒤에 절차를 간략하게나마 소개해드리겠습니다.

 우선 회사가 부도나는 경우는 대~~부분 은행에 진 빚을 갚지 못하거나 그 이자를 오랜기간 내지 못해서 발생하는 경우가 많습니다. 이처럼 은행의 영향력은 막강하다고 할 수 있습니다.

 회사가 망하는 주요한 원인인 은행이 가장 우선권이 있다고 생각하시면 됩니다. 부도가 결정되기 까지도 오랜기간 필요하지만, 어찌되었건 파산을 했다면 자산 처분 과정에 들어가게 됩니다.

 회사 자산으로 소속된 유동자산이든 고정자산이든 뭐든지 간에 돈 되는것은 죄다 팔기 시작합니다. 그렇게 되면 어느정도 돈이 모이겠죠? 물론 모든 이해관계자들을 충족시킬만큼의 돈은 안되고 좀 모자랄겁니다.

 은행이나 매출채권을 가지고 있는 거래처위주로 우선 모여진 돈을 분배받게 됩니다. 물론 이보다 더 높은 우선순위는 국가에 내야하는 세금등이 있지만, 그건 생략하도록 하겠습니다.

 어느정도 정리하고 남은 금액이 있다면 이제 기업어음이나 회사채에 투자한 사람들에게 돌려주기 시작합니다. 회사채 같은것은 은행을 통하지 않고 직접 돈거래를 한것이기도 해서 은행보다는 우선순위가 낮습니다.

 그러고도 남게 되면 이제 주식을 보유한 사람들의 몫을 챙겨줘야겠죠.

 하지만, 대부분의 경우에는 은행에게 진 빚을 청산하다보면 대부분의 자산인 부동산, 기계등이 은행으로 넘어가게 됩니다. 왜냐하면 은행들은 담보에 근저당권을 설정하거나 질권설정을 해두기 때문이죠.

 거의 이과정에서 모아진 돈이 모두 소진되고 말겁니다. 그래서 결국 회사채나 기업어음이 휴지조각이 되고, 주식 마저 휴지가 된다는 말이 여기서 나오게 되는것이죠.

 그렇기 때문에 주식투자뿐 아니라 회사채에 투자하시는 분들은 더더욱 기업의 신용도를 잘 따져봐야 합니다. 신용도가 높으면 그만큼 부도가능성이 낮다는것이고, 신용도가 낮으면 그만큼 부도확률이 높습니다.

 당연한 이야기이지만, 수익률과 리스크는 비례하게 됩니다. 은행 금리보다 높은 상품에는 필시 그에 합당한 위험요소가 있으니 그 요소가 무엇인지 잘 판단하고 투자해야겠습니다.

 전세난이 심각한 이유는 바로 금리의 하락 때문입니다. 집주인이 전세보증금으로 큰 금액을 받는다고 해도 마땅히 투자할곳이 마땅치 않기 때문에 수익성이 낮아져 전세보다는 일부 월세인 반전세 또는 보증금을 매우 낮춘 월세로 돌리고자 하는 수요가 상당히 많습니다.

 세들어 사는 사람들이야 어쩔수 없이 집없는 설움을 느끼지 않기 위해서 이 부분을 쉽게 거절할 수가 없습니다. 그러면 다음 문제는 전세를 월세로 돌릴때 어느정도의 월세로 책정해야 할까? 에 대한 부분입니다.

 예전에 금리가 많이 높았을때는 보증금 1천만원당 월세 10만원 정도의 비율로 전환하였습니다. 전세보증금 1억짜리 전세를 월세로 전환하게 되면 보증금 5천만원에 월세 50만원 정도 수준으로 바꾸는 정도였습니다.

 이러한 비율을 전월세전환율 또는 전월세환산율이라고 합니다.

 대충 이자 비용으로 생각하시면 되겠습니다. 1천만원을 월세 10만원으로 환산하면 1년에는 120만원입니다. 이는 약 12%의 전월세전환율이 계산되게 됩니다. 물론 이 수치는 옛날의 수치입니다.

 금리가 지속적으로 하락하고있는 요즘에는 이 수치를 유지하는것은 말도 안되죠. 그래서 최근 전환비율은 통상 5~7% 사이라고 생각하시면 됩니다.

 물론 이 비율에 대해서는 법으로 정해진 내용은 없습니다. 집주인과 세입자 당사자간에 합의에 의해 정하면 되는것이고 맘씨 좋고 넉넉한 집주인은 이 전환율이 낮을것이고 빡빡한 집주인은 이 전환율이 높을 수 있겠습니다. 물론 지역간의 차이도 무시하지 못할것이구요.

 요즘 추세를 반영하여 7%로 가정한다면 보증금 1천만원은 1년에 70만원이 될것이고 이것을 다시 월로 환산한다면 약 6만원정도가 되겠습니다. 그러면 1억짜리 전세를 월세로 전환한다면 5천만원 보증금에 월세 30만원정도 수준으로 내려가게 되겠죠.

 이런 월세마저도 금리의 영향을 받으니 이 금리라는것이 생활 전반에 영향을 주는 무시무시한 수치라고 느껴지는군요.

 금리가 지속적으로 낮아지면 전세를 월세로의 전환을 요구하는 집주인들은 더욱 늘어날것이고 불행중 다행으로 월세금액도 조금씩은 낮아지게 됩니다. 통상적으로 시중금리(저축)의 2배 가량정도가 되면 집주인들이 어느정도 수용하고 월세로 전환하게 된다고 합니다. 물론 통계치입니다.

 하지만 정해진 법이 없는관계로 인근 부동산이나 실제 매물들의 비율을 적당히 알아본다음에 요구하는것이 더욱 바람직하겠네요. 서울 강남,송파,서초 같은곳에서 5%도 안되는 터무니없는 비율을 요구한다면 씨도 안먹힐 수도있기 때문이죠;;;

 그나마 월세사는 사람도 집주인도 적당한 타협점을 찾아본다면 전세보증금을 올리되 정부에서지원하는 전세자금대출을 활용해서 집주인은 보증금을 올리고, 세입자는 낮은 이자비용으로 추가되는 월세를 최소화 하는 방법이 바람직해보입니다.