안녕하세요? 오늘 다룰 주제는 바로 채권입니다.

그냥 사는 채권은 아니고 집이나 차를 매입할 때 반드시 사야하는 채권입니다.

채권은 매입하는 대상에 따라서 도시철도채권을 매입해야하는 경우도 있으며 지역개발 공채를 매입해야 하는 경우도 있습니다.

집이나 땅의경우에는 국민주택기금채권을 매입해야 하죠.

사실 이 채권들은 일반적으로 직접 보기가 어렵습니다. 왜냐하면 자동차구입이든, 땅이나 주택을 구입하는 경우든 대부분 대리인을 통해서 처리를 하게 되기 때문이죠.

대리인을 통해 처리하게 되면 통상 바로 매도하는 경우가 흔하기 때문에 사실상 채권을 구경하기가 어렵습니다. 오히려 채권을 바로 매도하지 않겠다고 하면 평소에 하지 않던 업무라서 당황하는 경우도 발생할겁니다.

통상적으로 바로 매도하게 되는 채권은 이게 큰 손해는 아닐까요? 만기 까지 보유하는것이 더 이득은 아닐까요?

정답은 사실 없다고 하는것이 정답이겠습니다.

우선 첫번 째로 사람들마다 자금사정이 모두 다르기 때문입니다. 일반적으로 채권 수익률은 2%전후입니다. 조금전에 주택도시기금 채권 수익률을 조회해보니 2.012%로 나오네요. (출처: http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070503.jsp)

저 수익률은 통상 시중은행의 예적금보다 조금이라도 높은경우가 대부분입니다.

그러니 여유자금이 좀 있는 경우라면 채권을 보유해서 시중은행보다 조금이나마 높은 금리를 활용하는편이 더욱 좋겠습니다.

하지만, 여유자금이 없는 분은 일부러 저런 채권에 투자할 여력이 없기 때문에 빠르게 매도하여 빚을 좀더 갚는다던지 또는 당장 필요한 곳에 쓰는것이 훨씬 좋을것입니다.

두번 째로 기준금리가 변동될 가능성이 있기 때문입니다. 

 이부분은 투자상품과도 연결되어 있는 부분입니다. 만일에 오늘 기준으로 2%의 채권을 매입했다고 가정하겠습니다. 그런데 1년뒤에 정부에서 경기부양에 먹구름이 예상된다며 시중금리를 1% 까지 낮췄다고 가정한다면 1년뒤 시점에서 시중에 풀리는 채권은 지금보다 수익률이 더욱 낮은 채권뿐이기 때문에 보유중인 2%채권의 가치는 조금 올라갑니다. 시세차익을 노리는것이죠.

 하지만, 반대로 기준금리가 1년뒤에 3%로 올라서 1년뒤 풀리는 채권들은 죄다 보유중인 채권보다 높은 금리를 보장하는 채권들이 많아지고 그덕분에 현재 보유중인 채권은 가치가 조금 떨어집니다. 시세 차익을 노릴 수 없어 무조건 만기까지 들고가야하는 상황이 발생합니다.

 그렇기 때문에 누구하나 채권은 무조건 파는것이 이득이다. 또는 무조건 보유하는것이 이득이다. 라고 이야기 하는 누군가가 있다면 해당 의견은 조금은 경계하는것이 좋지 않을까 싶습니다.

 이 내용은 예전에 한번 다룬 적이 있지만, 일부 내용을 보강하여 한번더 작성해보았습니다.

 최근에는 쉽게 듣지 못하지만 금융 위기 전후로는 아주 활발하게 논의 되었던 추경에 관해 이야기 해볼까 합니다.

 추경이라는것은 추가경정예산의 줄임말입니다. 정부가 한해 지출하기로 했던 예산에다가 좀더 돈을 쓰기 위한 예산 편성인것이죠.

 일반적으로 경기가 둔화될때 경기를 끌어올리기 위한 수단으로 많이 사용됩니다.

 그런데 정부에서 추경을하면 시중금리는 왜 오를까요? 정부의 지출이 많아지니 유동성이 늘어나고 이때문에 오히려 시중금리는 내려야 정상이 아닐까요?

 오늘은 이것에 관해 포스팅 해볼까 합니다.

 우선 추경을 위한 자금조달 수단에 포커스를 맞춰봐야 합니다. 추경을 할때엔 예정되어있던 지출이 아니다 보니 정부도 어디선가 돈을 빌려와야 합니다. 그 수단이 바로 채권이죠.

 채권을 발행하여 자금을 마련하면 시중에 융통되는 현금은 그만큼 정부 금고로 흘러가게 됩니다. 막상 흘러야 할 자금이 오히려 정부의 손에 의해 막히는듯 보입니다.

 그럼 없어진 여유자금 만큼이나 시중금리는 소폭이나마 오를 가능성이 높아집니다.

 그나마 돌던 현금을 왜 정부는 추가경정이라는 수단을 활용해서 돈을 더 마르도록 하는것일까요?

 사실은 보기에만 그렇고 실제로는 잠자고 있는 돈을 정부가 대신 굴려서 경기를 회복시키고자 하는 노력의 일환입니다.

 채권으로 회수하는 자금은 대부분 어딘가에 활용되지 않고 잠자고 있는 돈들이기 때문에 정부가 이돈을 빌려다가 대신 이리저리 써서 경기를 활성화 하겠다는 뜻이죠.

 이러한 노력이 성공을 하게되면 경기는 추경을 계기로 살아나게 될것이고 덕분에 자금수요도 늘어나 금리 상승을 이어가게 되겠지만, 실패하게 되면 정부의 빚만 늘어나고 자금은 여전히 돌지 않고 자금 수요도 줄어드는 악순환의 늪에 빠질 수 있습니다.

 오늘은 추경과 시중금리와의 관계를 간단하게 알아보았는데 누군가에겐 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 전세난이 심각한 이유는 바로 금리의 하락 때문입니다. 집주인이 전세보증금으로 큰 금액을 받는다고 해도 마땅히 투자할곳이 마땅치 않기 때문에 수익성이 낮아져 전세보다는 일부 월세인 반전세 또는 보증금을 매우 낮춘 월세로 돌리고자 하는 수요가 상당히 많습니다.

 세들어 사는 사람들이야 어쩔수 없이 집없는 설움을 느끼지 않기 위해서 이 부분을 쉽게 거절할 수가 없습니다. 그러면 다음 문제는 전세를 월세로 돌릴때 어느정도의 월세로 책정해야 할까? 에 대한 부분입니다.

 예전에 금리가 많이 높았을때는 보증금 1천만원당 월세 10만원 정도의 비율로 전환하였습니다. 전세보증금 1억짜리 전세를 월세로 전환하게 되면 보증금 5천만원에 월세 50만원 정도 수준으로 바꾸는 정도였습니다.

 이러한 비율을 전월세전환율 또는 전월세환산율이라고 합니다.

 대충 이자 비용으로 생각하시면 되겠습니다. 1천만원을 월세 10만원으로 환산하면 1년에는 120만원입니다. 이는 약 12%의 전월세전환율이 계산되게 됩니다. 물론 이 수치는 옛날의 수치입니다.

 금리가 지속적으로 하락하고있는 요즘에는 이 수치를 유지하는것은 말도 안되죠. 그래서 최근 전환비율은 통상 5~7% 사이라고 생각하시면 됩니다.

 물론 이 비율에 대해서는 법으로 정해진 내용은 없습니다. 집주인과 세입자 당사자간에 합의에 의해 정하면 되는것이고 맘씨 좋고 넉넉한 집주인은 이 전환율이 낮을것이고 빡빡한 집주인은 이 전환율이 높을 수 있겠습니다. 물론 지역간의 차이도 무시하지 못할것이구요.

 요즘 추세를 반영하여 7%로 가정한다면 보증금 1천만원은 1년에 70만원이 될것이고 이것을 다시 월로 환산한다면 약 6만원정도가 되겠습니다. 그러면 1억짜리 전세를 월세로 전환한다면 5천만원 보증금에 월세 30만원정도 수준으로 내려가게 되겠죠.

 이런 월세마저도 금리의 영향을 받으니 이 금리라는것이 생활 전반에 영향을 주는 무시무시한 수치라고 느껴지는군요.

 금리가 지속적으로 낮아지면 전세를 월세로의 전환을 요구하는 집주인들은 더욱 늘어날것이고 불행중 다행으로 월세금액도 조금씩은 낮아지게 됩니다. 통상적으로 시중금리(저축)의 2배 가량정도가 되면 집주인들이 어느정도 수용하고 월세로 전환하게 된다고 합니다. 물론 통계치입니다.

 하지만 정해진 법이 없는관계로 인근 부동산이나 실제 매물들의 비율을 적당히 알아본다음에 요구하는것이 더욱 바람직하겠네요. 서울 강남,송파,서초 같은곳에서 5%도 안되는 터무니없는 비율을 요구한다면 씨도 안먹힐 수도있기 때문이죠;;;

 그나마 월세사는 사람도 집주인도 적당한 타협점을 찾아본다면 전세보증금을 올리되 정부에서지원하는 전세자금대출을 활용해서 집주인은 보증금을 올리고, 세입자는 낮은 이자비용으로 추가되는 월세를 최소화 하는 방법이 바람직해보입니다.