부동산 시장의 침체가 조금씩 풀리면서 아파트 경매에 대한 관심도 다시금 늘어날것 같은 생각이 듭니다.

 오늘은 부동산 경매 및 낙찰과정에서 벌어지는 흔한 비용 정산 문제중 하나를 다뤄볼까 합니다.

 나름 재테크를 위하여 부동산경매에 뛰어들어 어렵사리 아파트를 낙찰 받았다고 생각해 보겠습니다. 그런데 세입자는 살고있었으나 아파트가 경매에 넘어갔다는 이야기를 전해듣고는 그때부터 관리비를 일절 납부하지 않고 상당기간동안 미납상태인것이죠.

 관리사무소에서는 통상 낙찰받은사람이 납부해야 한다고 안내하게 받게 되는데 사실상 좀 억울하긴 하죠. 금액이 만만치 않기 때문입니다.

 사실 아파트가 경매로 넘어갈 정도라면 사실 관리비가 정상적으로 납부 되었다고 기대하는것이 오히려 모순일 수도 있습니다. 세입자 역시 보증금을 떼어먹힐 상황이니 어떻게든 내야할돈 안내고 있는것이 맞구요.

 우선 결론부터 정리해보도록 하겠습니다.

 관리비를 세부적으로 구분해서 결론을 지어야 합니다. 우선 관리비를 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.

 관리비항목중 인건비나 충당금, 공동전기료등 사람이 사는것과 무관하게내야하는 일반관리비 항목부분과 사람이 살면서 사용한만큼 과금되는 가스비, 전기료, 수도세 등의 비용으로 구분해야합니다.

 세입자 유무와 무관하게 지급되어야 하는 관리비는 사실상 집주인이 직접 해결해야 합니다. 즉 낙찰받은 분께서 직접 납부해야 하는것이 맞습니다.

 하지만, 후자의 경우에는 당연히 세입자가 직접 납부해야 합니다.

 관련 법령으로 많이 거론되는것이 두개가 있습니다. 하나는 2005다65821 판결(http://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=68479) 이고 다른하나는 2006다50420 판결(http://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=124914) 입니다.

 이것이 누구의 비용이며 누가 내야하냐 등을 결정하는것도 중요하지만, 낙찰 받기전 관리비 체납이나 세입자 상태 등을 미리미리 확인해두는것이 더욱 좋을것 같습니다.

 오래전부터 문제가 붉어오던 전월세 난은 여전히 마땅한 해결책을 찾지 못하고 있습니다. 새로운 집 구하는 것이 어려운것은 당연하거니와 기존에 전세로 살던 사람들도 불안하기는 마찬가지 입니다.

 그 이유는 계속 오르는 전세 가격과는 다르게 내리기만 하는 집값 때문에 나중에 이사 나갈떄 전부 돌려받지 못하지 않을까 하는 불안감에 하루하루 지내야 하기 때문이죠.

 집주인 또한 마찬가지 입니다. 집값이 떨어지면 대출중인 집주인이라면 기존 대출담보가 부족해지기 때문에 LTV에 문제가 됩니다. 일부 금액을 상환하거나 추가 담보를 제공해야하는 상황이죠.

 어쨌든 모두가 집때문에 걱정인 상황인것 같네요. 그중에서 오늘은 현재 세 들어살고 있는 세입자의 불안에 대해서 알아볼까 합니다.

 전세 세입자의 임차보증금이 이렇게 꾸준히 올라가는 상황에서 떨어지는 집값때문에 나중에 전세 계약기간이 만료되면 보증금을 전부 돌려받지 못하는것은 아닐까 하는 걱정이 많습니다. 이정도면 다행인 고민일지 모릅니다. 세들어 살던 중 집주인의 부채가 커서 집이 경매에 넘어가면 전세보증금의 일부를 못받게 되는 경우도 생기기 때문이죠.

 일반적으로 세들어 살던집이 경매에 넘어가게 되면 시세보다 훨씬 저렴한 가격(30% 이상)에 낙찰되게 되고 이후 낙찰받은 금액은 채권 우선순위대로 먼저 나눠주게 됩니다. 부동산관련 세금부터 해서 은행이 근저당권을 설정해둔 대출금도 먼저 처리하게 되죠.

 그러다 보면 전세 사는 사람의 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 대부분이 될겁니다. 이런 상황이 되면 집주인에게 더이상 전세보증금을 요구할 수는 없을까요? 그냥 이대로 포기해야 할까요?

 그렇지 않습니다. 전세보증금의 일부라도 돌려받지 못했을 경우에는 전세보증금 반환소송을 걸 수 있습니다. 이것으로 집주인의 월급을 차압하거나 다른 재산을 압류하거나 하는 등의 절차를 통해 돌려받을 수 있습니다. 게다가 집주인은 소송비용까지 물어줘야 합니다.

 전세계약은 또 다른 의미에서 보면 거주권(?)을 담보로 집주인에게 무이자로 돈을 빌려준것과 마찬가지입니다. 집이 경매에 넘어갔다고 해서 갚아야할 금액이 변한다면 말이 안되는것이겠죠.

 하지만, 소송을 한다고 해도 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 정말 집주인에 더이상의 재산이 없어서 보증금을 돌려주지 못하는 상황이라면 소송을 통해서도 돌려받는것은 어렵다고 할 수 있겠습니다.

 이러한 부분의 우려 때문에 전셋집 구할 떄는 이런저런 부분을 잘 감안해서 집을 선택하라고 하지만, 실상은 그렇게 하고 싶어도 못하죠. 전셋집 구하는것 자체가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵고, 요즘 대출 없는 집 찾는것은 거의 불가능 할 정도이기 때문이죠.

 이 많은것들이 부동산 경기 침체로 빚어진 문제인데, 어서 부동산 경기가 살아나서 이런 여러 사람들의 고민을 좀 덜어주었으면 하는 바램입니다.