제가 당장에 대출관련하여 밀접하게 관련되어 있지 않아서 관심을 잠시 끊고 있었는데 어젠가 매스컴에서 안심전환대출의 인기를 안내하는 뉴스를 보여주더군요.

첫날부터 사람들이 어마어마하게 몰려서 업무가 마비될 지경였다고 전하는 뉴스를 접했습니다.

그런데 정작 뉴스에서는 관련된 내용을 자세히 안내하기 보다는 그냥 인기가 많다, 유리하다 정도만 안내 하니 사실 오히려 궁금증만 자아낼 뿐 궁금증 해결을 하기에는 조금 부족하지 않았나 싶네요.

그래서 제가 한번 조금이나마 쉽게 풀어볼까 합니다.

우선 이 대출은 주택금융공사에서 시행하는 정책적인 대출중 하나입니다. 은행 상품이 아니라 주택금융공사 대출상품이란 이야기죠. 이와 비슷한것이 보금자리론, 국민주택전세자금대출, 최초주택구입자금대출 같은것들이 있습니다.

우선 일단 무엇이 그렇게 좋은지를 간단하게 알아보겠습니다.

뭐니뭐니해도 금리가 가장 중요한 포인트일것 같습니다. 금리는 실제 부담하는 이자와 직접적인 연관이 있어서 가장 민감한 부분입니다.

확실히 금리는 좋은것 같습니다. 현재 담보대출중에서 2% 중후반대에 이용가능한 대출은 접하기 어려운데, 거의 대부분의 대출 고객이 이용가능한 2%대의 대출이라는점이 아주 강력한 이점을 가지고 있습니다.

현재 기준으로 각 은행별 안심전환대출 금리는 다음과 같습니다.

대부분의 은행들이 거의 비슷한 금리를 제시하고 있습니다. 사실상 주택금융공사에서 주관하는 상품이다보니 대동소이 할것이라 생각되네요.

금리는 다음 페이지를 참고하시면 됩니다.

http://www.hf.go.kr/cmspubl/template1/MN00000646.jsp?on=31

다음으로 매우 큰 장점이 바로 기존대출 중도상환 수수료 면제 조건입니다.

이말은 무엇이냐면 기존에 쓰고있는 주택담보대출이 있는데 금리가 높게 쓰고 있다가 새로운 낮은 금리의 상품이 나와서 그 상품으로 바꾸고자 할때엔 패널티가 붙습니다.

일정기간동안(10년~30년) 대출을 사용하고 이자를 꼬박꼬박 내기로 했었는데 갑자기 갚아버리면 은행인 우리가 손해이니 대출할때 정해둔 수수료를 내고 다 갚으시오~ 라는 말을 하는것이죠.

그래서 금리가 하락시기이고 대출금리가 낮은 상품으로 갈아탈 수 있지만, 중도상환 수수료가 너무 커서 오도가도 못하는 사람들이 많았을겁니다. 그런데 이 수수료를 완전 면제해주겠다는 조건인것이죠.

이것만 해도 상당한 금전적 이익이 있지 않나 싶습니다.

사실 이 두가지가 가장 큰 핵심이 아닐까 싶습니다.

그럼 이 좋은 대출을 누구누구에게 해주느냐? 이것이 중요하겠죠?

이 상품은 재미있게도 2014년 3월 이전에 대출 받은 사람들을 대상으로 하고 있습니다. 게다가 모든 대출이 포함되는것은 아니며 변동금리로 받은 대출이거나 또는 원금은 갚지 않고 이자만 내는 만기상환방식의 대출을 사용하는 사람들만 이용 가능합니다.

이말을 다시 하면 원금과 이자를 상환하는 고정금리를 이용하며 원리금균등분할 방식 또는 원금균등분할방식의 대출을 쓰는 사람은 해당사항이 없는것이죠. 뭔가 아리까리한 조건임에는 분명합니다.

다음으로 주택가격이 9억원 이하이면서 갚아야할 원금이 5억원 이하인 경우에만 가능한 대출입니다.

자신이 이용중인 주택 가격이 9억원을 넘거나 갚아야할 금액이 5억이 넘는다면 이용하기 어려운 상품입니다.

주택가격이 얼마인지 궁금한분들은 KB시세를 확인하시면 될것 같습니다.

여기서 한가지 주의할것이 또한가지 있습니다.

모~~~든 주택담보대출 이용자는 아니고 총 16개의 금융기관의 대출 이용자만 가능합니다.

이용가능한 은행을 열거하자면 다음과 같습니다. 국민은행, 농협은행, 시티은행, 외환은행, 하나은행, 경남은행, 대구은행, 전북은행, 기업은행, 수협은행, 신한은행, 우리은행, SC제일은행, 광주은행, 부산은행, 제주은행 입니다.

안심전환대출은 은행을 바꿔서 대출을 받을 수는 없고, 은행은 그대~로 이용하되 상품만 바꾸는 방식이기 때문에 현재 대출을 이용중인 은행으로 문의를 하셔야 한다는점 참고하시면 좋을것 같네요.

마지막으로 주의해야할 점 한가지만 더 말씀드려야 할것 같네요.

지금 쓰고있는 대출 상품이 주택금융공사 상품 즉, 보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출을 이용중인 분들은 이번에 나온 안심전환대출을 이용할 수 없다는것! 참고하세요.

현재 매스컴에서도 떠들석 하게 이야기를 해두었으니 아마도 더욱 많은 분들이 은행으로 달려가거나 콜센터에 문의하실것 같습니다. 게다가 대출금액이 20조원으로 한도가 있다고 하니 혹시나 그 한도가 꽉차 버리면 어쩌나 하는마음에 더욱 그럴것 같습니다.

하지만 그렇다고 지금 당장 은행으로 달려가는것은 그닥 추천하고 싶지 않습니다.

그이유는 첫번째로 지금은 대출 처리도 처리지만, 안내하느라 엄청단 부담을 가지고 있는 직원들이 매우 힘들기 때문입니다. 상담하랴, 일 처리하랴, 기존업무 처리하랴... 이럴때에 대출을 맡기면 자칫 누락되고 실수들이 많아져서 은행을 두번, 세번 다녀가야 할 지도 모릅니다.

두번째는 정부에서 이러한 인기를 실감하고 전체 20조원을 조기 집행 할것이며 그 한도 또한 상당히 늘리는 논의를 한다고 합니다.

그렇기 때문에 본인이 대출 자격에 부합한다고 생각이 들면 지금 당장 보다는 한달즈음 뒤에 이 상품으로 은행을 찾는것이 훨씬 좋다고 생각됩니다. 그정도면 은행에서도 아주 능숙하게 업무를 처리할것이고 한도에 대한 결론도 나와 있을거니까요.

하지만, 16개의 금융기관 이외의 금융기관에서 대출을 사용하고 있는 사람이거나 나름 적극적으로 갚아보고자 시도했던 분할상환 이용자들은 상대적인 박탈감이 들게되는 정책상품인것 같습니다.

시끌시끌한 안심전환대출이 무엇인지 궁금하신 분들에게 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다.

역 모기지론에 대한 이야기는 종종 들어보신적이 있을겁니다.

 역모기지론이란? 간단히 이야기하면 주택금융공사에 집을 맡기고 죽을 때 까지 노후 생활에 필요한 자금을 연금형태로 지급받는 대출입니다.

 특이점은, 일반담보대출과는 다르게 대출을 갚아나가는것이 아니기 때문에 중간에 이자를 납입하지 못했다고 해서 중도에 전액을 상환해야한다던지 등의 상황에 빠지지 않고 안정적인 생활비 마련이 가능합니다.

 게다가 약정된 이율과 금액을 연금형태로 지급하기 때문에 평균 사망시기를 넘겨 오래 산다고 하면 실제 집값보다 더 많은 금액을 연금으로 제공받을 수 있습니다.

 혹시나 예정보다 일찍 사망하게 되더라도 부동산에 대한 잔존가치를 상속인에게 지급해주는 이점이 있습니다.

 사실 가입자의 입장에서보면 일반 담보대출에 비해서 훨씬 맘편안한 노후를 즐길 수 있는 구조임에는 확실합니다.

 그렇다면 과연 주택금융공사가 이렇게 손해보는 장사(?)를 하는 이유는 무엇일까요? 또는 이렇게 가능한 이유는 무엇일까요?

 주택금융공사 입장에서는 가입자들의 평균 사망 시기가 늦어지면 늦어질수록 즉, 가입자가 오래 생존해 있을수록 예정보다 손실이 가는 구조인것은 확실합니다.

 하지만, 평균연령 이상의 생존가입자가 그리 비중이 높지 않기 때문에 그 비중은 그리 크지 않을것이고 또한 그렇게 손실이 발생한다 하더라도 사실 국민의 세금으로 충당하기 때문에 큰 문제는 없다고 할 수 있습니다.

 또한 별도의 안전장치를 마련하고 있습니다. 역모기지론 가입시 약 2%에 해당하는 수수료를 1차적으로 받고 매달 0.5% 정도의 수수료를 별도로 징수하고 있기 때문에 이러한 부분에서 나오는 돈으로 혹시나 발생할 수 있는 손실을 대비하고 있습니다.

 어떻게 보면 부의 재분배라는 목적을 적절히 달성하는 방법중 하나라고 생각이 드네요.

 수수료와 이율등을 감안하면 실제 일반 담보대출과 차이가 약간 있을 수도 있겠으나, 금융기관에서 이자 미납이나 원금연체등의 사후처리 행태를 봐서는 안정된 노후생활자금으로서는 역모기지론이 좀더 적절하다는 생각이 듭니다.

 부동산 시장의 침체가 조금씩 풀리면서 아파트 경매에 대한 관심도 다시금 늘어날것 같은 생각이 듭니다.

 오늘은 부동산 경매 및 낙찰과정에서 벌어지는 흔한 비용 정산 문제중 하나를 다뤄볼까 합니다.

 나름 재테크를 위하여 부동산경매에 뛰어들어 어렵사리 아파트를 낙찰 받았다고 생각해 보겠습니다. 그런데 세입자는 살고있었으나 아파트가 경매에 넘어갔다는 이야기를 전해듣고는 그때부터 관리비를 일절 납부하지 않고 상당기간동안 미납상태인것이죠.

 관리사무소에서는 통상 낙찰받은사람이 납부해야 한다고 안내하게 받게 되는데 사실상 좀 억울하긴 하죠. 금액이 만만치 않기 때문입니다.

 사실 아파트가 경매로 넘어갈 정도라면 사실 관리비가 정상적으로 납부 되었다고 기대하는것이 오히려 모순일 수도 있습니다. 세입자 역시 보증금을 떼어먹힐 상황이니 어떻게든 내야할돈 안내고 있는것이 맞구요.

 우선 결론부터 정리해보도록 하겠습니다.

 관리비를 세부적으로 구분해서 결론을 지어야 합니다. 우선 관리비를 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.

 관리비항목중 인건비나 충당금, 공동전기료등 사람이 사는것과 무관하게내야하는 일반관리비 항목부분과 사람이 살면서 사용한만큼 과금되는 가스비, 전기료, 수도세 등의 비용으로 구분해야합니다.

 세입자 유무와 무관하게 지급되어야 하는 관리비는 사실상 집주인이 직접 해결해야 합니다. 즉 낙찰받은 분께서 직접 납부해야 하는것이 맞습니다.

 하지만, 후자의 경우에는 당연히 세입자가 직접 납부해야 합니다.

 관련 법령으로 많이 거론되는것이 두개가 있습니다. 하나는 2005다65821 판결(http://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=68479) 이고 다른하나는 2006다50420 판결(http://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=124914) 입니다.

 이것이 누구의 비용이며 누가 내야하냐 등을 결정하는것도 중요하지만, 낙찰 받기전 관리비 체납이나 세입자 상태 등을 미리미리 확인해두는것이 더욱 좋을것 같습니다.

 소액 대출인 경우에는 큰 차이가 없겠으나, 주택담보대출, 아파트담보대출과 같이 장기간 거액의 대출을 하는경우에는 상당히 차이가 있습니다.

 원리금 균등과 원금 균등 상환방식의 차이점은 인터넷에 어마어마하게 많으니 이 둘의 차이점은 설명드리지 않겠습니다.

 이 포스팅의 목적은, 동일한 금리상황과 동일한 대출기간인데 원리금균등 상환이 좋은거냐 아니면 원금균등 상환이 좋은거냐 에 대한 간단한 답을 알려드리고자 함입니다.

 일단 은행같이 돈을 빌려준 곳은 유일한 수익원이 바로 이자입니다. 이자는 당연히 원금에 근거해서 받게 됩니다. 근거할 원금이 적으면 적을수록 이자가 적어지죠.

 이런 논리를 기준으로 생각해본다면, 가장 고객들에게 유리한 조건은 바로 원금균등상환입니다.

 원금균등 상환은 매달 동일한 원금을 갚아나가고, 남은 잔액의 이자를 매번 계산해서 이자를 내는 방식입니다.

 이 방식은 원금이 줄어드는 속도가 처음부터 일정하여 대출원금이 원리금균등방식에 비해 원금 자체가 빠르게 갚아나가지는 효과가 있습니다.

 하지만, 초반에 갚아나가야 하는 원금과 이자 부담이 조금 크고, 매번 잔액에 대한 이자가 새롭게 계산(매달 조금씩 줄어듬)되기 때문에 매달 갚아나가는 원금+이자는 계속 변합니다. 변하긴 하지만, 시간이 지날수록 줄어드니 좋은것이죠.

 상대적으로 원리금균등상환은 처음부터 끝까지 이자와 원금을 합한 금액이 동일해서 다음달에는 얼마를 준비해야 하는 고민을 할 필요가 없으며, 초반에 갚아야 하는 금액 자체가 크지 않아서 초반 부담도 적다고 할 수 있습니다.

 결론을 다시한번 이야기하면, 금융기관은 대출 원금에 대한 이자를 받아가는것이 유일한 수익원이고 이 원금을 얼마나 빨리 줄이느냐에 따라서 금융기관의 수익이 줄어들고 그만큼 고객이 내야하는 이자가 줄어드는것이죠.

 전체적으로 봤을때 이자를 어떻게든 적게 내고자 한다면, 원금균등이 좀더 고객에게 유리한 조건이라는 결론을 다시한번 말씀드립니다.