부동산 경기가 풀린다는 뉴스가 들리지만, 부동산 경기가 풀리는거랑 전세물량 늘어나는거랑 과연 상관이 있을까요? 조금 늘긴 했으면 좋겠네요.

 이런 상관관계에 대해서 이야기를 하려고 한건 아니고, 여전히 전세난은 동일하다는 이야기를 하고 싶었던것입니다.

 이러한 전세난에서 어렵사리 전세집을 구하고 나면 다음번 할 일은 등기부등본을 열람해보는것이죠.

 등기부등본은 누구나 열람이 가능하고 인터넷으로 쉽게 볼 수 있습니다. 물론 비용이 건당 500원 내외가 발생합니다.

 등기부등본이 중요하다 그래서 살펴보긴 하는데 내용중에 채권최고액 얼마 이렇게 찍혀있고 은행 이름이 찍혀있는데 이건 도데체 무엇일까요?

 막상 집주인은 대출을 다 갚았다고 했지만, 등기부등본에는 여전히 채권최고액이 남아있는데 집주인이 거짓말 하고 있는걸까요? 과연 진실은 무엇일까요? 오늘은 이부분에 대해서 포스팅 해볼까 합니다.

 우선 채권최고액이라는 항목은 왜 들어가게 되었을까요? 이것은 의심의 여지가 없이 집주인이 집을 담보로 대출을 받았기 때문입니다. 대출을 받지 않고서 은행이 부동산을 대상으로 근저당을 잡을 이유가 없죠.

 하지만, 중요한 사실은 채권최고액과 현재 대출받고 있는 금액은 반드시 같지 않다는것입니다.

 우선 첫번째로, 은행은 실제 대출한 금액보다 약 20~30% 높은 금액을 채권최고액을 잡게 됩니다.

 여기서 잠시, 채권최고액이란 집이 혹시 경매에 넘어갔을 경우에 내가 해당 부동산에 대해 최대한으로 요구할 수 있는 금액이 채권최고액입니다.

 은행은 대출한 집주인이 대출을 갚지 못하고 연체이자가 계속 쌓이고 경매가 진행되는동안에 쌓여가는 추가적인 비용까지 감안해서 실제 대출한 금액보다 더 큰 금액을 채권최고액으로 설정하게 됩니다.

 두번째로 실제 집주인이 대출을 갚았다 하더라도 등기부등본상에는 채권최고액이 자동으로 변경되지 않는다는것입니다. 상식적으로 생각해본다면 대출을 갚을때 마다 채권최고액을 낮춰야 하지만, 채권최고액을 수정하기 위해서는 법무사를 통해서 법원에 매번 채권최고액 수정을 신청해야 하는데 이것이 매번 비용이 들어가기 때문에 통상적으로 대출을 완전히 다 갚았고, 집주인의 요구가 있을때 은행은 채권최고액이 적혀있는 근저당설정을 해지해줍니다.

 그러니 등기부 등본상에 채권최고액이 얼마가 적혀있다 하더라도 실제 대출이 유지중일 수도 있고, 아니면 집주인 말대로 대출을 다 갚았을 수도 있습니다. 채권최고액만으로 현재 대출을 사용중인지 갚았는지 확인할 방법이 없다는것이죠.

 이런 경우에는 집주인과 함께 은행에 동행하여 현재 대출 사용여부를 직접 확인하는것이 최선이 될것 같습니다.>

 등기부등본에 나와있는 채권최고액이 의심스러운 분들을 위해서 포스팅을 해보았습니다. 

 오늘은 주택담보대출(아파트담보대출)을 사용하시는 분들과 전세를 구하는 분들에게 도움이 될만한 근저당관련 내용을 포스팅해볼까 합니다.

 위 이미지와 같이 대법원에서 운영하는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속하면 소유자가 아니라도 누구나 원하는 건물의 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 주택을 매매하거나 전세를 구하는 사람들이 필히 방문해봐야 하는 부분이죠.

 담보대출을 사용하는 주택 등기부등본을 열람하면 근저당권 설정이라는 항목이 있을겁니다. 금액과 어느 금융기관인지도 같이 나오죠.

 근저당권 설정은 집을 담보로 대출을 하는경우에 은행에서 설정하는 부분입니다. 나중에 대출한 사람(채무자)이 문제가 생겨 대출을 갚지 못하게 된뒤 경매로 해당건물을 처분하게 되면 처분후 나온 금액에 대한 우선권을 주장하기 위해 절대적으로 설정하는것입니다.

 이 근저당권은 통상적으로 대출금액의 120%를 잡게 됩니다. 그러니 집주인이 1억원을 대출받았다면, 근저당권 설정은 1억2천만원이 설정되어있을겁니다.

 그런데 상황에 따라서 대출의 일부를 상환했는데도 상환후 등기부등본을 열람해보면 이 근저당권 설정된 금액이 여전히 그대로입니다. 왜 이런걸까요?

 등기부등본상의 내용을 설정, 정정, 말소를 하기위해서는 법원 등기소에 직접 방문하여 신청해야 합니다. 처음 대출을 할때 근저당권설정이야 당연한 부분이지만, 일부 금액을 상환한 뒤 등기부 등본상의 금액을 수정하려면 매번 등기소에 신청을 해야 합니다.

 등기소 업무에 필요한 금액은 최소 5만원 가량이 들어가고 시간 또한 걸리게 됩니다. 은행은 통상적으로 이 금액을 변경해주지 않는 이유를 채무자가 일부 갚은뒤에 다시 대출을 받을때 편리하라고 그대로 둔다라고 할겁니다.

 이 말은 반은 맞고 반은 틀리기도 합니다. 우선 맞는 이유는 담보대출을 이용하는 사람들 대부분이 최대한으로 가능한 금액을 빌리는 경우가 많아서 최대한도로 대출하고 근저당권을 설정하게 됩니다. 대출 상환은 이자만 내다가 한꺼번에 상환하는 방법과, 매달매달 원금과 이자를 상환하는 방법 두가지를 사용하게 되는데요, 후자의 경우라면 매달 매달 근저당권 설정금액을 변경해야하는 번거로움이 생깁니다.

 설정금액을 감액한뒤 채무자가 갚은만큼 다시 돈을 빌리고자 한다면 그만큼 다시 설정등기를 해야하는데 설정하는 경우에는 또다시 과도한 비용이 발생하게 되죠. 누군가가 내야하는데 은행이 부담하면 그만큼 금리가 상승하는 효과가 나기도 합니다.

 그런데 반은 틀립니다. 감액이나 말소의 경우에는 비용이 일부 들긴하나 내가 지금 보유한 대출과 무관한 금액이 설정되어서 은행의 유리한 권한을 유지시켜주는것이 되기 때문이죠. 또한 쓰지 않는 대출을 사용하는것과 동일한 효과가 있습니다.

 예를들어 전세 주택을 보유한 집주인이 집을 구입할 떄 사용했던 대출을 모두 상환하고서는 혹시나 몰라서 등기부등본상의 설정금액을 유지했다고 가정해봅시다. 이런경우에는 전세를 들어오려고 하는 사람은 거의 10중 8,9 등기부등본을 확인할텐데 집주인이 아무리 전액을 상환했다 하더라도 언제든지 다시 빌릴 수 있고, 설정 날짜가 전세들어가는 사람보다 앞서있기 때문에 나중에 문제가 생겨도 보상받을 확률이 매우 낮아지기 때문에 인기가 절정인 전세라 하더라도 그리 높은 금액을 받기는 어려울겁니다.

 이부분은 사실 전세를 구하는 사람에게도 꼭 필요한 부분입니다. 가능한 근저당권 설정이 없는 집을 구하는게 좋지만, 근저당권 설정이 있다 하더라도 대출을 상환한경우 역시 안심하면 안됩니다. 위에서 이야기 했다 시피 근저당권설정일이 이사 들어가는 날짜보다 앞서있기 때문에 집주인이 마음만 먹으면 언제든 다시 대출을 사용할 수 있으며, 이후 발생한 대출이 문제가 되었을경우 전세보증금보다 은행의 대출이 우선순위가 높아져 보증금을 일부 또는 전부 되돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 말소등기 비용이 약 5만원 정도 들어가기 때문에 이부분은 감안해서 비용부담을 하는 조건으로 말소를 한다던지 등의 방법을 잘 강구해서 해결하는것이 좋겠죠.

 간단하게 정리하자면, 대출을 갚은만큼 감액등기를 할 수는 있지만, 은행과 무관하게 등기소 업무를 통해 감액해야 하므로 매번 들어가는 비용이 부담스러우니 일단 변경하지 않고 그대로 두기 때문에 설정금액에 변화가 없다라고 정리할 수 있겠습니다.

 아무쪼록 담보대출과 근저당권 설정관계에 대해 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

 대출을 받거나 세제혜택등 부동산 기준을 따지게 되는경우가 많습니다. 거기에 보면 항목들이 눈에 쉽게 잘 들어오지 않죠. 연립주택, 빌라, 맨션, 다세대, 다가구 주택, 단독주택, 아파트 등등 종류도 참 많은것 같습니다. 그래서 이것들을 좀 쉽게 구분하는 방법이 없을까 해서 간단하게 포스팅 해볼까 합니다.

 5층 기준! 5층이상이면 무조건 아파트 입니다. 건물 층수제한으로 아파트와 그외 건물을 구분짓게 되니까 무슨 맨션이라도 5층이상이면 아파트인것입니다.

 옛날 아파트들을 보면 엘리베이터는 없어도 최소한 5층까진 지어져 있죠? 건축물을 구분하는데 가장중요한 요소이기 때문이죠. 앞으로 아파트는 5층이상 이것만 기억하셔도 되겠습니다.

 4층이하는 연립주택으로 분류됩니다. 조금더 정확하게 구분해보면 연면적이 660평방미터(200평) 이상이면서 4층 이하인 건물을 말합니다. 어지간한 건물들은 대부분 연립주택으로 생각하면 되겠습니다. 여기서 연면적이 660평방미터 미만이면 다세대주택이라 부르게 됩니다.

 4층 이하건물중 연립주택과 다세대주택의 차이를 좀더 쉽게 알 수 있는 방법은 어떤것이 있을까요? 제일 정확한건 건축물대장을 확인해보면 되겠으나, 일반적으로 층마다 2집 이상있으면 연립주택일 확률이 높고 1집만 있으면 다세대주택일 확률이 높습니다. 하지만 요즘에는 평수가 작은 원룸, 미니투룸들이 많으니 좀더 정확하게 확인해봐야겠습니다.

 그러면 다세대와 다가구주택은 무엇이 다를까요? 가장 정확한것은 등기부등본을 열람하는것입니다. 등기부등본은 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속후 정확한 주소를 입력한다음에 건당 500원만 결제하면 누구나 아무나 열람이 가능합니다. 다세대와 다가구는 '다'는 중복이고 세대와 가구 이 두가지의 차이가 있는데요, 주민등록등본같은것을 떼보면 '세대주 누구누구' 이렇게 되어있죠? 세대주가 조금더 크고 명확한 범주의 개념이라고 생각됩니다. 따라서 다세대는 201호 202호 각각 등기부등본이 따로 발급되며 주인 또한 각각 다를 수 있습니다. 마치 아파트 처럼 말이죠. 하지만, 다가구 주택은 201호든 202호든 전부 한주인입니다. 등기부등본도 각 호수별로 나오는것이 아니라 그 번지 그 건물 하나로 나옵니다. 주인은 무조건 하나가 되는것이죠.

 다세대 주택은 주인이 다 다르니까 각각 대출을 별도로 받게 될것이고 집집마다 집주인이 다릅니다. 아파트랑 비슷한 개념으로 생각하시면 되겠구요, 다가구주택은 일반적으로 많이 보게되는 원룸건물들의 대부분이라고 생각하면됩니다.

 그럼 마지막으로 빌라, 맨션, 타운 등등은 도대체 무엇이냐? 이건 그냥 명칭입니다. 별다른 구분법이 있는것은 아니고 언제든지 주인 마음대로 변경도 가능한것이지요. 그러니 특히 빌라, 맨션같은경우에는 별다른 의미를 두지 말아야겠습니다.

 그나마 조금 쉽게 설명해보고자 포스팅 했는데, 도움이 좀 되었으면 좋겠네요.