요즘에는 좀 잠잠한 편이긴 합니다만, 언제 갑자가 부동산 특히 오피스텔 투자에 관련된 뉴스들이 매스컴에서 다뤄질지 모르겠네요.

 그래서 오늘은 오피스텔 분양에 관한 짧막한 포스팅을 하나 할까 합니다.

 길을 가다보면 오피스텔, 부동산 투자(분양)광고를 쉽게 볼 수 있습니다. 부동산 경기가 바닥이다 보니 광고할 수 있는곳이라면 어떤곳이라도 광고하는게 당연한것 같기도 합니다.

 그런데 이 광고들을 유심히 들여다보면 부동산 신탁회사에서 자금 관리를 하기 때문에 안전하다는 광고 문구를 쉽게 접할 수 있습니다.

 이 부동산 신탁회사는 어떤 역할이고 진짜 안전한 방법이 될까요?

 예전에는 오피스텔 같은 부동산 분양을 받게되면 그 자금을 건설하는 측에서 관리를 하는데 이게 정말 건물 짓는데에 쓰이고 있는건지, 아니면 뒤로 빼돌려지고 있는것인지 쉽게 알 수가 없었습니다. 그래서 사기도 많이 당하고 그랬죠.

 하지만 부동산 신탁회사라는 자금관리 기관이 생기면서 건설하는 측에서 자금을 관리하는것이 아니라 부동산 신탁회사에서 자금을 관리하면서 건축에 필요할때 마다 신탁회사로 부터 돈을 타 쓰는 방식이 되겠습니다.

 그 덕에 조금더 투명한 돈관리가 되면서 신탁회사는 부동산이 잘 지어지고 있는지 감시하는 역할도 같이 하게 됩니다.

 옛날에 비하면 확실히 투명성이 보장되어 있다고 할 수 있습니다. 하지만, 신탁회사를 통해서 자금관리를 한다고 하더라도 건설 주체의 또다른 어딘가에서 부도가 발생하면 신탁회사를 통한 자금관리를 받고 있다 하더라도 부도영향을 받을 수 밖에 없습니다.

 그렇게 되면 현재까지 쓰지 않은 자금과, 건축중인 건물을 매각하여 현금화해 투자자들에게 다시 돌려주게 됩니다. 이때 원금 손실은 피할 수 없겠죠.

 그래서 요즘엔 처음부터 부동산 신탁회사가 직접 분양받는 경우도 있습니다. 이런 경우는 신탁회사와의 계약을 하게 되니 건설 주체가 어떤지 덜 신경쓸 수 있게 되죠. 즉, 부동산 신탁회사가 직접 분양하는 경우는 그나마 조금더 안전하다 할 수 있겠습니다.

 하지만 부동산 분양은 이런것도 주의 하셔야 합니다. 건축중인 건물에 분양받는거야 뭐 눈에 보이니 알 수 있는데, 땅조차도 구입하기 전에 분양부터 받아서 계약금이나 중도금을 받는 경우가 상당히 위험합니다. 관련 구청이나 시청에 제대로 확인조차 하지 않고 영업사원의 말만 믿다가 투자하면 사기 당할 확률이 높으니 주의 하셔야 하겠습니다.

 사실 부동산 투자와 관련해서는 참으로 다양한 방법과 다양한 내용들을 확인해야 합니다. 그만큼 공부도 해야되겠죠. 그중에 일부를 한번 포스팅 해보았는데 도움이 되었을까 모르겠네요.

 지금은 조금 풀리는 기미가 보이지만 여전히 어려운 산업분야가 바로 아파트 건설분야입니다. 여전히 중대형 미분양 아파트는 국가적인 골치거리이기도 합니다. 이 미분양아파트 문제를 타개하기 위해서 나온 아이디어가 있습니다. 바로 후분양제도인데요, 내용인즉슨 계약금만 내고 먼저 살다가 2년이나 3년뒤에 마음에 들면 분양받고 마음에 들지 않으면 계약금을 돌려줄테니 살아보세요 라는 내용입니다.

 경우에 따라서는 투자 수익률 까지 보장하는 경우도 많습니다. 지금은 할인분양이지만 2년이나 3년뒤에 아파트 시세가 얼마이상 되지 않으면 건설회사가 부족분을 내어준던지 하는 등의 다양한 마케팅 방법이 나오고 있습니다.

 몇년전만해도 상상하기 어려운 마케팅방법인데 참으로 빠르게 돌아가는 세상인것 같습니다.

 그렇다면 이런 파격적인 조건들을 그대로 믿고 살아봐도 되는걸까요? 이점에 대해서 간단하게 알아보고자 포스팅 해보겠습니다.

 후분양제도를 들어보면 마치 전세사는것과 비슷합니다. 돈을 맡겨놓고 살아보고 마음에 들지 않아서 나중에 집에서 나올때 내가 낸돈을 그대로 받아나오는 개념이기 때문이죠. 사실 그렇게만 가능하다면 현재 내집마련이 부담스러운 사람들에게는 상당히 솔깃한 내용인것은 사실입니다.

 분양가의 20%내외의 계약금을 내고 살아보고 새집을 헌집으로 만들어도 계약금을 전부 내어준다는 내용은 크게보면 틀린것은 아닙니다. 하지만 아주 쉽게 생각할 내용은 아닌것 같습니다. 건설회사 마다, 아파트마다 그 조건과 계약내용이 천차만별이기 때문이죠. 한마디로 표준약관처럼 일관성있는 제도가 아니고 급작스럽게 진행되고 있는 약간의 주먹구구식 해법이라 잘 알아봐야 한다는점입니다.

 우선 상당수가 나중에 분양받지 않고 나가는경우 분양대금의 일정 퍼센트를 위약금으로 받아갑니다. 물론 그집을 구입할 계획이라면 상관없지만 나중에 이사 나가야하는 입장이 된다면 이 위약금은 적지않은 돈이 됩니다. 대부분의 경우 위약금 기준이 계약금이 아니라 분양대금이기 때문에 예를들어 10억짜리 아파트를 2억의 계약금만 주고 살다가 나와야 할경우 위약금이 3%만 된다 하더라도 3천만원이 위약금으로 발생되게 됩니다. 공짜로 산다는건 역시 불가능하고 어느정도의 구입권한이 있는 월세개념 정도로 생각해야 할것 같습니다.

 어떤 분양광고를 보면 위약금마저 없다는 곳이 있습니다. 이런 광고는 속 내용을 들여다보면 일단 계약을 한뒤에 중도금을 중간중간에 내고 나중에 취,등록세도 다 부담해야 하는데 중도금 이자와 취등록세를 모두 지원한다는 내용인데 나중에 마음에 들지 않아 구입하지 않게 되면 위약금 자체는 없지만 지원된 취등록세와 중도금을 지원하는데 발생한 이자 부분을 반납해야 되는 내용이 포함되어있습니다. 위약금 제도보다는 조금 저렴하긴 하지만 역시 공짜라고 생각하면 큰 착각이 될 수 있습니다.

 이런 제도가 무조건 건설회사가 손해보지 않고 진행하는것은 아닙니다. 예전에 건설회사들이 누렸던 일부 권한이나 이득을 이제 일부 포기하며 분양시장을 활성화 하기 위한 내용인지라 예전보다 아파트를 구입하기 좋아진것은 사실이지만 그렇다고 이런 광고를 마치 공짜로 살아보는 수단으로 생각한다면 분명 나중에 큰 오해가 생길수 있다는 점을 잘 알고 알아보셔야 한다는것이죠.

 예전에는 아파트분양시 중도금대출이나 아파트담보대출을 금융기관들이 많이 홍보했을텐데 이러한 후분양시장이 생기다보니 후분양을 위한 분양계약금대출 상품도 생기는 기현상이 발생하고 있네요. 자세히 알아봐야겠지만, 금융기관의 채권보전같은건 어떤식으로 하게 되고 부도율은 어느정도로 예상하고있는지 궁금하긴 합니다.

 이처럼 후분양제도가 무조건 좋다고 생각하기 보다는 이것저것 더 따져봐야할것이 많다는것만 잘 기억하시면 좋을것 같습니다.

 이번엔 주택청약종합저축에 대해서 간단하게 알아볼까 합니다. 옛날에 청약저축은 무주택자나 서민만 가입가능했으나 현재 나오는 주택청약종합저축은 자격조건이 별도로 없습니다. 심지어는 외국인까지 가입이 가능합니다. 신기하죠?

 이 주택청약종합저축은 금리도 높고 소득공제혜택에 여러가지 장점이 많아서 너도나도 가입하고 있습니다. 은행에서 주택청약종합저축 가입 수수료 수입도 쏠쏠하기 때문에 은행또한 이를 반기고 있죠.

 한동안 프리미엄이란 말은 오간데 없고 할인분양이란 말뿐이었던 신규분양시장에 다시금 프리미엄이 조금씩 등장하기 시작하면서 주택청약종합저축의 중요성이 대두되고 있습니다. 신규아파트 분양시 주택청약종합저축 가입기간이 길거나 금액이 많아야 가점이 많고 그만큼 당첨 확률이 높아집니다.

 단순히 돈많은 사람들을 우대시켜주려고 이런 조건이 있는걸까요? 그냥 소득이 낮은 사람과 무주택기간이 긴 사람만 혜택을 주면 되는거 아닐까요?

 주택청약종합저축에 저축한 금액은 기본적으로 국민주택기금이란 이름으로 한곳에 모으게 됩니다. 이 돈을 가지고 건설회사가 아파트를 지을때 융자(대출)를 해주는 용도로 쓰이게 됩니다. 아파트는 통상 분양시기에 한번에 모든 대금을 받지 않고 분할해서 납부하게 되죠. 그 자금이 충분하지 않을때 국민주택기금에 돈을 빌려서 짓게 됩니다.

 이 제도가 생긴 초창기에는 국내 건설사도 돈이 없고 정부도 돈이 없어서 주거환경개선(아파트 건설)을 위해서 필요한 자금을 모으기 위한 한가지 방안이었습니다. 그렇기 때문에 오래도록 가입한 사람이거나 많이 저축한 사람은 그만큼 아파트 짓는데 큰 역할을 했으니 가입한 기간이나 금액에 비례하여 분양에 가점을 주는것이죠.

 국민주택기금은 주택청약종합저축에 저축되는 자금 뿐 아니라 복권위원회로 부터 복권 판매금액의 일부도 국민주택기금으로 쓰입니다.

 이 국민주택기금은 단순히 건설회사 대출용으로만 쓰이는것은 아니고 일반 개인들의 전사제금대출이나 생애최초주택구입자금 등에도 활용되기 때문에 국가 전반적인 주거환경개선에 한 역할을 한다고 생각하시면 되겠습니다.

 현재 무주택자이건, 집이 있건, 세대주가 아니건 무관하게 사용이 필요한 시점까지 가입기간과 금액을 모두다 인정해주는 제도를 운영중이기 때문에 일단 가입하고 보는것이 좋다고 할 수 있겠죠. 아마 해당은행에서도 반갑다고 해줄겁니다. 주택청약종합저축에 가입하면 대출금리도 작지만 아주 조금 낮아지고 여러가지 혜택을 주기도 합니다.