봄 이사철을 대비해서 슬슬 전세집 월세집 또는 주택구입을 염두하는 분이 많을것입니다. 집을 잘 알아보는것도 중요하지만 항상 어중간한것이 바로 중개수수료죠. 오늘은 이 중개수수료에 관한 내용을 포스팅 할까 합니다.

 전세계약이나 매매계약을 자주하는것이 아니다 보니 이 중개수수료에 대해서 정보가 거의 없는 상태로 계약을 하게 됩니다. 얼마를 내야할지도 모르겠고 누가 낼지 결정하는것도 쉽지 않고 물어볼곳도 없죠.

 우선 부동산 중개수수료의 상한선을 알아보도록 하겠습니다. 복잡한 계산보다는 이금액보다 더 높을 수는 없다라는 금액을 아는것이 좀더 편리할것이란 생각에서 입니다.

  전월세의 경우에 거래금액이 5천만원 미만이면 최대 20만원, 거래금액이 1억원 미만이면 최대 30만원, 3억원 미만인경우에는 거래금액의 0.3% 입니다. 최대 90만원까지 가능하겠군요.

 전세야 계산이 쉽지만, 월세의 경우에는 어떻게 계산할까요? 월세의경우에는 보증금 + 100개월치 월세를 계산해서 거래금액으로 적용하면 되겠습니다.

 그럼 매매의 경우에는 어떻게 될까요? 극히 드물겠지만, 5천만원 이하일경우에는 최대 25만원, 2억원 미만인경우에는 최대 80만원, 6억원 미만일경우에는 최대 240만원까지 올라갈 수 있습니다.

 상기에서 언급한 부분은 최~대 얼마라는것이고 이 금액 내에서 재량껏 조절하는것이죠. 구체적인 계산방법은 다음 사이트를 참고하시면 되겠습니다.

http://klis.seoul.go.kr/sis/userService/html/html.do?url=/info/realestate/realestate_fee

 그러면 매매의 경우에는 그렇다 치고 전세나 월세의 경우에는 무조건 세입자가 중개수수료를 내야 할까요? 항상 그런것은 아닙니다. 이 수수료부분도 자연스럽게 수요와 공급법칙에 따라갑니다.

 전세물량이 거의 없는데 이주 희망자가 많은곳은 아쉽게도 중개수수료를 세입자가 내야할겁니다. 그런데 그렇지 않는곳도 있습니다. 공실이 흔하게 발생해서 세입자가 항상 부족한 주택가나, 대학가의 경우에 그렇습니다.

 이런 경우에는 세입자가 보증금 + 월세만 걱정하면 되고 실질적인 부동산중개수수료는 집주인이 지불하는 경우가 대부분입니다.

 매매의 경우에 중개수수료를 절약하는 방법은 없을까요? 방법이 전혀 없는것은 아닙니다.

 부동산매매가 일어나면 몇몇 기관들의 연계업무가 필연적으로 일어나는데 대표적으로 등기이전에 필요한 법무사 선택과 부족한 매매자금을 충족시킬 금융기관 선택이죠.

 경쟁이 심화된 법무사 시장과 주택담보대출 시장에서 한건이라도 일감을 얻기 위해서 부동산과 구두계약을 하는경우가 많습니다. 즉 법무사든 금융기관이든 매매건을 성사시켜서 일감을 주면 거기서 어느정도의 리베이트를 받는것이죠.

 물론 대다수의 부동산이 그렇다는것은 아닙니다. 또한 상당수 부동산은 이같은 리베이트까지 감안한 부동산중개수수료를 제시하는 경우도 있을겁니다.

 하지만 이러한 점을 알고 중개업소와 협상한다면 조금이나마 더 유리한 거래로 비용절감을 할 수 있지 않을까 싶습니다.

 전세난이 심각한 이유는 바로 금리의 하락 때문입니다. 집주인이 전세보증금으로 큰 금액을 받는다고 해도 마땅히 투자할곳이 마땅치 않기 때문에 수익성이 낮아져 전세보다는 일부 월세인 반전세 또는 보증금을 매우 낮춘 월세로 돌리고자 하는 수요가 상당히 많습니다.

 세들어 사는 사람들이야 어쩔수 없이 집없는 설움을 느끼지 않기 위해서 이 부분을 쉽게 거절할 수가 없습니다. 그러면 다음 문제는 전세를 월세로 돌릴때 어느정도의 월세로 책정해야 할까? 에 대한 부분입니다.

 예전에 금리가 많이 높았을때는 보증금 1천만원당 월세 10만원 정도의 비율로 전환하였습니다. 전세보증금 1억짜리 전세를 월세로 전환하게 되면 보증금 5천만원에 월세 50만원 정도 수준으로 바꾸는 정도였습니다.

 이러한 비율을 전월세전환율 또는 전월세환산율이라고 합니다.

 대충 이자 비용으로 생각하시면 되겠습니다. 1천만원을 월세 10만원으로 환산하면 1년에는 120만원입니다. 이는 약 12%의 전월세전환율이 계산되게 됩니다. 물론 이 수치는 옛날의 수치입니다.

 금리가 지속적으로 하락하고있는 요즘에는 이 수치를 유지하는것은 말도 안되죠. 그래서 최근 전환비율은 통상 5~7% 사이라고 생각하시면 됩니다.

 물론 이 비율에 대해서는 법으로 정해진 내용은 없습니다. 집주인과 세입자 당사자간에 합의에 의해 정하면 되는것이고 맘씨 좋고 넉넉한 집주인은 이 전환율이 낮을것이고 빡빡한 집주인은 이 전환율이 높을 수 있겠습니다. 물론 지역간의 차이도 무시하지 못할것이구요.

 요즘 추세를 반영하여 7%로 가정한다면 보증금 1천만원은 1년에 70만원이 될것이고 이것을 다시 월로 환산한다면 약 6만원정도가 되겠습니다. 그러면 1억짜리 전세를 월세로 전환한다면 5천만원 보증금에 월세 30만원정도 수준으로 내려가게 되겠죠.

 이런 월세마저도 금리의 영향을 받으니 이 금리라는것이 생활 전반에 영향을 주는 무시무시한 수치라고 느껴지는군요.

 금리가 지속적으로 낮아지면 전세를 월세로의 전환을 요구하는 집주인들은 더욱 늘어날것이고 불행중 다행으로 월세금액도 조금씩은 낮아지게 됩니다. 통상적으로 시중금리(저축)의 2배 가량정도가 되면 집주인들이 어느정도 수용하고 월세로 전환하게 된다고 합니다. 물론 통계치입니다.

 하지만 정해진 법이 없는관계로 인근 부동산이나 실제 매물들의 비율을 적당히 알아본다음에 요구하는것이 더욱 바람직하겠네요. 서울 강남,송파,서초 같은곳에서 5%도 안되는 터무니없는 비율을 요구한다면 씨도 안먹힐 수도있기 때문이죠;;;

 그나마 월세사는 사람도 집주인도 적당한 타협점을 찾아본다면 전세보증금을 올리되 정부에서지원하는 전세자금대출을 활용해서 집주인은 보증금을 올리고, 세입자는 낮은 이자비용으로 추가되는 월세를 최소화 하는 방법이 바람직해보입니다.