내집 마련을 위해서 집알아보는것과 동시에 대출을 알아보는것이 절차죠.

 그런데 막상 대출을 알아보려니 대출 종류만 해도 수십가지가 됩니다.

 이중에서 나에게 적절한 대출상품이 무엇인지 잘 알아보는것도 중요합니다. 아주 중요한 금리와 그외 상환 방법등에 차이가 나기 때문이죠.

 아마도 집을 처음으로 구입하는 분이라면 단연 생애최초주택구입자금대출 (내집마련디딤돌대출)과 보금자리론에 대한 정보를 많이 찾을것이라 생각되네요.

이것저것 복잡한 느낌이라 이 두가지 차이도 쉽게 알아보기 어려운데요. 오늘은 이 두가지 상품의 차이점과 어떤 상품을 이용하면 좋을런지 알아보도록 하겠습니다.

 우선 현재는 생애최초주택구입자금대출이라는 상품은 없어지고 대체하는 내집마련디딤돌 대출로 지원되고 있으니 이후 내용은 내집마련디딤돌대출로 설명하겠습니다.

 우선 이두가지 상품의 가장큰 차이점은 바로 돈을 누구에게 빌리느냐의 차이가 있습니다.

 내집마련디딤돌대출은 국민주택기금에다가 돈을 빌리게 되고 보금자리론은 한국주택금융공사에서 돈을 빌리게 됩니다. 전자는 국토교통부이고 후자는 공사이니 사실상 정부 정책에 의해 지원되는 상품이라 생각하시면 되겠습니다.

 내집마련디딤돌대출은 상대적으로 제한이 많습니다. 부부합산 소득이 너무 많아도 안되고(6천만원, 최초는 7천만원이하) 등본상의 구성원중 집을 소유하고 있다면 역시 대출이 불가합니다. 그리고 반드시 세대주 자격으로 신청해야하는 부분도 있습니다.

 대출 한도도 비교적 적은 2억원으로 제한되어 있으며 집 크기도 85제곱미터(약 33평) 이하로 6억원 이하의 주택으로 대상을 제한하고 있습니다.

 하지만 소득이 적을수록 금리가 낮아지고, 다자녀가구 이거나, 최초주택구입자, 다문화, 장애인가구의 경우 금리 인하 혜택이 있기 때문에 나라에서 지원해야 하는 대상이라고 판단된다면 내집마련디딤돌 대출이 상당히 유리할 수 있습니다.

 보금자리론은 내집마련디딤돌대출에 비해 제한이 적은 대출입니다.

 소득의 제한도 없으며, 1주택자도 가능합니다. 게다가 주택시세한도도 9억원 이하의 주택이라면 가능하고 대출 가능 금액도 최대 5억원 까지 상당히 높습니다.

 하지만 내집마련디딤돌대출과는 다르게 소득이 높을수록 유리하고 별도의 금리인하 혜택이 없다는 단점이 있습니다.

이정도로 내용을 본다면 두상품 중에 어느것을 먼저 확인하는것이 좋을지 판단이 되겠죠?

하지만, 대출상품을 단순하게 생각하고 선택하지 않는것을 추천드립니다.

 그 이유는 정책적으로 지원되는 대출상품이 시중금리가 상당히 높았을때는 큰 혜택이 되었지만, 요즘처럼 저금리가 유지되고 있는 경우에는 때로 단순 은행주택담보대출이 오히려 금리가 더 낮은 경우도 있기 때문입니다.

 그렇기 때문에 가장 이상적인 방법은 내집마련디딤돌대출,보금자리론등을 모두 취급하는 시중은행에 방문해서 상품별로 금리와 상환방법등이 가장 유리한 상품을 고르는것입니다.

 이 포스팅이 내집마련에 들어가는 비용을 최소화 하는데 조금이나마 도움이 되길 바라며 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

 오늘은 주택담보대출(아파트담보대출)을 사용하시는 분들과 전세를 구하는 분들에게 도움이 될만한 근저당관련 내용을 포스팅해볼까 합니다.

 위 이미지와 같이 대법원에서 운영하는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속하면 소유자가 아니라도 누구나 원하는 건물의 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 주택을 매매하거나 전세를 구하는 사람들이 필히 방문해봐야 하는 부분이죠.

 담보대출을 사용하는 주택 등기부등본을 열람하면 근저당권 설정이라는 항목이 있을겁니다. 금액과 어느 금융기관인지도 같이 나오죠.

 근저당권 설정은 집을 담보로 대출을 하는경우에 은행에서 설정하는 부분입니다. 나중에 대출한 사람(채무자)이 문제가 생겨 대출을 갚지 못하게 된뒤 경매로 해당건물을 처분하게 되면 처분후 나온 금액에 대한 우선권을 주장하기 위해 절대적으로 설정하는것입니다.

 이 근저당권은 통상적으로 대출금액의 120%를 잡게 됩니다. 그러니 집주인이 1억원을 대출받았다면, 근저당권 설정은 1억2천만원이 설정되어있을겁니다.

 그런데 상황에 따라서 대출의 일부를 상환했는데도 상환후 등기부등본을 열람해보면 이 근저당권 설정된 금액이 여전히 그대로입니다. 왜 이런걸까요?

 등기부등본상의 내용을 설정, 정정, 말소를 하기위해서는 법원 등기소에 직접 방문하여 신청해야 합니다. 처음 대출을 할때 근저당권설정이야 당연한 부분이지만, 일부 금액을 상환한 뒤 등기부 등본상의 금액을 수정하려면 매번 등기소에 신청을 해야 합니다.

 등기소 업무에 필요한 금액은 최소 5만원 가량이 들어가고 시간 또한 걸리게 됩니다. 은행은 통상적으로 이 금액을 변경해주지 않는 이유를 채무자가 일부 갚은뒤에 다시 대출을 받을때 편리하라고 그대로 둔다라고 할겁니다.

 이 말은 반은 맞고 반은 틀리기도 합니다. 우선 맞는 이유는 담보대출을 이용하는 사람들 대부분이 최대한으로 가능한 금액을 빌리는 경우가 많아서 최대한도로 대출하고 근저당권을 설정하게 됩니다. 대출 상환은 이자만 내다가 한꺼번에 상환하는 방법과, 매달매달 원금과 이자를 상환하는 방법 두가지를 사용하게 되는데요, 후자의 경우라면 매달 매달 근저당권 설정금액을 변경해야하는 번거로움이 생깁니다.

 설정금액을 감액한뒤 채무자가 갚은만큼 다시 돈을 빌리고자 한다면 그만큼 다시 설정등기를 해야하는데 설정하는 경우에는 또다시 과도한 비용이 발생하게 되죠. 누군가가 내야하는데 은행이 부담하면 그만큼 금리가 상승하는 효과가 나기도 합니다.

 그런데 반은 틀립니다. 감액이나 말소의 경우에는 비용이 일부 들긴하나 내가 지금 보유한 대출과 무관한 금액이 설정되어서 은행의 유리한 권한을 유지시켜주는것이 되기 때문이죠. 또한 쓰지 않는 대출을 사용하는것과 동일한 효과가 있습니다.

 예를들어 전세 주택을 보유한 집주인이 집을 구입할 떄 사용했던 대출을 모두 상환하고서는 혹시나 몰라서 등기부등본상의 설정금액을 유지했다고 가정해봅시다. 이런경우에는 전세를 들어오려고 하는 사람은 거의 10중 8,9 등기부등본을 확인할텐데 집주인이 아무리 전액을 상환했다 하더라도 언제든지 다시 빌릴 수 있고, 설정 날짜가 전세들어가는 사람보다 앞서있기 때문에 나중에 문제가 생겨도 보상받을 확률이 매우 낮아지기 때문에 인기가 절정인 전세라 하더라도 그리 높은 금액을 받기는 어려울겁니다.

 이부분은 사실 전세를 구하는 사람에게도 꼭 필요한 부분입니다. 가능한 근저당권 설정이 없는 집을 구하는게 좋지만, 근저당권 설정이 있다 하더라도 대출을 상환한경우 역시 안심하면 안됩니다. 위에서 이야기 했다 시피 근저당권설정일이 이사 들어가는 날짜보다 앞서있기 때문에 집주인이 마음만 먹으면 언제든 다시 대출을 사용할 수 있으며, 이후 발생한 대출이 문제가 되었을경우 전세보증금보다 은행의 대출이 우선순위가 높아져 보증금을 일부 또는 전부 되돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 말소등기 비용이 약 5만원 정도 들어가기 때문에 이부분은 감안해서 비용부담을 하는 조건으로 말소를 한다던지 등의 방법을 잘 강구해서 해결하는것이 좋겠죠.

 간단하게 정리하자면, 대출을 갚은만큼 감액등기를 할 수는 있지만, 은행과 무관하게 등기소 업무를 통해 감액해야 하므로 매번 들어가는 비용이 부담스러우니 일단 변경하지 않고 그대로 두기 때문에 설정금액에 변화가 없다라고 정리할 수 있겠습니다.

 아무쪼록 담보대출과 근저당권 설정관계에 대해 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

 지금은 조금 풀리는 기미가 보이지만 여전히 어려운 산업분야가 바로 아파트 건설분야입니다. 여전히 중대형 미분양 아파트는 국가적인 골치거리이기도 합니다. 이 미분양아파트 문제를 타개하기 위해서 나온 아이디어가 있습니다. 바로 후분양제도인데요, 내용인즉슨 계약금만 내고 먼저 살다가 2년이나 3년뒤에 마음에 들면 분양받고 마음에 들지 않으면 계약금을 돌려줄테니 살아보세요 라는 내용입니다.

 경우에 따라서는 투자 수익률 까지 보장하는 경우도 많습니다. 지금은 할인분양이지만 2년이나 3년뒤에 아파트 시세가 얼마이상 되지 않으면 건설회사가 부족분을 내어준던지 하는 등의 다양한 마케팅 방법이 나오고 있습니다.

 몇년전만해도 상상하기 어려운 마케팅방법인데 참으로 빠르게 돌아가는 세상인것 같습니다.

 그렇다면 이런 파격적인 조건들을 그대로 믿고 살아봐도 되는걸까요? 이점에 대해서 간단하게 알아보고자 포스팅 해보겠습니다.

 후분양제도를 들어보면 마치 전세사는것과 비슷합니다. 돈을 맡겨놓고 살아보고 마음에 들지 않아서 나중에 집에서 나올때 내가 낸돈을 그대로 받아나오는 개념이기 때문이죠. 사실 그렇게만 가능하다면 현재 내집마련이 부담스러운 사람들에게는 상당히 솔깃한 내용인것은 사실입니다.

 분양가의 20%내외의 계약금을 내고 살아보고 새집을 헌집으로 만들어도 계약금을 전부 내어준다는 내용은 크게보면 틀린것은 아닙니다. 하지만 아주 쉽게 생각할 내용은 아닌것 같습니다. 건설회사 마다, 아파트마다 그 조건과 계약내용이 천차만별이기 때문이죠. 한마디로 표준약관처럼 일관성있는 제도가 아니고 급작스럽게 진행되고 있는 약간의 주먹구구식 해법이라 잘 알아봐야 한다는점입니다.

 우선 상당수가 나중에 분양받지 않고 나가는경우 분양대금의 일정 퍼센트를 위약금으로 받아갑니다. 물론 그집을 구입할 계획이라면 상관없지만 나중에 이사 나가야하는 입장이 된다면 이 위약금은 적지않은 돈이 됩니다. 대부분의 경우 위약금 기준이 계약금이 아니라 분양대금이기 때문에 예를들어 10억짜리 아파트를 2억의 계약금만 주고 살다가 나와야 할경우 위약금이 3%만 된다 하더라도 3천만원이 위약금으로 발생되게 됩니다. 공짜로 산다는건 역시 불가능하고 어느정도의 구입권한이 있는 월세개념 정도로 생각해야 할것 같습니다.

 어떤 분양광고를 보면 위약금마저 없다는 곳이 있습니다. 이런 광고는 속 내용을 들여다보면 일단 계약을 한뒤에 중도금을 중간중간에 내고 나중에 취,등록세도 다 부담해야 하는데 중도금 이자와 취등록세를 모두 지원한다는 내용인데 나중에 마음에 들지 않아 구입하지 않게 되면 위약금 자체는 없지만 지원된 취등록세와 중도금을 지원하는데 발생한 이자 부분을 반납해야 되는 내용이 포함되어있습니다. 위약금 제도보다는 조금 저렴하긴 하지만 역시 공짜라고 생각하면 큰 착각이 될 수 있습니다.

 이런 제도가 무조건 건설회사가 손해보지 않고 진행하는것은 아닙니다. 예전에 건설회사들이 누렸던 일부 권한이나 이득을 이제 일부 포기하며 분양시장을 활성화 하기 위한 내용인지라 예전보다 아파트를 구입하기 좋아진것은 사실이지만 그렇다고 이런 광고를 마치 공짜로 살아보는 수단으로 생각한다면 분명 나중에 큰 오해가 생길수 있다는 점을 잘 알고 알아보셔야 한다는것이죠.

 예전에는 아파트분양시 중도금대출이나 아파트담보대출을 금융기관들이 많이 홍보했을텐데 이러한 후분양시장이 생기다보니 후분양을 위한 분양계약금대출 상품도 생기는 기현상이 발생하고 있네요. 자세히 알아봐야겠지만, 금융기관의 채권보전같은건 어떤식으로 하게 되고 부도율은 어느정도로 예상하고있는지 궁금하긴 합니다.

 이처럼 후분양제도가 무조건 좋다고 생각하기 보다는 이것저것 더 따져봐야할것이 많다는것만 잘 기억하시면 좋을것 같습니다.

 한동안 아파트 분양시장에서 프리미엄이라는 말을 듣기 어려웠으나 언젠가 부터 슬금슬금 분양권에 대한 프리미엄이 언급되고 있습니다. 일부 인기 평형에 대해서는 이미 1~2천만원 이상의 프리미엄을 줘야 구입가능한 상황이 이미 벌어지고 있기도 합니다.

 프리미엄을 주고  구입했건, 할인분양을 받았건 어떤경우에든 잔금까지 잘 치르고 내가 살 수 있다면 그것만큼 좋은것이 어디 있겠습니까만은 문제는 내가 분양을 받긴 했으나 중도금 까지는 어떻게 중도금 대출과 같은 제도로 넣기는 했으나 기존집이 잘 안팔린다던지 이런저런 경우에 잔금을 치르지 못하는 경우에는 어떻게 될까요?

 우선 대부분은 본인의 현금자산으로 중도금을 납입하는 경우는 거의 없다고 생각되므로 이 경우는 별도로 언급하지 않겠습니다. 아파트 분양을 대상으로 한 대출은 분양을 받은 사람의 신용만으로 대출해주지는 않습니다. 그렇다고 아직 완공되지도 않은 아파트를 담보로 잡을 수도 없기 때문에 돈을 빌려주는 입장에서는 그 큰 금액을 고객의 신용만으로 쉽게 빌려주지 못합니다. 그래서 이런 경우에는 아파트 건설회사가 보증을 서줍니다. 개인간의 연대보증은 불법으로 금지되어있지만, 이같이 법인이나 예외적으로 적용되는 곳도 많습니다.

 이처럼 건설회사 보증으로 중도금 대출이 가능해지는것이죠. 결국 보증을 통한 대출이긴 하지만 분양받은사람의 신용대출이라는것입니다.

 어쨌든 중도금까지는 어찌어찌 해서 했는데 잔금치를 시기가 되었는데 더이상 대출이 안되거나 잔금 준비가 안된경우라면 그 이후에 은행이나 건설회사에서 나에게 어떤 일들을 진행할까요?

 사실 상황은 조금 복잡하긴 하지만 결국 신용대출에 준하는 절차라고 생각하시면 크게 어렵지 않겠습니다.

 대출을 해준 금융기관에서는 보증을선 건설회사로 별도의 요청을 하겠지만, 결국 대출을 받은 사람이 갚아야 하는 상황에 직면하게 됩니다. 그러면 일반 대출과 같이 갚지 않으면 압류, 차압등의 절차가 진행되겠죠.

 직장인이라면 직장에서 지급하는 급여를 본인에게 지급되지 않고 건설회사나 금융기관으로 지급되도록 처리될것입니다. 그외에도 전/월세 보증금이 있다면 이또한 압류가 시작될것입니다.

 부동산담보대출처럼 담보가 있다면 담보물건에 대해서 경매 절차를 통해 대출을 회수하겠지만, 이 경우에는 담보물건이 실질적으로 없는 신용대출이기 때문에 담보대출처럼 생각하면 안됩니다.

 직장인이 아닌 개인사업자라면 임대중인 상가의 상가보증금이나 상가의 매출에 대한 권리를 압류당하게 됩니다. 예를들어 카드 매출이 생기면 3~4일 내에 카드 수수료를 제외한 금액이 입금이 되는데 이 금액들에 대해서 모두 지급정지 처리 되거나 압류처리 됩니다.

 물론 당장에 연체가 되고 한다고 해서 직장에서 쫒겨난다던지 개인사업등록이 취소된다든지 하는 경우는 없습니다. 오히려 직장에 오래 다니고 개인사업이 잘 되어서 돈 갚을 상황이 되면 금융기관이나 건설사 입장에서는 더 좋은것이죠.

 이처럼 중도금 이후 잔금치르는 날짜에 자금을 제때 마련하지 못하면 참으로 복잡한 상황에 빠질 수 밖에 없기 때문에 미리미리 계획을 잘 세워서 기존집 매매나 전세보증금 반환에 대한 철저한 준비를 하셔야 할것입니다.

 대출을 받거나 세제혜택등 부동산 기준을 따지게 되는경우가 많습니다. 거기에 보면 항목들이 눈에 쉽게 잘 들어오지 않죠. 연립주택, 빌라, 맨션, 다세대, 다가구 주택, 단독주택, 아파트 등등 종류도 참 많은것 같습니다. 그래서 이것들을 좀 쉽게 구분하는 방법이 없을까 해서 간단하게 포스팅 해볼까 합니다.

 5층 기준! 5층이상이면 무조건 아파트 입니다. 건물 층수제한으로 아파트와 그외 건물을 구분짓게 되니까 무슨 맨션이라도 5층이상이면 아파트인것입니다.

 옛날 아파트들을 보면 엘리베이터는 없어도 최소한 5층까진 지어져 있죠? 건축물을 구분하는데 가장중요한 요소이기 때문이죠. 앞으로 아파트는 5층이상 이것만 기억하셔도 되겠습니다.

 4층이하는 연립주택으로 분류됩니다. 조금더 정확하게 구분해보면 연면적이 660평방미터(200평) 이상이면서 4층 이하인 건물을 말합니다. 어지간한 건물들은 대부분 연립주택으로 생각하면 되겠습니다. 여기서 연면적이 660평방미터 미만이면 다세대주택이라 부르게 됩니다.

 4층 이하건물중 연립주택과 다세대주택의 차이를 좀더 쉽게 알 수 있는 방법은 어떤것이 있을까요? 제일 정확한건 건축물대장을 확인해보면 되겠으나, 일반적으로 층마다 2집 이상있으면 연립주택일 확률이 높고 1집만 있으면 다세대주택일 확률이 높습니다. 하지만 요즘에는 평수가 작은 원룸, 미니투룸들이 많으니 좀더 정확하게 확인해봐야겠습니다.

 그러면 다세대와 다가구주택은 무엇이 다를까요? 가장 정확한것은 등기부등본을 열람하는것입니다. 등기부등본은 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속후 정확한 주소를 입력한다음에 건당 500원만 결제하면 누구나 아무나 열람이 가능합니다. 다세대와 다가구는 '다'는 중복이고 세대와 가구 이 두가지의 차이가 있는데요, 주민등록등본같은것을 떼보면 '세대주 누구누구' 이렇게 되어있죠? 세대주가 조금더 크고 명확한 범주의 개념이라고 생각됩니다. 따라서 다세대는 201호 202호 각각 등기부등본이 따로 발급되며 주인 또한 각각 다를 수 있습니다. 마치 아파트 처럼 말이죠. 하지만, 다가구 주택은 201호든 202호든 전부 한주인입니다. 등기부등본도 각 호수별로 나오는것이 아니라 그 번지 그 건물 하나로 나옵니다. 주인은 무조건 하나가 되는것이죠.

 다세대 주택은 주인이 다 다르니까 각각 대출을 별도로 받게 될것이고 집집마다 집주인이 다릅니다. 아파트랑 비슷한 개념으로 생각하시면 되겠구요, 다가구주택은 일반적으로 많이 보게되는 원룸건물들의 대부분이라고 생각하면됩니다.

 그럼 마지막으로 빌라, 맨션, 타운 등등은 도대체 무엇이냐? 이건 그냥 명칭입니다. 별다른 구분법이 있는것은 아니고 언제든지 주인 마음대로 변경도 가능한것이지요. 그러니 특히 빌라, 맨션같은경우에는 별다른 의미를 두지 말아야겠습니다.

 그나마 조금 쉽게 설명해보고자 포스팅 했는데, 도움이 좀 되었으면 좋겠네요.