한국에서 다른 국가에 비해 뿌듯하게 생각해도 되는 제도를 하나 꼽으라고 한다면 저는 건강보험제도라고 하고 싶네요. 어지간한 나라에서는 조금 아파서 병원 신세라도 지는 날에는 정말 파산을 면하기 어려울 정도로 의료비 부담이 막중합니다. 그런데 한국은 그런 악조건은 아니죠. 병원 쇼핑이라는 말이 있을정도니 말입니다.

어쨌거나 이렇게 좋은 제도가 있는것은 사실이고 그렇게 내는 돈은 아깝지 않도록 해야겠는데요. 그러면 과연 건강보험제도를 유지하는데 필요한 건강보험료 책정은 합리적으로 잘 이루어지고 있을까요?

오늘은 이 답답한 건강보험료 책정 기준에 대해서 간단하게 이야기 해보겠습니다.

우선 건강보험료 책정은 크게 두 부류로 나눌 수 있습니다.

직장인이냐? 아니냐입니다. 더욱 정확히 말하면 직장가입자 이냐? 아니면 지역가입자 이냐의 구분입니다.

우선 직장가입자는 계산하기 매우 편합니다. 재산이 얼마가 있건 급여의 일정 부분만큼만 건강보험료를 납부하면 됩니다. 간단하고도 뭔가 아쉬운 부분이 있죠?

이 부분은 한국에서 근로소득자를 매우 배려하고 있다는 사실을 잘 반영해주고 있는 부분입니다. 하지만, 재산이 많음에도 적은 월급을 받는 부유층이라면 이건 적절치 못한 기준이 되겠습니다.

이래나 저래나 직장가입자는 급여의 일정 비율 만큼만 건강보험료로 납부하면 됩니다.

문제는 바로 개인사업자와 같은 지역가입자 인데요. 이 기준이 참으로 신기합니다. 기본적인 상식으로는 재산이 많으면~ 건강보험료를 많이 내고 재산이 적으면~ 건강보험료를 적게내야 하겠죠.

큰 틀 안에서는 맞다고 할 수 있습니다. 하지만, 세부적으로 따지고 보면 뭔가 엉성한 구석이 있습니다.

지역가입자의 건강보험료는 바로 부동산과 자동차의 유무 및 규모만으로 건강보험료를 책정합니다.

이런이유에서 실제 소득이 없다 하더라도 부동산과 자동차만 있다면 그 자체만으로도 큰 건강보험료를 납부 해야 하는것이 현실이죠.

재미있게도 부동산과 자동차는 철저히 체크 하여 건강보험료 산정에 이용하는데, 주식, 채권, 예금과 같은 금융재산에 대해서는 전혀 반영하지 않고 있습니다. 이유인 즉슨 개인정보보호의 이유로 건강보험공단은 금융기록에 접근할 수 없기 때문이라고 합니다.

이러한 상황 덕분에 부동산은 전세나 월세로 살고 자동차는 장기 렌트형태로 이용하는 금융자산가들은 상대적으로 매우 적은 건강보험료를 납부하게 되는것이죠.

자 그렇다면 직장가입자 책정 기준도 좋고 다른것도 좋다. 정작 나에게 중요한것은 그것이 아니라 대출이 많은 부동산 소유자인데 뭔가 반영되지 않냐? 라는 질문이 나올법합니다.

결론부터 말씀드리면 안타깝게도 대출같은 금융정보는 전혀 반영하지 못합니다.

이런 이유 때문에 30년 상환 대출로 내집마련을 하고 있거나 장기 할부로 신차를 구입하게 되면 정작 전부 빚인 상황임에도 건강보험료는 상당히 크게 내야 하는 상황이 되는것이죠.

전세보증금이나 월세보증금 역시 대출과 동일합니다. 부동산 소유에 대한 재산이 아니기 때문에 반영되지 않는 재산이 되고, 이렇다 보니 몇천만원짜리 부동산에 사시는분이 몇억짜리 전세에 사는 분들보다 건강보험료를 많이 내야 하는 상황이 발생하기도 합니다.

이런 불합리한 책정 기준을 고치기 위해 여러번 국회에서 논의되었지만, 정작 개선되지 않는것은 참으로 아이러니한 상황입니다.

아무쪼록 건강보험료 책정기준에 대한 고민이 전국민적으로 퍼지기를 바라며 이상 마치겠습니다.

 부동산 시장의 침체가 조금씩 풀리면서 아파트 경매에 대한 관심도 다시금 늘어날것 같은 생각이 듭니다.

 오늘은 부동산 경매 및 낙찰과정에서 벌어지는 흔한 비용 정산 문제중 하나를 다뤄볼까 합니다.

 나름 재테크를 위하여 부동산경매에 뛰어들어 어렵사리 아파트를 낙찰 받았다고 생각해 보겠습니다. 그런데 세입자는 살고있었으나 아파트가 경매에 넘어갔다는 이야기를 전해듣고는 그때부터 관리비를 일절 납부하지 않고 상당기간동안 미납상태인것이죠.

 관리사무소에서는 통상 낙찰받은사람이 납부해야 한다고 안내하게 받게 되는데 사실상 좀 억울하긴 하죠. 금액이 만만치 않기 때문입니다.

 사실 아파트가 경매로 넘어갈 정도라면 사실 관리비가 정상적으로 납부 되었다고 기대하는것이 오히려 모순일 수도 있습니다. 세입자 역시 보증금을 떼어먹힐 상황이니 어떻게든 내야할돈 안내고 있는것이 맞구요.

 우선 결론부터 정리해보도록 하겠습니다.

 관리비를 세부적으로 구분해서 결론을 지어야 합니다. 우선 관리비를 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.

 관리비항목중 인건비나 충당금, 공동전기료등 사람이 사는것과 무관하게내야하는 일반관리비 항목부분과 사람이 살면서 사용한만큼 과금되는 가스비, 전기료, 수도세 등의 비용으로 구분해야합니다.

 세입자 유무와 무관하게 지급되어야 하는 관리비는 사실상 집주인이 직접 해결해야 합니다. 즉 낙찰받은 분께서 직접 납부해야 하는것이 맞습니다.

 하지만, 후자의 경우에는 당연히 세입자가 직접 납부해야 합니다.

 관련 법령으로 많이 거론되는것이 두개가 있습니다. 하나는 2005다65821 판결(http://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=68479) 이고 다른하나는 2006다50420 판결(http://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=124914) 입니다.

 이것이 누구의 비용이며 누가 내야하냐 등을 결정하는것도 중요하지만, 낙찰 받기전 관리비 체납이나 세입자 상태 등을 미리미리 확인해두는것이 더욱 좋을것 같습니다.

 간혹가다가 대기업들을 까(?)기 위한 뉴스 또는 회사를 비교하면서 투자가치가 있는지 여부를 따질때 사내유보율에 대한 용어를 이용하게 됩니다.

 사내유보율(Accumulated earnings ratio) 이란 기업의 (자기)자본금에 대한 이익잉여금의 비율을 나타내는 지표라고 말은 하지만 쉽게 이해되진 않습니다.

 예를 들어 보겠습니다. 한 부부가 신혼을 시작하면서 약 1억원의 재산(전세보증금, 자동차, 적금등)으로 부부생활을 시작했고 약 10여년동안 열심히 모아서 자산 5억을 달성했다고 가정해보겠습니다.

 신혼 초기에 비해 총 4억이 증가되었고 이런경우에 기업에 빗댄다면 사내유보율이 총 400%가 되겠습니다.

 회사로 다시 이야기하면 초기 자본금에 비해 현재 열심히 벌어서 사내에 보유하거나 다른형태의 자산으로 비축(?)해둔 비율을 이야기 합니다.

 통상 사내유보율이 높다하면 마치 대기업 회장, 사장의 금고 안에 가득 채워진 현금을 상상하기가 쉽습니다. 또는 버는것은 어마어마하게 벌고 절대 쓰지않는 구두쇠 같은 기업의 형태가 떠오르기도 합니다.

 하지만 이것은 오해의 소지가 다분한 상상입니다. 왜냐면 이익잉여금의 형태는 대다수가 현금이라고 생각하지만, 실제 현금성 비율은 그리 높지 않습니다.

 이익잉여금을 가지고 회사 집기류를 구입하고, 사무실을 늘리고 공장 기계를 새로 들이면서 연구활동에 다시 재투자 하는경우에 이익잉여금의 형태가 집기류나 부동산 또는 특허권과 같은 형태로 다양하게 남아있을 수 있습니다.

 그렇기 때문에 사내유보율이 높다고 해서 정상적인 기업활동 대신에 비리가 많고 구두쇠 같은 기업을 상상해서는 안될것입니다.

 물론 사내유보율이 터무니없이 낮다면 회사를 제대로 운영하지 못한다는것을 반증하기도 합니다만, 무작정 높다고 해서 비난하고 할것이 아니라 구체적인 구성을 잘 살펴봐야 할것입니다.

 사내에 현금을 수북히 쌓아놓고 있는지 여부를 판단하려면 현금성 자산인 유동자산이 전체 자산중 어느정도 비율이 되는지를 따져봐야 할것입니다.

 사내유보율은 어마어마하게 높지만, 재투자가 활발하여 정작 현금성 자산이 거의 없는 기업들도 있는것이 사실입니다. 투자자라면 단순히 사내유보율이 높다고 해서 이런 재투자를 활발히 하는 기업을 등한시 여기면 안되겠죠?

 사실 이런 용어는 기본적인 회계지식을 착실히 공부했다면 별다른 오해를 불러오지 않겠습니다만, 다양한 지표들을 이용해 좋고 나쁨을 쉽게 쉽게 판단하고자 하는 습관이 회사의 가치를 오히려 왜곡시키는 역할을 하지 않나 싶습니다.

 나름 결론은 대차대조표를 제대로 이해합시다. 이런저런 지표는 내가 스스로 만들어봅시다!

 요즘에는 좀 잠잠한 편이긴 합니다만, 언제 갑자가 부동산 특히 오피스텔 투자에 관련된 뉴스들이 매스컴에서 다뤄질지 모르겠네요.

 그래서 오늘은 오피스텔 분양에 관한 짧막한 포스팅을 하나 할까 합니다.

 길을 가다보면 오피스텔, 부동산 투자(분양)광고를 쉽게 볼 수 있습니다. 부동산 경기가 바닥이다 보니 광고할 수 있는곳이라면 어떤곳이라도 광고하는게 당연한것 같기도 합니다.

 그런데 이 광고들을 유심히 들여다보면 부동산 신탁회사에서 자금 관리를 하기 때문에 안전하다는 광고 문구를 쉽게 접할 수 있습니다.

 이 부동산 신탁회사는 어떤 역할이고 진짜 안전한 방법이 될까요?

 예전에는 오피스텔 같은 부동산 분양을 받게되면 그 자금을 건설하는 측에서 관리를 하는데 이게 정말 건물 짓는데에 쓰이고 있는건지, 아니면 뒤로 빼돌려지고 있는것인지 쉽게 알 수가 없었습니다. 그래서 사기도 많이 당하고 그랬죠.

 하지만 부동산 신탁회사라는 자금관리 기관이 생기면서 건설하는 측에서 자금을 관리하는것이 아니라 부동산 신탁회사에서 자금을 관리하면서 건축에 필요할때 마다 신탁회사로 부터 돈을 타 쓰는 방식이 되겠습니다.

 그 덕에 조금더 투명한 돈관리가 되면서 신탁회사는 부동산이 잘 지어지고 있는지 감시하는 역할도 같이 하게 됩니다.

 옛날에 비하면 확실히 투명성이 보장되어 있다고 할 수 있습니다. 하지만, 신탁회사를 통해서 자금관리를 한다고 하더라도 건설 주체의 또다른 어딘가에서 부도가 발생하면 신탁회사를 통한 자금관리를 받고 있다 하더라도 부도영향을 받을 수 밖에 없습니다.

 그렇게 되면 현재까지 쓰지 않은 자금과, 건축중인 건물을 매각하여 현금화해 투자자들에게 다시 돌려주게 됩니다. 이때 원금 손실은 피할 수 없겠죠.

 그래서 요즘엔 처음부터 부동산 신탁회사가 직접 분양받는 경우도 있습니다. 이런 경우는 신탁회사와의 계약을 하게 되니 건설 주체가 어떤지 덜 신경쓸 수 있게 되죠. 즉, 부동산 신탁회사가 직접 분양하는 경우는 그나마 조금더 안전하다 할 수 있겠습니다.

 하지만 부동산 분양은 이런것도 주의 하셔야 합니다. 건축중인 건물에 분양받는거야 뭐 눈에 보이니 알 수 있는데, 땅조차도 구입하기 전에 분양부터 받아서 계약금이나 중도금을 받는 경우가 상당히 위험합니다. 관련 구청이나 시청에 제대로 확인조차 하지 않고 영업사원의 말만 믿다가 투자하면 사기 당할 확률이 높으니 주의 하셔야 하겠습니다.

 사실 부동산 투자와 관련해서는 참으로 다양한 방법과 다양한 내용들을 확인해야 합니다. 그만큼 공부도 해야되겠죠. 그중에 일부를 한번 포스팅 해보았는데 도움이 되었을까 모르겠네요.

 오늘은 조금은 재미난 이야기를 해볼까 합니다. 바로 부모 자식간의 재산이전(?)에 관한 이야기 입니다.

 흔히들 증여세 그러면 어마어마한 부동산이나 대량의 자금, 또는 주식명의 이전등에 관해서만 증여세를 떠올리게 됩니다. 하지만 법상에서는 그 용도와 금액을 정해두지 않고 모든 금전 이전을 대상으로 합니다.

 즉 부동산이나 대량의 금전 뿐 아니라 사실상 엄격히 따지면 용돈까지 모두 포함된다는 사실입니다. 물론 면세구간이 있긴합니다.

 10년간 배우자에겐 6억, 성인 자녀에겐 3천만원, 미성년 자녀에겐 1천5백만원까지는 면세 범위 입니다. 하지만 이보다 더 넘어가면 모두다 증여세 부과 대상이죠.

 그런데 실제 그보다 더 넘더라도 자진해서 증여세를 납부하는 경우는 거의 없을겁니다. 사실상 세법에 위배되는 행위이지만, 국세청에서 일일이 규제하고 있지 않기 때문에 가능한 일이죠.

 요즘 세상에 어디 자녀에게 10년간 3천만원 미만으로 증여한 경우가 잘 있을까요? 10년간 3천만원이면 1년에 300만원인데 이걸 12개월로 나눠보면 한달에 25만원입니다. 대학생이 되면 한해 용돈과 등록금 그리고 전월세 대금만 해도 1천만원은 훨~씬 넘게 되죠. 뭐.. 물론 전세보증금은 다시 부모에게 돌아갈 돈이긴 하지만요...

 어쨌거나 이런 소소한 생활비 부터 크게는 전월세보증금, 그리고 주택구입까지 모두 증여세 대상에 해당된다는 이야기죠.

 이또한 전월세 계약의 명의나 주택구입의 명의가 부모님이라면 뭐.. 증여와 무관하긴 합니다만..

 어쨌거나 대다수의 사람이라면 이 증여세 부분에서 완벽하게 떳떳할 수 있는 사람은 없을겁니다.

 단, 갑작스런 재산증식이나 과도한 탈세가 의심되는 사람등에게는 국세청이 이같은 증여부분도 꼼꼼히 따져 재산 증식 과정에서 자금출처 등을 명백하게 확인하려 할것이고, 이런때에는 소소한 생활비 까지 증여세 계산에 해당될겁니다.

 그럼 과연 만일에 증여세를 내야하는 상황이 되었다면 그 증여세는 얼마나 될까요?

 과세구간에 따라 틀립니다.

 구체적인 세율은 국세청 증여세 페이지를 방문하시면 될것 같습니다.

 일부 세율을 알려드린다면 1억원까지의 세율은 10%입니다. 최대 1천만원까지 증여세가 부과될 수 있겠네요.

 부동산 증여시 재미있는 계산 하나가 있습니다. 바로 전세를 끼고 있는 부동산 증여입니다.

 예를들어 1억원 하는 아파트(요즘엔 찾기가 어렵겠죠;;)에 7천만원의 전세를 끼고 있습니다. 이 아파트를 자녀에게 증여하는 경우에는 증여세 대상 금액이 시세인 1억원 - 전세보증금 7천만원 = 과세대상 3천만원이 되고 10년간 별도의 증여된 부분이 없다면 증여세를 전혀 내지 않고 이 부동산을 자녀에게 증여할 수 있겠네요.

 대부분의 경우에는 증여세 고민이 필요 없겠지만, 혹여나 한번쯤 알아두면 나쁘지 않을 정보인것 같습니다.