소액 대출인 경우에는 큰 차이가 없겠으나, 주택담보대출, 아파트담보대출과 같이 장기간 거액의 대출을 하는경우에는 상당히 차이가 있습니다.

 원리금 균등과 원금 균등 상환방식의 차이점은 인터넷에 어마어마하게 많으니 이 둘의 차이점은 설명드리지 않겠습니다.

 이 포스팅의 목적은, 동일한 금리상황과 동일한 대출기간인데 원리금균등 상환이 좋은거냐 아니면 원금균등 상환이 좋은거냐 에 대한 간단한 답을 알려드리고자 함입니다.

 일단 은행같이 돈을 빌려준 곳은 유일한 수익원이 바로 이자입니다. 이자는 당연히 원금에 근거해서 받게 됩니다. 근거할 원금이 적으면 적을수록 이자가 적어지죠.

 이런 논리를 기준으로 생각해본다면, 가장 고객들에게 유리한 조건은 바로 원금균등상환입니다.

 원금균등 상환은 매달 동일한 원금을 갚아나가고, 남은 잔액의 이자를 매번 계산해서 이자를 내는 방식입니다.

 이 방식은 원금이 줄어드는 속도가 처음부터 일정하여 대출원금이 원리금균등방식에 비해 원금 자체가 빠르게 갚아나가지는 효과가 있습니다.

 하지만, 초반에 갚아나가야 하는 원금과 이자 부담이 조금 크고, 매번 잔액에 대한 이자가 새롭게 계산(매달 조금씩 줄어듬)되기 때문에 매달 갚아나가는 원금+이자는 계속 변합니다. 변하긴 하지만, 시간이 지날수록 줄어드니 좋은것이죠.

 상대적으로 원리금균등상환은 처음부터 끝까지 이자와 원금을 합한 금액이 동일해서 다음달에는 얼마를 준비해야 하는 고민을 할 필요가 없으며, 초반에 갚아야 하는 금액 자체가 크지 않아서 초반 부담도 적다고 할 수 있습니다.

 결론을 다시한번 이야기하면, 금융기관은 대출 원금에 대한 이자를 받아가는것이 유일한 수익원이고 이 원금을 얼마나 빨리 줄이느냐에 따라서 금융기관의 수익이 줄어들고 그만큼 고객이 내야하는 이자가 줄어드는것이죠.

 전체적으로 봤을때 이자를 어떻게든 적게 내고자 한다면, 원금균등이 좀더 고객에게 유리한 조건이라는 결론을 다시한번 말씀드립니다.

 오늘은 주택담보대출(아파트담보대출)을 사용하시는 분들과 전세를 구하는 분들에게 도움이 될만한 근저당관련 내용을 포스팅해볼까 합니다.

 위 이미지와 같이 대법원에서 운영하는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속하면 소유자가 아니라도 누구나 원하는 건물의 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 주택을 매매하거나 전세를 구하는 사람들이 필히 방문해봐야 하는 부분이죠.

 담보대출을 사용하는 주택 등기부등본을 열람하면 근저당권 설정이라는 항목이 있을겁니다. 금액과 어느 금융기관인지도 같이 나오죠.

 근저당권 설정은 집을 담보로 대출을 하는경우에 은행에서 설정하는 부분입니다. 나중에 대출한 사람(채무자)이 문제가 생겨 대출을 갚지 못하게 된뒤 경매로 해당건물을 처분하게 되면 처분후 나온 금액에 대한 우선권을 주장하기 위해 절대적으로 설정하는것입니다.

 이 근저당권은 통상적으로 대출금액의 120%를 잡게 됩니다. 그러니 집주인이 1억원을 대출받았다면, 근저당권 설정은 1억2천만원이 설정되어있을겁니다.

 그런데 상황에 따라서 대출의 일부를 상환했는데도 상환후 등기부등본을 열람해보면 이 근저당권 설정된 금액이 여전히 그대로입니다. 왜 이런걸까요?

 등기부등본상의 내용을 설정, 정정, 말소를 하기위해서는 법원 등기소에 직접 방문하여 신청해야 합니다. 처음 대출을 할때 근저당권설정이야 당연한 부분이지만, 일부 금액을 상환한 뒤 등기부 등본상의 금액을 수정하려면 매번 등기소에 신청을 해야 합니다.

 등기소 업무에 필요한 금액은 최소 5만원 가량이 들어가고 시간 또한 걸리게 됩니다. 은행은 통상적으로 이 금액을 변경해주지 않는 이유를 채무자가 일부 갚은뒤에 다시 대출을 받을때 편리하라고 그대로 둔다라고 할겁니다.

 이 말은 반은 맞고 반은 틀리기도 합니다. 우선 맞는 이유는 담보대출을 이용하는 사람들 대부분이 최대한으로 가능한 금액을 빌리는 경우가 많아서 최대한도로 대출하고 근저당권을 설정하게 됩니다. 대출 상환은 이자만 내다가 한꺼번에 상환하는 방법과, 매달매달 원금과 이자를 상환하는 방법 두가지를 사용하게 되는데요, 후자의 경우라면 매달 매달 근저당권 설정금액을 변경해야하는 번거로움이 생깁니다.

 설정금액을 감액한뒤 채무자가 갚은만큼 다시 돈을 빌리고자 한다면 그만큼 다시 설정등기를 해야하는데 설정하는 경우에는 또다시 과도한 비용이 발생하게 되죠. 누군가가 내야하는데 은행이 부담하면 그만큼 금리가 상승하는 효과가 나기도 합니다.

 그런데 반은 틀립니다. 감액이나 말소의 경우에는 비용이 일부 들긴하나 내가 지금 보유한 대출과 무관한 금액이 설정되어서 은행의 유리한 권한을 유지시켜주는것이 되기 때문이죠. 또한 쓰지 않는 대출을 사용하는것과 동일한 효과가 있습니다.

 예를들어 전세 주택을 보유한 집주인이 집을 구입할 떄 사용했던 대출을 모두 상환하고서는 혹시나 몰라서 등기부등본상의 설정금액을 유지했다고 가정해봅시다. 이런경우에는 전세를 들어오려고 하는 사람은 거의 10중 8,9 등기부등본을 확인할텐데 집주인이 아무리 전액을 상환했다 하더라도 언제든지 다시 빌릴 수 있고, 설정 날짜가 전세들어가는 사람보다 앞서있기 때문에 나중에 문제가 생겨도 보상받을 확률이 매우 낮아지기 때문에 인기가 절정인 전세라 하더라도 그리 높은 금액을 받기는 어려울겁니다.

 이부분은 사실 전세를 구하는 사람에게도 꼭 필요한 부분입니다. 가능한 근저당권 설정이 없는 집을 구하는게 좋지만, 근저당권 설정이 있다 하더라도 대출을 상환한경우 역시 안심하면 안됩니다. 위에서 이야기 했다 시피 근저당권설정일이 이사 들어가는 날짜보다 앞서있기 때문에 집주인이 마음만 먹으면 언제든 다시 대출을 사용할 수 있으며, 이후 발생한 대출이 문제가 되었을경우 전세보증금보다 은행의 대출이 우선순위가 높아져 보증금을 일부 또는 전부 되돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 말소등기 비용이 약 5만원 정도 들어가기 때문에 이부분은 감안해서 비용부담을 하는 조건으로 말소를 한다던지 등의 방법을 잘 강구해서 해결하는것이 좋겠죠.

 간단하게 정리하자면, 대출을 갚은만큼 감액등기를 할 수는 있지만, 은행과 무관하게 등기소 업무를 통해 감액해야 하므로 매번 들어가는 비용이 부담스러우니 일단 변경하지 않고 그대로 두기 때문에 설정금액에 변화가 없다라고 정리할 수 있겠습니다.

 아무쪼록 담보대출과 근저당권 설정관계에 대해 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

 지금은 조금 풀리는 기미가 보이지만 여전히 어려운 산업분야가 바로 아파트 건설분야입니다. 여전히 중대형 미분양 아파트는 국가적인 골치거리이기도 합니다. 이 미분양아파트 문제를 타개하기 위해서 나온 아이디어가 있습니다. 바로 후분양제도인데요, 내용인즉슨 계약금만 내고 먼저 살다가 2년이나 3년뒤에 마음에 들면 분양받고 마음에 들지 않으면 계약금을 돌려줄테니 살아보세요 라는 내용입니다.

 경우에 따라서는 투자 수익률 까지 보장하는 경우도 많습니다. 지금은 할인분양이지만 2년이나 3년뒤에 아파트 시세가 얼마이상 되지 않으면 건설회사가 부족분을 내어준던지 하는 등의 다양한 마케팅 방법이 나오고 있습니다.

 몇년전만해도 상상하기 어려운 마케팅방법인데 참으로 빠르게 돌아가는 세상인것 같습니다.

 그렇다면 이런 파격적인 조건들을 그대로 믿고 살아봐도 되는걸까요? 이점에 대해서 간단하게 알아보고자 포스팅 해보겠습니다.

 후분양제도를 들어보면 마치 전세사는것과 비슷합니다. 돈을 맡겨놓고 살아보고 마음에 들지 않아서 나중에 집에서 나올때 내가 낸돈을 그대로 받아나오는 개념이기 때문이죠. 사실 그렇게만 가능하다면 현재 내집마련이 부담스러운 사람들에게는 상당히 솔깃한 내용인것은 사실입니다.

 분양가의 20%내외의 계약금을 내고 살아보고 새집을 헌집으로 만들어도 계약금을 전부 내어준다는 내용은 크게보면 틀린것은 아닙니다. 하지만 아주 쉽게 생각할 내용은 아닌것 같습니다. 건설회사 마다, 아파트마다 그 조건과 계약내용이 천차만별이기 때문이죠. 한마디로 표준약관처럼 일관성있는 제도가 아니고 급작스럽게 진행되고 있는 약간의 주먹구구식 해법이라 잘 알아봐야 한다는점입니다.

 우선 상당수가 나중에 분양받지 않고 나가는경우 분양대금의 일정 퍼센트를 위약금으로 받아갑니다. 물론 그집을 구입할 계획이라면 상관없지만 나중에 이사 나가야하는 입장이 된다면 이 위약금은 적지않은 돈이 됩니다. 대부분의 경우 위약금 기준이 계약금이 아니라 분양대금이기 때문에 예를들어 10억짜리 아파트를 2억의 계약금만 주고 살다가 나와야 할경우 위약금이 3%만 된다 하더라도 3천만원이 위약금으로 발생되게 됩니다. 공짜로 산다는건 역시 불가능하고 어느정도의 구입권한이 있는 월세개념 정도로 생각해야 할것 같습니다.

 어떤 분양광고를 보면 위약금마저 없다는 곳이 있습니다. 이런 광고는 속 내용을 들여다보면 일단 계약을 한뒤에 중도금을 중간중간에 내고 나중에 취,등록세도 다 부담해야 하는데 중도금 이자와 취등록세를 모두 지원한다는 내용인데 나중에 마음에 들지 않아 구입하지 않게 되면 위약금 자체는 없지만 지원된 취등록세와 중도금을 지원하는데 발생한 이자 부분을 반납해야 되는 내용이 포함되어있습니다. 위약금 제도보다는 조금 저렴하긴 하지만 역시 공짜라고 생각하면 큰 착각이 될 수 있습니다.

 이런 제도가 무조건 건설회사가 손해보지 않고 진행하는것은 아닙니다. 예전에 건설회사들이 누렸던 일부 권한이나 이득을 이제 일부 포기하며 분양시장을 활성화 하기 위한 내용인지라 예전보다 아파트를 구입하기 좋아진것은 사실이지만 그렇다고 이런 광고를 마치 공짜로 살아보는 수단으로 생각한다면 분명 나중에 큰 오해가 생길수 있다는 점을 잘 알고 알아보셔야 한다는것이죠.

 예전에는 아파트분양시 중도금대출이나 아파트담보대출을 금융기관들이 많이 홍보했을텐데 이러한 후분양시장이 생기다보니 후분양을 위한 분양계약금대출 상품도 생기는 기현상이 발생하고 있네요. 자세히 알아봐야겠지만, 금융기관의 채권보전같은건 어떤식으로 하게 되고 부도율은 어느정도로 예상하고있는지 궁금하긴 합니다.

 이처럼 후분양제도가 무조건 좋다고 생각하기 보다는 이것저것 더 따져봐야할것이 많다는것만 잘 기억하시면 좋을것 같습니다.