담보대출 일부 또는 전액을 상환해도(갚더라도) 근저당권 설정 금액은 왜 변화가 없을까

 오늘은 주택담보대출(아파트담보대출)을 사용하시는 분들과 전세를 구하는 분들에게 도움이 될만한 근저당관련 내용을 포스팅해볼까 합니다.

 

 

 위 이미지와 같이 대법원에서 운영하는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속하면 소유자가 아니라도 누구나 원하는 건물의 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 

 주택을 매매하거나 전세를 구하는 사람들이 필히 방문해봐야 하는 부분이죠.

 

 담보대출을 사용하는 주택 등기부등본을 열람하면 근저당권 설정이라는 항목이 있을겁니다. 금액과 어느 금융기관인지도 같이 나오죠.

 

 근저당권 설정은 집을 담보로 대출을 하는경우에 은행에서 설정하는 부분입니다. 나중에 대출한 사람(채무자)이 문제가 생겨 대출을 갚지 못하게 된뒤 경매로 해당건물을 처분하게 되면 처분후 나온 금액에 대한 우선권을 주장하기 위해 절대적으로 설정하는것입니다.

 

 이 근저당권은 통상적으로 대출금액의 120%를 잡게 됩니다. 그러니 집주인이 1억원을 대출받았다면, 근저당권 설정은 1억2천만원이 설정되어있을겁니다.

 

 그런데 상황에 따라서 대출의 일부를 상환했는데도 상환후 등기부등본을 열람해보면 이 근저당권 설정된 금액이 여전히 그대로입니다. 왜 이런걸까요?

 

 등기부등본상의 내용을 설정, 정정, 말소를 하기위해서는 법원 등기소에 직접 방문하여 신청해야 합니다. 처음 대출을 할때 근저당권설정이야 당연한 부분이지만, 일부 금액을 상환한 뒤 등기부 등본상의 금액을 수정하려면 매번 등기소에 신청을 해야 합니다.

 

 등기소 업무에 필요한 금액은 최소 5만원 가량이 들어가고 시간 또한 걸리게 됩니다. 은행은 통상적으로 이 금액을 변경해주지 않는 이유를 채무자가 일부 갚은뒤에 다시 대출을 받을때 편리하라고 그대로 둔다라고 할겁니다.

 

 이 말은 반은 맞고 반은 틀리기도 합니다. 우선 맞는 이유는 담보대출을 이용하는 사람들 대부분이 최대한으로 가능한 금액을 빌리는 경우가 많아서 최대한도로 대출하고 근저당권을 설정하게 됩니다. 대출 상환은 이자만 내다가 한꺼번에 상환하는 방법과, 매달매달 원금과 이자를 상환하는 방법 두가지를 사용하게 되는데요, 후자의 경우라면 매달 매달 근저당권 설정금액을 변경해야하는 번거로움이 생깁니다.

 설정금액을 감액한뒤 채무자가 갚은만큼 다시 돈을 빌리고자 한다면 그만큼 다시 설정등기를 해야하는데 설정하는 경우에는 또다시 과도한 비용이 발생하게 되죠. 누군가가 내야하는데 은행이 부담하면 그만큼 금리가 상승하는 효과가 나기도 합니다.

 

 그런데 반은 틀립니다. 감액이나 말소의 경우에는 비용이 일부 들긴하나 내가 지금 보유한 대출과 무관한 금액이 설정되어서 은행의 유리한 권한을 유지시켜주는것이 되기 때문이죠. 또한 쓰지 않는 대출을 사용하는것과 동일한 효과가 있습니다.

 

 예를들어 전세 주택을 보유한 집주인이 집을 구입할 떄 사용했던 대출을 모두 상환하고서는 혹시나 몰라서 등기부등본상의 설정금액을 유지했다고 가정해봅시다. 이런경우에는 전세를 들어오려고 하는 사람은 거의 10중 8,9 등기부등본을 확인할텐데 집주인이 아무리 전액을 상환했다 하더라도 언제든지 다시 빌릴 수 있고, 설정 날짜가 전세들어가는 사람보다 앞서있기 때문에 나중에 문제가 생겨도 보상받을 확률이 매우 낮아지기 때문에 인기가 절정인 전세라 하더라도 그리 높은 금액을 받기는 어려울겁니다.

 

 이부분은 사실 전세를 구하는 사람에게도 꼭 필요한 부분입니다. 가능한 근저당권 설정이 없는 집을 구하는게 좋지만, 근저당권 설정이 있다 하더라도 대출을 상환한경우 역시 안심하면 안됩니다. 위에서 이야기 했다 시피 근저당권설정일이 이사 들어가는 날짜보다 앞서있기 때문에 집주인이 마음만 먹으면 언제든 다시 대출을 사용할 수 있으며, 이후 발생한 대출이 문제가 되었을경우 전세보증금보다 은행의 대출이 우선순위가 높아져 보증금을 일부 또는 전부 되돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 

 말소등기 비용이 약 5만원 정도 들어가기 때문에 이부분은 감안해서 비용부담을 하는 조건으로 말소를 한다던지 등의 방법을 잘 강구해서 해결하는것이 좋겠죠.

 

 간단하게 정리하자면, 대출을 갚은만큼 감액등기를 할 수는 있지만, 은행과 무관하게 등기소 업무를 통해 감액해야 하므로 매번 들어가는 비용이 부담스러우니 일단 변경하지 않고 그대로 두기 때문에 설정금액에 변화가 없다라고 정리할 수 있겠습니다.

 

 아무쪼록 담보대출과 근저당권 설정관계에 대해 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.