저를 포함해서 대부분의 사람들이 월세 또는 전세로 살고 있을것 같습니다.

살다보면 전세나 월세 계약중에 이사를 가야하는 경우도 있고 집주인이 변경되는 경우도 있습니다. 이럴 때에는 어떻게 해야하는지 간단하게 알아보도록 하겠습니다.

우선 집주인이 변경되는 상황부터 이야기 해보겠습니다.

보통 월세나 전세 계약은 2년단위로 하게 됩니다. 하지만, 집주인이 변경되는 상황이라면 2년 계약이 딱 맞게 바뀌지는 않죠. 보통은 계약 중간에 변경됩니다.

이런 상황이라면 크게 보면 두가지 옵션이 있습니다. 기존 계약서를 유지하거나, 새로운 주인과 새로운 계약서를 다시 쓰는것이죠.

기존계약서만 있으면 집주인이 갑작스레 변경된다 하더라도 전세보증금은 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만, 집주인이 변경된것을 알게 되었다면 가능한 새로운 집 주인과 연락해서 전세보증금과 계약 사항에 대해서 확인하고 필요에 따라서 계약서를 새롭게 쓰면 되겠습니다.

이때! 주의하실점은 집주인이 변경되었단 말만 가지고 선듯 새롭게 계약서를 쓴다거나 하진 마시고, 제일 좋은것은 부동산을 통해 처리하는것이며 그것도 번거롭다면 최소한 등기부등본을 발급받아서 새로운 집주인의 인적사항을 확인하는것이 중요하겠습니다. 등기부등본은 누구나 조회할 수 있으며, 1000원 남짓 투자하면 됩니다.

간혹가다가 새로운 집주인이 당장 들어와 살겠다고 주장하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런경우에 집주인 말을 곱게 들어줄 필요는 없습니다. 계약기간이 남은 이상 계약기간 내에서는 살수있는 권리가 있는것이죠.

하지만 갑작스레 이사하게 되는 이사비용과 새로운 집을 구하면서 발생하는 공인중개사 수수료를 납부해준다면 이후의 결정은 거주자 몫이 됩니다. 어차피 쌍방간의 계약이니 서로 합의점을 찾으면 그렇게 하면 되는것이죠. 계약기간 내에 절대로 이사하는것이 싫다면 새로운 집주인이 이사비용의 10배를 준다고 해도 어쩔수 없는것이죠.

반대의 경우도 한번 생각해보겠습니다. 살다가 계약기간이 만료되지 않았는데, 이사를 해야하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

이 경우에는 위에서 언급한 내용의 반대로 생각하시면 됩니다. 이때는 집주인이 결정권이 있게됩니다. 계약을 파기하는 것은 세입자이기 때문에 집주인이 거기에 응하지 않으면 어쩔수 없는것이죠.

대신에 집주인에게 새로운 세입자를 구하면서 발생하는 복덕방비용을 제시한다던지 등의 조건으로 집주인과 원만하게 해결할 수도 있습니다.

대신에 복덕방비의 10배를 주겠다고 해도 집주인이 싫다고 한다면 어쩔 수 없는것이죠.

가장 좋은것은 집주인과 세입자가 상식선에서 비용을 정산한 뒤 서로 원하는 바대로 이사를 하거나 계속살거나 하는것이겠습니다.

부동산 투기 제한이 이슈되는 요즘에 이런 소재가 도움이 될런지는 모르겠습니다만, 전세나 월세 사시는분들에게는 사실 부동산 투기제한과는 전혀 무관한 상황이다보니 괜찮을것 같기도 합니다.

오늘은 부동산 거래시 받게되는 공인중개사 공제증서에 대해서 이야기 해볼까합니다.

매매하시는 분들도 포함되겠지만, 부동산 거래할 때 계약서를 다 작성하고 나면 항상 뒷부분에 첨부해주는 문서가 있습니다. 바로 공인중개사 공제증서이죠.

공제증서에 보면 1억원이라는 큼직한 글씨가 적혀있고, 1억원 까지 보상해준다는 문구가 대략 적혀있습니다.

이 증서의 용도는 자동차 보험과 유사하게 부동산 거래 보험처럼 생각하시면 됩니다.

이 증서를 가지고 있는 부동산에서 거래하다가 계약과 관련한 손해를 보게 된 경우 부동산(공인중개사)의 잘못이 증명된다면 최고 1억원 까지 보상한다는 의미입니다. 그정도로 보상해줄 수 있는 수단이 있으니 맘편하게 거래하세요 라고 이야기 하는것이죠.

그러면 보험증서를 줄것이지 왜 공제증서를 주는것인지 의문이 들 수 있습니다. 공제증서가 사실상 보험증서와 유사하다고 생각하시면 됩니다. 차이점은 공제증서는 공인중개사협회에서 회원들로 하여금 공제비용을 다 받아서 한곳에 모은뒤 사고가 발생하면 모아둔 공제금에서 최고 1억원까지 보상해주는 형태이기 때문에 공제증서를 주는것이죠.

하지만, 보험증서과 공제증서의 차이점이라고 한다면 일반적으로 보험에 가입한 뒤 사고가 나서 보상을 받게되면 보상받고서 사실상의 업무가 종료가 됩니다. 하지만, 공인중개사의 공제상품에서 사고로 인한 보상이 발생하게되면 고객에게는 우선적으로 보상을 하고서 공인중개사 협회에서는 그 보상액에 대한 책임을 물어서 사고의 원인이 된 공인중개사에게 다시 소송을 걸어서 그 손해발생비용을 청구하게 됩니다.

이러한 제도는 공인중개사법으로 정해진 사항이며 다음 링크를 통해서 관련된 내용을 확인할 수 있습니다.

한국공인중개사협회 공제업무 안내: http://www.kar.or.kr/paid/aidintro.asp

현재 변동이 있는지는 모르겠으나, 공인중개사 마다 1년에 19.8만원 정도의 공제비용을 한국공인중개사협회에 납부하고 공제증서를 받게 됩니다.

여기서 한가지 특이하면서도 중요한 사항이 있습니다. 공제액에 대한 내용은 1년동안만 유효합니다. 그래서 공인중개사가 1억원짜리 공제증서를 보유하고 있다고 하더라도 그 그기간내에 사고가 발생하여 보상이 발생했다면 남은 기간동안에는 1억원에서 보상해준 금액을 뺀 액수 까지만 보상됩니다.

하지만, 소비자가 이런 사고사항을 일일이 확인하기가 어렵기 때문에 자칫 증서를 받았음에도 보상을 받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

거래하는 공인중개사가 조금 찜찜해서 확인이 필요하다면 한국공인중개사협회에 직접 문의해서 사고 여부를 확인하고 거래를 하는것도 괜찮은 방법이라고 할 수 있겠습니다.

오늘은 다소 진지한 내용에 대해서 이야기 해볼까 합니다. 약간은 재미없을 수도 있는 내용이긴 한데 최대한 쉽게 풀어서 쓸 수 있도록 해보겠습니다.

미국 경기가 점차 좋아지면서 미국 금리 상승의 가능성을 점치고 있는 상황이긴 하지만, 한국경제는 여전히 여기저기 각종 악재로 인해 금리 상승은 아직 딴나라 이야기인것 같습니다.

사실상 제로금리 또는 마이너스 금리로 가고 있습니다. 금리를 조금씩 낮추는 이유는 현재 한국 경제가 저성장, 즉 디플레이션에 빠졌다고 판단하고 있기 때문입니다.

그런데 왜 금리를 낮추면 또는 마이너스 금리가 디플레이션의 특효약일까요?

그 이유는 생각보다 어렵지 않습니다. 바로 수익률 차이라고 보시면 됩니다.

부동산을 예로 들어보겠습니다. 부동산의 통상적인 수익률이 약 5%라고 가정해보겠습니다. 이런 상황에서 만약에 은행 금리가 6%라면 과연 부동산에 투자를 할까요? 아마도 부동산을 구입하거나 투자하는 사람은 아무도 없고 전부 은행으로 달려가서 저축을 할것입니다.

이러한 이유에서 통상적으로 시중금리는 부동산과 같은 투자 상품들의 수익률 보다 조금은 낮게 책정하게 됩니다.

경기가 안좋아서 부동산과 같은 투자 상품의 수익률이 안좋아 진 상황을 가정해보겠습니다. 만일에 시중 금리가 사실상 -1% 이고 부동산 수익률이 1%라면 많은 사람들이 은행에 대출을 내어 부동산을 투자하게 될것입니다. 이 정도면 누구나 생각할 수 있는 부분이기도 하죠.

이런 상황은 마트 같은곳에서 쉽게 확인할 수 있습니다. 인기있는 제품이라면 과거 허니버터칩 처럼 잘 안팔리는 물건에 인질로 같이 팔아도 될정도로 사람들이 서로 사려고 할것입니다. 하지만 인기가 점점 없어지면 할인 할인 하다가 나중에는 사은품으로 무료로 풀기도 할것이고 그것 조차도 안먹히면 나중에는 추가 할인쿠폰이나 추가 혜택같은걸 더 얹어서라도 팔게 되는 상황을 생각하시면 되겠습니다.

여기까지 정도 읽어보면 금리를 낮추는것이 경기 활성화에 도움이 좀 되겠구나 할 수 있습니다.

하지만, 문제는 시중 투자상품들의 수익률이 마이너스가 되는 경우가 됩니다. 예를들어 시중은행금리는 -2%, 부동산 투자 수익률이 -1%라고 가정해봅시다. 그러면 수익률이 워낙 낮아서 손실을 보게되니 너도나도 투자상품에서 손을 뗄것입니다. 그렇다고 은행 대출을 이용해서 부동산 투자 하는 경우도 없을겁니다. 대신에 모두가 현금으로 보유하려 하겠죠. 은행에 넣어도 손실이고 부동산같은 투자상품에 투자해도 손실이니 모든 사람이 현금으로 유지할것입니다. 최소한 잔고가 유지는 될테니까요.

이러한 상황이 발생하면 더이상 어찌할 방법이 없는 디플레이션에 빠지게 됩니다. 아무도 투자도 안하고 소비도 거의 하지 않는 상황이 될테니까요.

이러한 상황을 극복하기 위한 방법이 바로 전자화폐입니다. 현금을 모조리 전자화폐로 바꿔서 중앙은행이 직접 컨트롤 할 수 있도록 하는것이죠.

위에서 언급한것처럼 투자상품이 -1%, 예금이자도 -2%라면 모두가 현금으로 보유할텐데 이것을 막기 위해서 모든 현금을 전자화폐로 사용하게 만든뒤 전자화폐에 예금이자와 동일한 -2%의 수익률을 반영하는것입니다. 전자화폐는 중앙은행이 컨트롤 할 수 있기 때문이죠.

투자하면 1% 손해고, 전자화폐로 가지고 잇으면 2%손해이니 손해를 최소화 하는 방향으로 현금성자산이 이동하게 될것입니다.

단순히 마이너스 금리만 된다고 해서 디플레이션을 해결 하기란 어려운 부분이기 때문에 마이너스 금리가 실질적으로 효과를 보려면 중앙은행이 조절할 수 있는 전자화폐의 필요성이 나오는 이유입니다.

지금당장 실현가능한 방안은 아니지만, 추후에 이렇게 상황이 바뀔수도 있지 않을까요?

날이 많이 선선해서그런지 여기저기 이사하는 집들이 많이 보이는 요즘입니다.

보통 이사를 나가는 과정 그리고 이사를 들어가는 과정에서 중요한게 바로 이런저런 공과금 및 관리비 정산이죠. 부동산을 끼고 이사를 진행하면 이런 소소한 부분들은 어느정도 부동산에서 처리해주니 사실 별다른 문제가 없이 잘 흘러갑니다.

일반 주택은 조금 다르겠지만, 아파트의 경우에는 이사 나가는 날까지 관리비를 비롯해서 온갖 비용을 일할계산해서 정산을 깔끔하게 하고 이사 들어오는 사람은 이사 들어온 날 부터 비용을 부담하게 되니 사실 크게 어려울것도 없습니다.

하지만, 단 한가지 문제의 소지가 있는 부분이 있습니다. 바로 전기요금 입니다.

전기요금도 일할계산해서 잘 처리하면되는데 뭐가 문제냐 하시는 분들이 대부분이실텐데, 아마 아래의 내용을 읽고나면 충분히 이해가 가실겁니다.

일반적인 주택의 경우에는 이사나가고 들어올때에 주로 한전에 전화를 해서 나가는 사람은 나가는 날까지, 들어오는 사람은 들어오는 날 부터 정산하면 됩니다. 특별할 것이 없습니다.

그런데 아파트의 경우에는 정상적으로 처리 했음에도 이사 들어오는 사람이 전기요금 폭탄을 맞을 수 있는 위험이 여전히 존재 합니다.

그 이유는 바로 전기사용량이 리셋되지 않는 이유로 누진세 폭탄의 가능성이 있는것이죠.

예를들어 설명드리겠습니다.

전기 사용량이 평소에 많은 집이 있습니다. 이집은 한달에 약 800kwh를 사용한다고 치고 15일쯤에 이사를 나가게 되어서 그날까지 쓴 약 400kwh요금인 7만 8천원 정도를 정산합니다. 이사 들어오는 사람은 전기요금 정산을 한것을 확인하고 맘편히 사용합니다. 하지만 평소 전기를 많이 쓰는편은 아니라서 남은 15일 동안 200kwh를 사용했다고 가정합시다.

이런 경우에 이사온 사람은 아마도 200kwh를 사용했으니 본인이 지불해야할 전기요금은 2만 2천원 정도라고 생각하고 있을겁니다. 하지만, 이분이 실제 내게 되는 요금은 약 14만원이 됩니다. 약 7배의 전기요금 폭탄을 맞게 되는것이죠.

왜 이런일이 일어날까요?

바로 리셋되지 않는 아파트 전기요금 정산과 누진세의 콜라보 때문입니다.

대부분의 아파트의 경우에는 전기요금을 중간정산을 하더라도 사용한 전기량에 대해서만 부과하고 전기사용량을 리셋하지 않습니다.

이사 들어온 사람은 아래와 같이 200kwh에 대한 요금을 예상했을겁니다. 약 2만 2천원이죠. 당연히 정산후 200kwh 만 사용했으니까요.

하지만 실제 고지서를 받으면 아래와 같은 전기요금을 받게 됩니다.

기존에 살던 사람이 400kwh 만큼 사용했고 그에 대한 요금이 약 7만 8천원을 정산했으니 21만7천원 에서 7만8천원이 빠진 금액을 실제 납부해야 하는것이죠.

고작 200kwh를 사용하고서 14만원을 납부해야 하는 어처구니 없는 상황이 발생하는것이죠.

일반적으로 아파트는 전기요금을 정산하더라도 계량기 리셋을 해주지 않기 때문에 고작 200kwh만 사용한 새롭게 이사 들어온 사람에게 매우 비싼 전기 요금 구간인 5단계와 6단계 전기요금을 적용하여 부과하는것이죠.

이러한 부분이 쉽게 해결되기는 어려울것 같습니다. 일반적으로 주택은 가구별로 한전에 직접 계약되어 전기요금 정산이 용이하지만, 아파트의 경우에는 아파트 단지 전체로 계약해서 관리실에서 계량 및 정산 업무를 대신하고 있어서 발생하는 일입니다. 전기요금고지서가 별도로 나오지 않고 관리비의 전기 항목에 포함 되어 나오는것이 그 이유이기도 하죠.

그렇다면 이렇게 이사가서 첫달에 전기요금 폭탄을 맞지 않으려면 어떻게 해야할까요?

첫번째 방법을오는 가능하면 전기요금 정산 기준일에 맞춰서 이사를 하는것입니다. 전기요금 정산일은 동네마다 틀릴 수 있으니 한전에 직접 문의하시거나 관리실에 문의하면 되겠습니다.

하지만 전기요금 때문에 이사 날짜를 바꿀 수는 없는 노릇이니 다른 대안을 제시하자면, 기존에 살던 분이 나가면서 전기요금을 잘정산했느냐만 확인하지 말고 실제 사용량이 어느정도인지를 같이 확인하는것입니다.

평소 내가 사용하던 전기량 보다 적게 사용하는 분이라면 크게 신경쓸 필요는 없겠으나, 평소 전기 사용량이 많은 분이었다면 그런 부분을 사전에 계약시 미리미리 합의 하거나 또는 이사 들어가서 전기요금 정산일 까지는 전기를 최대한 절약해서 사용하는 방법이 그나마 유효하겠습니다.

이런 불합리적인 구조가 있다는것이 이해하기 쉽지 않습니다만, 이사하시는 분들은 이사 들어가서 전기요금 사용량을 철저히 체크해서 생각치 않게 전기요금 폭탄을 맞지 않도록 신경써야 하겠습니다.