안녕하세요? 오늘은 볼때마다 아리송한 리스와 렌트카에 대한 이야기를 할까 합니다.

차는 당장에 바꾸고 싶은데 손에 쥐고 있는 돈은 없고 그럴때 한번씩 확인해보게 되는것이 바로 렌트와 리스입니다.

렌트와 리스는 당장에 목돈을 손에 쥐고 있지 않더라도 차를 즉시 바꿀 수 있는 좋은 대안이 될 수도 있습니다. 그런데 돈을 내는 모양새를 보면 그게 그거 같은데 왜 렌트와 리스가 다르게 나오는걸까요?

이 두가지에 대한 차이점을 간단하게 알아보겠습니다.

우선 렌트입니다. 렌트카 라고도 부르고 장기렌트, 장기렌트카 등의 이름으로 불리기도 합니다. 이것은 매우 간단하고 이해하기 쉽습니다. 정해진 차종에 대해서 매달 이용료를 내고 차를 사용하게 됩니다. 이용한만큼 요금을 내는것이죠. 그게 전부입니다. 대신에 빌려 쓰는것이기 때문에 차는 여전히 렌트카 회사의 것입니다. 내것이 되지 않죠.

하지만, 리스는 조금 다릅니다. 겉으로 보기에는 매달 내는 금액이 유사하게 보이지만, 리스는 실질적으로 리스회사의 차량을 빌려쓰는게 아니라 내가 차를 사는데 돈을 리스회사에 빌리고, 그 담보로 차를 등록키는것이죠. 그래서 매달 원금과 이자를 갚아나가게 됩니다. 실질적으로 소유주는 차를 구입한 내가 되는것이죠.

 그런데 이렇게 설명하고 마무리 하기에는 뭔가 너무 뻔한 이야기 같고 느낌이 잘 오지 않는 문제가 있습니다.

그래서 좋은 비유를 하나 할까 합니다. 바로 집 입니다.

월세로 사는것과, 내집을 사는것과의 차이로 설명해볼까 합니다.

 렌트카는 바로 월세로 사는것이죠. 월세로 산다고 해서 그 집이 내것은 아닙니다. 사는동안에 월세를 내는것이고 기간이 끝나면 월세는 더이상 내지 않게 됩니다. 월세를 낸다고 해서 이집이 내집은 아니죠. 집주인은 별도로 있습니다.

 리스는 집을 살때 은행에 주택담보대출(아파트담보대출)을 이용하는것과 비슷합니다. 집을 살때 은행의 돈으로 일단 사고 남은기간동안에 원금과 이자를 갚아나가는 방식이 되겠습니다. 갚는 기간을 어느정도 길게 둔다면 월세 금액과 원금이자 금액이 거의 비슷하게 만들 수도 있습니다. 하지만, 이경우에는 내집에 사는것이죠. 물론 내집에 살지만 은행집이라고 할 수도 있습니다. 은행이 집을 담보로 잡고 있기 때문이죠.

 다시한번 정리를 해보자면 렌트는 10년짜리 월세, 리스는 10년만기 상환 아파트 담보대출 이라고 생각하시면 아주 쉽다고 생각되네요.

 렌트는 렌트회사차, 리스는 내차. 이제 확실히 구분 되시나요? ㅎㅎ

역 모기지론에 대한 이야기는 종종 들어보신적이 있을겁니다.

 역모기지론이란? 간단히 이야기하면 주택금융공사에 집을 맡기고 죽을 때 까지 노후 생활에 필요한 자금을 연금형태로 지급받는 대출입니다.

 특이점은, 일반담보대출과는 다르게 대출을 갚아나가는것이 아니기 때문에 중간에 이자를 납입하지 못했다고 해서 중도에 전액을 상환해야한다던지 등의 상황에 빠지지 않고 안정적인 생활비 마련이 가능합니다.

 게다가 약정된 이율과 금액을 연금형태로 지급하기 때문에 평균 사망시기를 넘겨 오래 산다고 하면 실제 집값보다 더 많은 금액을 연금으로 제공받을 수 있습니다.

 혹시나 예정보다 일찍 사망하게 되더라도 부동산에 대한 잔존가치를 상속인에게 지급해주는 이점이 있습니다.

 사실 가입자의 입장에서보면 일반 담보대출에 비해서 훨씬 맘편안한 노후를 즐길 수 있는 구조임에는 확실합니다.

 그렇다면 과연 주택금융공사가 이렇게 손해보는 장사(?)를 하는 이유는 무엇일까요? 또는 이렇게 가능한 이유는 무엇일까요?

 주택금융공사 입장에서는 가입자들의 평균 사망 시기가 늦어지면 늦어질수록 즉, 가입자가 오래 생존해 있을수록 예정보다 손실이 가는 구조인것은 확실합니다.

 하지만, 평균연령 이상의 생존가입자가 그리 비중이 높지 않기 때문에 그 비중은 그리 크지 않을것이고 또한 그렇게 손실이 발생한다 하더라도 사실 국민의 세금으로 충당하기 때문에 큰 문제는 없다고 할 수 있습니다.

 또한 별도의 안전장치를 마련하고 있습니다. 역모기지론 가입시 약 2%에 해당하는 수수료를 1차적으로 받고 매달 0.5% 정도의 수수료를 별도로 징수하고 있기 때문에 이러한 부분에서 나오는 돈으로 혹시나 발생할 수 있는 손실을 대비하고 있습니다.

 어떻게 보면 부의 재분배라는 목적을 적절히 달성하는 방법중 하나라고 생각이 드네요.

 수수료와 이율등을 감안하면 실제 일반 담보대출과 차이가 약간 있을 수도 있겠으나, 금융기관에서 이자 미납이나 원금연체등의 사후처리 행태를 봐서는 안정된 노후생활자금으로서는 역모기지론이 좀더 적절하다는 생각이 듭니다.

 집을 매매하는경우에는 그마나 나은편이지만, 전세보증금을 돌려받는것은 전세 구하는것 만큼이나 까다로운 일입니다.

 운이 좋고 집이 워낙 인기라서 집이 나가는날짜와 들어오는 날짜가 동일하게 맞출 수 있다면 집주인 입장에서는 들어오는 사람에게 전세보증금을 받아서 나가는 세입자에게 전세보증금을 전달하면 되니 참으로 깔끔합니다.

 하지만, 그렇지 않은 경우에는 참으로 곤란할 수 밖에 없습니다. 집주인은 통상 거액의 전세금을 즉시 돌려줄 수 없는 경우가 대부분입니다. 일반적으로는 위에서 설명한것과 같이 새로운 세입자에게 전세보증금을 받아서 전달하는 식인데 집이 제날짜에 나가지 않으면 거액 마련하는게 쉽지 않기 때문입니다.

 그래서 그나마 차선택이 있다면 집을 담보로 대출하는것인데요, 하지만 이또한 만만한 일이 아닙니다. 우선 세입자가 전출하지 않으면 은행에서는 아파트를 담보로 대출을 해줄 수 없기 때문이지요.

 전세보증금을 받자고 집을 비워줬다가 혹시나 집주인이 대출만 받고 전세보증금을 주지 않는다면 당장 떼일수도 있고 그렇다고 이사갈집을 놓아두고 마냥 전에 살던 집에서 보증금이 마련될 때 까지 하염없이 기다릴 수도 없습니다.

 이런경우에는 누가 이렇게 해야한다 저렇게 해야한다 잘잘못 따지기에는 매우 복잡해집니다. 그렇기 때문에 이런경우에는 집주인과 잘 상의해서 슬기롭게 대처해야 하는데요

 일단 부득이 하게 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 대출을 해야하고, 대출을 받기 위해 집을 비워 주어야 한다면 일단 대출 상담할때 집주인과 같이 은행에 동행하여 이와 같은 상황을 미리미리 은행원에게 알려주는것이 좋습니다. 대출을 받게 되면 이 금액은 집주인에게 주는것이 아니라 일단 보증금만큼 세입자에게 먼저 주어야 한다는 내용을 알리는것이죠.

 그리고 대출과정에서 약간의 비용이 들더라도 법무사를 통해서 업무 처리를 하면 제3자인 법무사가 공정하게 집주인이 대출받은 금액을 세입자에게 돌려주도록 하는것이 매우 바람직하다 생각됩니다.

 법무사 비용은 지역마다 천차만별인데 1~20만원 내외에서 해결이 될겁니다. 물론 법무사에게 미리미리 이러한 상황이고 대출금을 나에게 바로 송금할 수 있도록 하는작업에 들어가는 비용이 얼마인지 물어보면 됩니다.

 상황에 따라 아주 유동적인 비용이 아니기 때문에 물어보는것이 큰 일은 아닙니다.

 은행에서는 이러한 상황에 적합한 업무를 해주지도 않고 책임지지도 않기 때문에 은행원이 이렇게 해주겠다라고 하는것을 믿는것은 바람직 하지 않다고 생각됩니다.

 혹시나 집주인이 단순히 집을 담보로 대출을 하는것이 부담스럽다면, 세입자가 전세자금대출을 받는것처럼 집주인이 세입자에게 돌려줄 전세자금을 대출하는 상품도 있습니다. 물론 지금 초저금리 상황이라 일반 담보대출이 상당히 유리한 상황이니 우선 은행에서 대출상담을 받을 때 이러한 상황을 이야기 하는것도 상품 선택에 도움이 되겠습니다.

 그래도 집주인이 이렇게 대출을 해서라도 전세보증금을 돌려주고자 한다면 다행인데 그렇지 않고 집주인이 새로운 세입자가 나타날 때 까지 보증금을 돌려주지 않는다면 참으로 골치아파 집니다.

 나중에는 이러한 문제 때문에 소송을 제기해야 하는 수도 있는데요. 일단 이러한 곤란한 상황에 빠지게 되면 120 다산 콜센터로 문의 한다면 일부 도움이 될거라고 생각됩니다.

 현재 기준금리가 2.5%로 유래없는 초저금리(?) 시기를 겪고 있는것 같습니다.

 금융 소득으로 생활하시는 분들은 좀 많이 답답한 일이겠으나, 대출을 활용해서 내집마련을 하고자 하는 분들에게는 이보다 더 좋은 기회가 어디있을까 싶습니다.

 게다가 정부에서는 내집마련디딤돌대출 이나 보금자리론 등의 정책으로 주태구입을 정책적으로 돕고 있습니다.

 더불어 전세값과 매매값의 차이가 거의 없어지면서 내집마련 하고자 하는 분들이 상당히 늘어나고 있는것 같습니다.

 그런데 막상 주택담보대출 또는 아파트담보대출만 생각하고 집을 덜컥 계약했다가는 예상외로 들어가는 비용때문에 오히려 득보다는 실이 많을수도 있습니다.

 가령 자동차 구입만 해도 첨에는 자동차 가격만 비교하게 되지만, 막상 계약하고 나면 취등록세, 채권매입(매도)비용, 보험료 등등 나가는돈이 만만치 않습니다.

 하물며 차만해도 이정도인데 몇억씩 하는 집은 오죽할까요? 그래서 이정도는 예상하고 집을 마련하셨으면 하는 마음에서 포스팅을 해봅니다.

 약 4억원정도의 주택 또는 아파트를 매매한다고 가정해보겠습니다.

 아파트나 주택을 거래하게 되면 첫번째로 예상해야 하는 비용은 부동산 중개 수수료입니다.

출처 : 서울시 부동산 종합정보(http://klis.seoul.go.kr/sis/userService/html/html.do?url=/info/realestate/realestate_fee)

 서울시 기준으로 약 4억원짜리 부동산을 매매하게 되면 부동산중개수수료는 4억의 0.4%인 1,600,000원을 중개수수료로 지불해야 합니다. 물론 중개업자에 따라서 어느정도 네고는 가능하겠으나 우선 법정수수료인 백육십만원이 우선 수수료로 나갑니다.

 다음으로는 흔하게 듣는 취득세 및 등록세를 준비해야 합니다. 면적에 따라 거래유형 및 종류에 따라 약간은 상이 하지만, 국민주택인 85제곱미터 이하의 주택인 경우에는 취득세가 집값의 1%를 납부해야 합니다. 즉 4,000,000원이 되겠습니다.

 이어서 붙는것이 바로 등록세입니다. 등록세 역시 1%를 납부해야 하므로 4,000,000원을 추가로 준비해야 합니다. 등록할때 지방교육세가 같이 붙는데 등록세의 20%를 납부해야 합니다. 이때 들어가는 비용은 800,000원이죠.

 자신의 이름으로 등록을 위해서 약 4,800,000원이 추가로 소요됩니다.

 원래는 2%이지만, 현재 주택의 경우에는 50% 감면해서 1%만 납부하면 됩니다. (2014년 5월 27일 기준)

 그다음에는 이 과정을 직접할 수 없기 때문에 통상 법무사 비용이 들어갑니다. 법무사가 대부분의 업무를 대행하기 때문에 법무사 수수료 및 채권 매입매도비용이 들어갑니다. 채권은 등기이전을 위해서 매입해야 하는데 통상 할인해서 판매해버리기 때문에 그 차액만 소모된다고 보면 됩니다. 4억원이므로 약 2.6%정도의 채권매입을 해야하지만 바로 매도하므로 채권 매입비용의 약 5~10% 정도의 비용만 준비하면 됩니다. 아마 이 과정에서 500,000~1,000,000원 또는 상황에 따라서는 그 이상의 비용이 소요될것입니다.

 여기까지가 아파트나 주택을 구입할때 들어가는 비용이 되겠습니다. 하지만 이것으로 끝이 아니죠.

 부동산을 보유하고 있으면 각종 재산세를 납부해야하고 건강보험료 상승효과가 있습니다.

 부동산 소유로 통상 납부해야 하는 세금은 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등입니다. 이 비용은 1년에 약 6~7만원 선으로 그리 크진 않습니다.

 서울시에서는 부동산 취득세 및 등록세 그리고 재산세 등에 대해 자동으로 산출하는 서비스를 제공하고 있으니 이용해보시기 바랍니다.

 http://klis.seoul.go.kr/gongsi/SIS_CAL.jsp

 다음은 건강보험료입니다. 직장가입자라면 큰 문제가 아니겠으나 지역가입자라면 대출이 많고 적음을 고려하지 않은 재산 및 소득 기준으로 건강보험료를 책정하기 때문에 건강보험료 상승도 염두해야 합니다.

 건강보험료 상승분은 상황에 따라 너무 변수가 많기 때문에 건강보험공단에 미리 문의해두면 좋을것 같네요.

 아마 4억원정도의 매매를 위해서는 최소한 1천만원 이상의 금액을 수수료로 지불해야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 그리고 매년 납부해야하는 세금과 건강보험료 또한 신경써야 겠죠.

 이정도 선에서 비용예상을 하신다면 실제 부동산 매매시 당황스러운 비용때문에 곤혹스러운 경우는 없지 않을까 싶네요.