집을 매매하는경우에는 그마나 나은편이지만, 전세보증금을 돌려받는것은 전세 구하는것 만큼이나 까다로운 일입니다.

 운이 좋고 집이 워낙 인기라서 집이 나가는날짜와 들어오는 날짜가 동일하게 맞출 수 있다면 집주인 입장에서는 들어오는 사람에게 전세보증금을 받아서 나가는 세입자에게 전세보증금을 전달하면 되니 참으로 깔끔합니다.

 하지만, 그렇지 않은 경우에는 참으로 곤란할 수 밖에 없습니다. 집주인은 통상 거액의 전세금을 즉시 돌려줄 수 없는 경우가 대부분입니다. 일반적으로는 위에서 설명한것과 같이 새로운 세입자에게 전세보증금을 받아서 전달하는 식인데 집이 제날짜에 나가지 않으면 거액 마련하는게 쉽지 않기 때문입니다.

 그래서 그나마 차선택이 있다면 집을 담보로 대출하는것인데요, 하지만 이또한 만만한 일이 아닙니다. 우선 세입자가 전출하지 않으면 은행에서는 아파트를 담보로 대출을 해줄 수 없기 때문이지요.

 전세보증금을 받자고 집을 비워줬다가 혹시나 집주인이 대출만 받고 전세보증금을 주지 않는다면 당장 떼일수도 있고 그렇다고 이사갈집을 놓아두고 마냥 전에 살던 집에서 보증금이 마련될 때 까지 하염없이 기다릴 수도 없습니다.

 이런경우에는 누가 이렇게 해야한다 저렇게 해야한다 잘잘못 따지기에는 매우 복잡해집니다. 그렇기 때문에 이런경우에는 집주인과 잘 상의해서 슬기롭게 대처해야 하는데요

 일단 부득이 하게 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 대출을 해야하고, 대출을 받기 위해 집을 비워 주어야 한다면 일단 대출 상담할때 집주인과 같이 은행에 동행하여 이와 같은 상황을 미리미리 은행원에게 알려주는것이 좋습니다. 대출을 받게 되면 이 금액은 집주인에게 주는것이 아니라 일단 보증금만큼 세입자에게 먼저 주어야 한다는 내용을 알리는것이죠.

 그리고 대출과정에서 약간의 비용이 들더라도 법무사를 통해서 업무 처리를 하면 제3자인 법무사가 공정하게 집주인이 대출받은 금액을 세입자에게 돌려주도록 하는것이 매우 바람직하다 생각됩니다.

 법무사 비용은 지역마다 천차만별인데 1~20만원 내외에서 해결이 될겁니다. 물론 법무사에게 미리미리 이러한 상황이고 대출금을 나에게 바로 송금할 수 있도록 하는작업에 들어가는 비용이 얼마인지 물어보면 됩니다.

 상황에 따라 아주 유동적인 비용이 아니기 때문에 물어보는것이 큰 일은 아닙니다.

 은행에서는 이러한 상황에 적합한 업무를 해주지도 않고 책임지지도 않기 때문에 은행원이 이렇게 해주겠다라고 하는것을 믿는것은 바람직 하지 않다고 생각됩니다.

 혹시나 집주인이 단순히 집을 담보로 대출을 하는것이 부담스럽다면, 세입자가 전세자금대출을 받는것처럼 집주인이 세입자에게 돌려줄 전세자금을 대출하는 상품도 있습니다. 물론 지금 초저금리 상황이라 일반 담보대출이 상당히 유리한 상황이니 우선 은행에서 대출상담을 받을 때 이러한 상황을 이야기 하는것도 상품 선택에 도움이 되겠습니다.

 그래도 집주인이 이렇게 대출을 해서라도 전세보증금을 돌려주고자 한다면 다행인데 그렇지 않고 집주인이 새로운 세입자가 나타날 때 까지 보증금을 돌려주지 않는다면 참으로 골치아파 집니다.

 나중에는 이러한 문제 때문에 소송을 제기해야 하는 수도 있는데요. 일단 이러한 곤란한 상황에 빠지게 되면 120 다산 콜센터로 문의 한다면 일부 도움이 될거라고 생각됩니다.

 오래전부터 문제가 붉어오던 전월세 난은 여전히 마땅한 해결책을 찾지 못하고 있습니다. 새로운 집 구하는 것이 어려운것은 당연하거니와 기존에 전세로 살던 사람들도 불안하기는 마찬가지 입니다.

 그 이유는 계속 오르는 전세 가격과는 다르게 내리기만 하는 집값 때문에 나중에 이사 나갈떄 전부 돌려받지 못하지 않을까 하는 불안감에 하루하루 지내야 하기 때문이죠.

 집주인 또한 마찬가지 입니다. 집값이 떨어지면 대출중인 집주인이라면 기존 대출담보가 부족해지기 때문에 LTV에 문제가 됩니다. 일부 금액을 상환하거나 추가 담보를 제공해야하는 상황이죠.

 어쨌든 모두가 집때문에 걱정인 상황인것 같네요. 그중에서 오늘은 현재 세 들어살고 있는 세입자의 불안에 대해서 알아볼까 합니다.

 전세 세입자의 임차보증금이 이렇게 꾸준히 올라가는 상황에서 떨어지는 집값때문에 나중에 전세 계약기간이 만료되면 보증금을 전부 돌려받지 못하는것은 아닐까 하는 걱정이 많습니다. 이정도면 다행인 고민일지 모릅니다. 세들어 살던 중 집주인의 부채가 커서 집이 경매에 넘어가면 전세보증금의 일부를 못받게 되는 경우도 생기기 때문이죠.

 일반적으로 세들어 살던집이 경매에 넘어가게 되면 시세보다 훨씬 저렴한 가격(30% 이상)에 낙찰되게 되고 이후 낙찰받은 금액은 채권 우선순위대로 먼저 나눠주게 됩니다. 부동산관련 세금부터 해서 은행이 근저당권을 설정해둔 대출금도 먼저 처리하게 되죠.

 그러다 보면 전세 사는 사람의 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 대부분이 될겁니다. 이런 상황이 되면 집주인에게 더이상 전세보증금을 요구할 수는 없을까요? 그냥 이대로 포기해야 할까요?

 그렇지 않습니다. 전세보증금의 일부라도 돌려받지 못했을 경우에는 전세보증금 반환소송을 걸 수 있습니다. 이것으로 집주인의 월급을 차압하거나 다른 재산을 압류하거나 하는 등의 절차를 통해 돌려받을 수 있습니다. 게다가 집주인은 소송비용까지 물어줘야 합니다.

 전세계약은 또 다른 의미에서 보면 거주권(?)을 담보로 집주인에게 무이자로 돈을 빌려준것과 마찬가지입니다. 집이 경매에 넘어갔다고 해서 갚아야할 금액이 변한다면 말이 안되는것이겠죠.

 하지만, 소송을 한다고 해도 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 정말 집주인에 더이상의 재산이 없어서 보증금을 돌려주지 못하는 상황이라면 소송을 통해서도 돌려받는것은 어렵다고 할 수 있겠습니다.

 이러한 부분의 우려 때문에 전셋집 구할 떄는 이런저런 부분을 잘 감안해서 집을 선택하라고 하지만, 실상은 그렇게 하고 싶어도 못하죠. 전셋집 구하는것 자체가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵고, 요즘 대출 없는 집 찾는것은 거의 불가능 할 정도이기 때문이죠.

 이 많은것들이 부동산 경기 침체로 빚어진 문제인데, 어서 부동산 경기가 살아나서 이런 여러 사람들의 고민을 좀 덜어주었으면 하는 바램입니다.

 전세난이 심각한 이유는 바로 금리의 하락 때문입니다. 집주인이 전세보증금으로 큰 금액을 받는다고 해도 마땅히 투자할곳이 마땅치 않기 때문에 수익성이 낮아져 전세보다는 일부 월세인 반전세 또는 보증금을 매우 낮춘 월세로 돌리고자 하는 수요가 상당히 많습니다.

 세들어 사는 사람들이야 어쩔수 없이 집없는 설움을 느끼지 않기 위해서 이 부분을 쉽게 거절할 수가 없습니다. 그러면 다음 문제는 전세를 월세로 돌릴때 어느정도의 월세로 책정해야 할까? 에 대한 부분입니다.

 예전에 금리가 많이 높았을때는 보증금 1천만원당 월세 10만원 정도의 비율로 전환하였습니다. 전세보증금 1억짜리 전세를 월세로 전환하게 되면 보증금 5천만원에 월세 50만원 정도 수준으로 바꾸는 정도였습니다.

 이러한 비율을 전월세전환율 또는 전월세환산율이라고 합니다.

 대충 이자 비용으로 생각하시면 되겠습니다. 1천만원을 월세 10만원으로 환산하면 1년에는 120만원입니다. 이는 약 12%의 전월세전환율이 계산되게 됩니다. 물론 이 수치는 옛날의 수치입니다.

 금리가 지속적으로 하락하고있는 요즘에는 이 수치를 유지하는것은 말도 안되죠. 그래서 최근 전환비율은 통상 5~7% 사이라고 생각하시면 됩니다.

 물론 이 비율에 대해서는 법으로 정해진 내용은 없습니다. 집주인과 세입자 당사자간에 합의에 의해 정하면 되는것이고 맘씨 좋고 넉넉한 집주인은 이 전환율이 낮을것이고 빡빡한 집주인은 이 전환율이 높을 수 있겠습니다. 물론 지역간의 차이도 무시하지 못할것이구요.

 요즘 추세를 반영하여 7%로 가정한다면 보증금 1천만원은 1년에 70만원이 될것이고 이것을 다시 월로 환산한다면 약 6만원정도가 되겠습니다. 그러면 1억짜리 전세를 월세로 전환한다면 5천만원 보증금에 월세 30만원정도 수준으로 내려가게 되겠죠.

 이런 월세마저도 금리의 영향을 받으니 이 금리라는것이 생활 전반에 영향을 주는 무시무시한 수치라고 느껴지는군요.

 금리가 지속적으로 낮아지면 전세를 월세로의 전환을 요구하는 집주인들은 더욱 늘어날것이고 불행중 다행으로 월세금액도 조금씩은 낮아지게 됩니다. 통상적으로 시중금리(저축)의 2배 가량정도가 되면 집주인들이 어느정도 수용하고 월세로 전환하게 된다고 합니다. 물론 통계치입니다.

 하지만 정해진 법이 없는관계로 인근 부동산이나 실제 매물들의 비율을 적당히 알아본다음에 요구하는것이 더욱 바람직하겠네요. 서울 강남,송파,서초 같은곳에서 5%도 안되는 터무니없는 비율을 요구한다면 씨도 안먹힐 수도있기 때문이죠;;;

 그나마 월세사는 사람도 집주인도 적당한 타협점을 찾아본다면 전세보증금을 올리되 정부에서지원하는 전세자금대출을 활용해서 집주인은 보증금을 올리고, 세입자는 낮은 이자비용으로 추가되는 월세를 최소화 하는 방법이 바람직해보입니다.

 이번엔 주택청약종합저축에 대해서 간단하게 알아볼까 합니다. 옛날에 청약저축은 무주택자나 서민만 가입가능했으나 현재 나오는 주택청약종합저축은 자격조건이 별도로 없습니다. 심지어는 외국인까지 가입이 가능합니다. 신기하죠?

 이 주택청약종합저축은 금리도 높고 소득공제혜택에 여러가지 장점이 많아서 너도나도 가입하고 있습니다. 은행에서 주택청약종합저축 가입 수수료 수입도 쏠쏠하기 때문에 은행또한 이를 반기고 있죠.

 한동안 프리미엄이란 말은 오간데 없고 할인분양이란 말뿐이었던 신규분양시장에 다시금 프리미엄이 조금씩 등장하기 시작하면서 주택청약종합저축의 중요성이 대두되고 있습니다. 신규아파트 분양시 주택청약종합저축 가입기간이 길거나 금액이 많아야 가점이 많고 그만큼 당첨 확률이 높아집니다.

 단순히 돈많은 사람들을 우대시켜주려고 이런 조건이 있는걸까요? 그냥 소득이 낮은 사람과 무주택기간이 긴 사람만 혜택을 주면 되는거 아닐까요?

 주택청약종합저축에 저축한 금액은 기본적으로 국민주택기금이란 이름으로 한곳에 모으게 됩니다. 이 돈을 가지고 건설회사가 아파트를 지을때 융자(대출)를 해주는 용도로 쓰이게 됩니다. 아파트는 통상 분양시기에 한번에 모든 대금을 받지 않고 분할해서 납부하게 되죠. 그 자금이 충분하지 않을때 국민주택기금에 돈을 빌려서 짓게 됩니다.

 이 제도가 생긴 초창기에는 국내 건설사도 돈이 없고 정부도 돈이 없어서 주거환경개선(아파트 건설)을 위해서 필요한 자금을 모으기 위한 한가지 방안이었습니다. 그렇기 때문에 오래도록 가입한 사람이거나 많이 저축한 사람은 그만큼 아파트 짓는데 큰 역할을 했으니 가입한 기간이나 금액에 비례하여 분양에 가점을 주는것이죠.

 국민주택기금은 주택청약종합저축에 저축되는 자금 뿐 아니라 복권위원회로 부터 복권 판매금액의 일부도 국민주택기금으로 쓰입니다.

 이 국민주택기금은 단순히 건설회사 대출용으로만 쓰이는것은 아니고 일반 개인들의 전사제금대출이나 생애최초주택구입자금 등에도 활용되기 때문에 국가 전반적인 주거환경개선에 한 역할을 한다고 생각하시면 되겠습니다.

 현재 무주택자이건, 집이 있건, 세대주가 아니건 무관하게 사용이 필요한 시점까지 가입기간과 금액을 모두다 인정해주는 제도를 운영중이기 때문에 일단 가입하고 보는것이 좋다고 할 수 있겠죠. 아마 해당은행에서도 반갑다고 해줄겁니다. 주택청약종합저축에 가입하면 대출금리도 작지만 아주 조금 낮아지고 여러가지 혜택을 주기도 합니다.