소액 대출인 경우에는 큰 차이가 없겠으나, 주택담보대출, 아파트담보대출과 같이 장기간 거액의 대출을 하는경우에는 상당히 차이가 있습니다.

 원리금 균등과 원금 균등 상환방식의 차이점은 인터넷에 어마어마하게 많으니 이 둘의 차이점은 설명드리지 않겠습니다.

 이 포스팅의 목적은, 동일한 금리상황과 동일한 대출기간인데 원리금균등 상환이 좋은거냐 아니면 원금균등 상환이 좋은거냐 에 대한 간단한 답을 알려드리고자 함입니다.

 일단 은행같이 돈을 빌려준 곳은 유일한 수익원이 바로 이자입니다. 이자는 당연히 원금에 근거해서 받게 됩니다. 근거할 원금이 적으면 적을수록 이자가 적어지죠.

 이런 논리를 기준으로 생각해본다면, 가장 고객들에게 유리한 조건은 바로 원금균등상환입니다.

 원금균등 상환은 매달 동일한 원금을 갚아나가고, 남은 잔액의 이자를 매번 계산해서 이자를 내는 방식입니다.

 이 방식은 원금이 줄어드는 속도가 처음부터 일정하여 대출원금이 원리금균등방식에 비해 원금 자체가 빠르게 갚아나가지는 효과가 있습니다.

 하지만, 초반에 갚아나가야 하는 원금과 이자 부담이 조금 크고, 매번 잔액에 대한 이자가 새롭게 계산(매달 조금씩 줄어듬)되기 때문에 매달 갚아나가는 원금+이자는 계속 변합니다. 변하긴 하지만, 시간이 지날수록 줄어드니 좋은것이죠.

 상대적으로 원리금균등상환은 처음부터 끝까지 이자와 원금을 합한 금액이 동일해서 다음달에는 얼마를 준비해야 하는 고민을 할 필요가 없으며, 초반에 갚아야 하는 금액 자체가 크지 않아서 초반 부담도 적다고 할 수 있습니다.

 결론을 다시한번 이야기하면, 금융기관은 대출 원금에 대한 이자를 받아가는것이 유일한 수익원이고 이 원금을 얼마나 빨리 줄이느냐에 따라서 금융기관의 수익이 줄어들고 그만큼 고객이 내야하는 이자가 줄어드는것이죠.

 전체적으로 봤을때 이자를 어떻게든 적게 내고자 한다면, 원금균등이 좀더 고객에게 유리한 조건이라는 결론을 다시한번 말씀드립니다.

 봄 이사철을 대비해서 슬슬 전세집 월세집 또는 주택구입을 염두하는 분이 많을것입니다. 집을 잘 알아보는것도 중요하지만 항상 어중간한것이 바로 중개수수료죠. 오늘은 이 중개수수료에 관한 내용을 포스팅 할까 합니다.

 전세계약이나 매매계약을 자주하는것이 아니다 보니 이 중개수수료에 대해서 정보가 거의 없는 상태로 계약을 하게 됩니다. 얼마를 내야할지도 모르겠고 누가 낼지 결정하는것도 쉽지 않고 물어볼곳도 없죠.

 우선 부동산 중개수수료의 상한선을 알아보도록 하겠습니다. 복잡한 계산보다는 이금액보다 더 높을 수는 없다라는 금액을 아는것이 좀더 편리할것이란 생각에서 입니다.

  전월세의 경우에 거래금액이 5천만원 미만이면 최대 20만원, 거래금액이 1억원 미만이면 최대 30만원, 3억원 미만인경우에는 거래금액의 0.3% 입니다. 최대 90만원까지 가능하겠군요.

 전세야 계산이 쉽지만, 월세의 경우에는 어떻게 계산할까요? 월세의경우에는 보증금 + 100개월치 월세를 계산해서 거래금액으로 적용하면 되겠습니다.

 그럼 매매의 경우에는 어떻게 될까요? 극히 드물겠지만, 5천만원 이하일경우에는 최대 25만원, 2억원 미만인경우에는 최대 80만원, 6억원 미만일경우에는 최대 240만원까지 올라갈 수 있습니다.

 상기에서 언급한 부분은 최~대 얼마라는것이고 이 금액 내에서 재량껏 조절하는것이죠. 구체적인 계산방법은 다음 사이트를 참고하시면 되겠습니다.

http://klis.seoul.go.kr/sis/userService/html/html.do?url=/info/realestate/realestate_fee

 그러면 매매의 경우에는 그렇다 치고 전세나 월세의 경우에는 무조건 세입자가 중개수수료를 내야 할까요? 항상 그런것은 아닙니다. 이 수수료부분도 자연스럽게 수요와 공급법칙에 따라갑니다.

 전세물량이 거의 없는데 이주 희망자가 많은곳은 아쉽게도 중개수수료를 세입자가 내야할겁니다. 그런데 그렇지 않는곳도 있습니다. 공실이 흔하게 발생해서 세입자가 항상 부족한 주택가나, 대학가의 경우에 그렇습니다.

 이런 경우에는 세입자가 보증금 + 월세만 걱정하면 되고 실질적인 부동산중개수수료는 집주인이 지불하는 경우가 대부분입니다.

 매매의 경우에 중개수수료를 절약하는 방법은 없을까요? 방법이 전혀 없는것은 아닙니다.

 부동산매매가 일어나면 몇몇 기관들의 연계업무가 필연적으로 일어나는데 대표적으로 등기이전에 필요한 법무사 선택과 부족한 매매자금을 충족시킬 금융기관 선택이죠.

 경쟁이 심화된 법무사 시장과 주택담보대출 시장에서 한건이라도 일감을 얻기 위해서 부동산과 구두계약을 하는경우가 많습니다. 즉 법무사든 금융기관이든 매매건을 성사시켜서 일감을 주면 거기서 어느정도의 리베이트를 받는것이죠.

 물론 대다수의 부동산이 그렇다는것은 아닙니다. 또한 상당수 부동산은 이같은 리베이트까지 감안한 부동산중개수수료를 제시하는 경우도 있을겁니다.

 하지만 이러한 점을 알고 중개업소와 협상한다면 조금이나마 더 유리한 거래로 비용절감을 할 수 있지 않을까 싶습니다.

 오늘은 주택담보대출(아파트담보대출)을 사용하시는 분들과 전세를 구하는 분들에게 도움이 될만한 근저당관련 내용을 포스팅해볼까 합니다.

 위 이미지와 같이 대법원에서 운영하는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속하면 소유자가 아니라도 누구나 원하는 건물의 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 주택을 매매하거나 전세를 구하는 사람들이 필히 방문해봐야 하는 부분이죠.

 담보대출을 사용하는 주택 등기부등본을 열람하면 근저당권 설정이라는 항목이 있을겁니다. 금액과 어느 금융기관인지도 같이 나오죠.

 근저당권 설정은 집을 담보로 대출을 하는경우에 은행에서 설정하는 부분입니다. 나중에 대출한 사람(채무자)이 문제가 생겨 대출을 갚지 못하게 된뒤 경매로 해당건물을 처분하게 되면 처분후 나온 금액에 대한 우선권을 주장하기 위해 절대적으로 설정하는것입니다.

 이 근저당권은 통상적으로 대출금액의 120%를 잡게 됩니다. 그러니 집주인이 1억원을 대출받았다면, 근저당권 설정은 1억2천만원이 설정되어있을겁니다.

 그런데 상황에 따라서 대출의 일부를 상환했는데도 상환후 등기부등본을 열람해보면 이 근저당권 설정된 금액이 여전히 그대로입니다. 왜 이런걸까요?

 등기부등본상의 내용을 설정, 정정, 말소를 하기위해서는 법원 등기소에 직접 방문하여 신청해야 합니다. 처음 대출을 할때 근저당권설정이야 당연한 부분이지만, 일부 금액을 상환한 뒤 등기부 등본상의 금액을 수정하려면 매번 등기소에 신청을 해야 합니다.

 등기소 업무에 필요한 금액은 최소 5만원 가량이 들어가고 시간 또한 걸리게 됩니다. 은행은 통상적으로 이 금액을 변경해주지 않는 이유를 채무자가 일부 갚은뒤에 다시 대출을 받을때 편리하라고 그대로 둔다라고 할겁니다.

 이 말은 반은 맞고 반은 틀리기도 합니다. 우선 맞는 이유는 담보대출을 이용하는 사람들 대부분이 최대한으로 가능한 금액을 빌리는 경우가 많아서 최대한도로 대출하고 근저당권을 설정하게 됩니다. 대출 상환은 이자만 내다가 한꺼번에 상환하는 방법과, 매달매달 원금과 이자를 상환하는 방법 두가지를 사용하게 되는데요, 후자의 경우라면 매달 매달 근저당권 설정금액을 변경해야하는 번거로움이 생깁니다.

 설정금액을 감액한뒤 채무자가 갚은만큼 다시 돈을 빌리고자 한다면 그만큼 다시 설정등기를 해야하는데 설정하는 경우에는 또다시 과도한 비용이 발생하게 되죠. 누군가가 내야하는데 은행이 부담하면 그만큼 금리가 상승하는 효과가 나기도 합니다.

 그런데 반은 틀립니다. 감액이나 말소의 경우에는 비용이 일부 들긴하나 내가 지금 보유한 대출과 무관한 금액이 설정되어서 은행의 유리한 권한을 유지시켜주는것이 되기 때문이죠. 또한 쓰지 않는 대출을 사용하는것과 동일한 효과가 있습니다.

 예를들어 전세 주택을 보유한 집주인이 집을 구입할 떄 사용했던 대출을 모두 상환하고서는 혹시나 몰라서 등기부등본상의 설정금액을 유지했다고 가정해봅시다. 이런경우에는 전세를 들어오려고 하는 사람은 거의 10중 8,9 등기부등본을 확인할텐데 집주인이 아무리 전액을 상환했다 하더라도 언제든지 다시 빌릴 수 있고, 설정 날짜가 전세들어가는 사람보다 앞서있기 때문에 나중에 문제가 생겨도 보상받을 확률이 매우 낮아지기 때문에 인기가 절정인 전세라 하더라도 그리 높은 금액을 받기는 어려울겁니다.

 이부분은 사실 전세를 구하는 사람에게도 꼭 필요한 부분입니다. 가능한 근저당권 설정이 없는 집을 구하는게 좋지만, 근저당권 설정이 있다 하더라도 대출을 상환한경우 역시 안심하면 안됩니다. 위에서 이야기 했다 시피 근저당권설정일이 이사 들어가는 날짜보다 앞서있기 때문에 집주인이 마음만 먹으면 언제든 다시 대출을 사용할 수 있으며, 이후 발생한 대출이 문제가 되었을경우 전세보증금보다 은행의 대출이 우선순위가 높아져 보증금을 일부 또는 전부 되돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 말소등기 비용이 약 5만원 정도 들어가기 때문에 이부분은 감안해서 비용부담을 하는 조건으로 말소를 한다던지 등의 방법을 잘 강구해서 해결하는것이 좋겠죠.

 간단하게 정리하자면, 대출을 갚은만큼 감액등기를 할 수는 있지만, 은행과 무관하게 등기소 업무를 통해 감액해야 하므로 매번 들어가는 비용이 부담스러우니 일단 변경하지 않고 그대로 두기 때문에 설정금액에 변화가 없다라고 정리할 수 있겠습니다.

 아무쪼록 담보대출과 근저당권 설정관계에 대해 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.