경제 뉴스를 보다보면 종종 국고채 금리 하락, 상승한다는 이야기를 듣게 됩니다.

 흔히 국채라 하면 나라에서 정해진 이율로 빌려줬다는 증서인데 이게 왜 수익률이 높아지고 낮아지고 또는 가격이 떨어지고 올라갈까요?

 오늘은 이 국채에 대해서 간단하게 알아볼까 합니다.

 우선 국채라는것은 국가가 개인에게 돈을 빌렸다는 차용증이고 몇년뒤에 이자 몇%포함해서 갚아주겠다 하는 증서입니다.

 국가도 개인과 비슷하게 돈을 빌립니다. 국가간에도 돈을 빌리기도 하며 개인에게도 빌립니다. 국채라는것을 통해서 말이죠.

 국채는 국가가 망하지 않는이상 돌려받는데 문제가 없다고 생각하시면 되겠습니다. 물론 과거에 보면 채무불이행의 이력이 전혀 없는것은 아니고 또한 최근 유럽 몇몇 국가들의 신용등급 하락과 관련하여 신뢰도가 조금 낮아진것은 사실입니다.

 어쨌든, 이런 국채가 발행될때 변동 금리로 발행되는것도 아닐텐데 왜 수시로 수익률이 변하고 가격또한 변할까요?

 그것은 바로 개인간(국가간) 거래가 가능하기 때문입니다. 채권도 주식처럼 가지고 있던 중간에 언제든 시세에 맞춰 처분할 수 있습니다. 그렇기 때문에 수익률과 가격이 바뀌는것이죠.

 설명에 앞서 한가지 미리 알려드릴것이 있습니다.

 국채금리 하락 = 국채가격 상승과 동일한 말이고

 국채금리 상승 = 국채가격 하락과 동일한 말입니다.

 그 이유는 다음과 같습니다. 예를들어 내가 5%짜리 이자를 준다는 1000원짜리 국채를 가지고 있다고 가정하겠습니다. 그런데 국가가 외환보유고가 심각해지거나 기타등의 이유로 신용도가 급락했습니다. 그러면 이 국가는 돈을 빌릴때 5%정도로는 빌리지 못합니다. 8%정도는 되어야 빌릴 수 있는 상황이 되었습니다.

 그러면 이제 이 국가에서는 누구든 8%, 1000원짜리 국채를 구할 수 있는 상황이 되었기 때문에 내가 보유한 5%짜리는 내가 매입한 1000원의 가치가 없습니다. 이 채권을 처분하려면 가격을 좀 낮춰서 거래해야 팔 수 있겠죠? 대충 계산해서 950원이나 900원 정도에 팔아야 거래가 가능할지도 모릅니다.

 국채 금리가 상승(5%->8%)했더니 국채가격이 하락(1000원 -> 950원) 했습니다.

 반대의 경우도 생각할 수 있습니다. 현재 보유한 채권이 5%에 1000원짜리 채권이라고 가정하겠습니다. 그런데 이 국가가 수출도 잘하고 원전이 발견되는등 국가 신용도가 매우 올라가서 이제 이 국가는 3%만 이자를 줘도 돈을 빌릴 수 있습니다. 그러면 이제는 1000원짜리 채권을 사봐야 3% 밖에 이자를 받지 못합니다.

 이런 상황이 된다면 제가 가지고 있는 5% 이자를 주는 채권은 1000원을 주고 구할 수 없게되었습니다. 대략 1050원이나 1100원정도는 줘야 살 수 있겠습니다.

 국채 금리가 하락(5%->3%)했더니 국채가격이 상승(1000원 -> 1050원) 했습니다.

 국가도 사람처럼 신용도가 오르락 내리락 하며 신용도가 낮을땐 돈빌릴때 금리가 올라가서 비싸게 돈을 빌려야 하고 신용도가 높으면 낮은 금리로도 돈을 빌릴 수 있습니다.

 국채 금리가 낮아진다는 이야기는 국가재정이 튼튼하다는 이야기이므로 한국 국채금리가 낮아진다는 이야기는 그닥 기분나쁜 이야기는 아닐것 같네요.

 참고로 미국은 거의 제로(0)금리에 가깝습니다.

 집을 매매하는경우에는 그마나 나은편이지만, 전세보증금을 돌려받는것은 전세 구하는것 만큼이나 까다로운 일입니다.

 운이 좋고 집이 워낙 인기라서 집이 나가는날짜와 들어오는 날짜가 동일하게 맞출 수 있다면 집주인 입장에서는 들어오는 사람에게 전세보증금을 받아서 나가는 세입자에게 전세보증금을 전달하면 되니 참으로 깔끔합니다.

 하지만, 그렇지 않은 경우에는 참으로 곤란할 수 밖에 없습니다. 집주인은 통상 거액의 전세금을 즉시 돌려줄 수 없는 경우가 대부분입니다. 일반적으로는 위에서 설명한것과 같이 새로운 세입자에게 전세보증금을 받아서 전달하는 식인데 집이 제날짜에 나가지 않으면 거액 마련하는게 쉽지 않기 때문입니다.

 그래서 그나마 차선택이 있다면 집을 담보로 대출하는것인데요, 하지만 이또한 만만한 일이 아닙니다. 우선 세입자가 전출하지 않으면 은행에서는 아파트를 담보로 대출을 해줄 수 없기 때문이지요.

 전세보증금을 받자고 집을 비워줬다가 혹시나 집주인이 대출만 받고 전세보증금을 주지 않는다면 당장 떼일수도 있고 그렇다고 이사갈집을 놓아두고 마냥 전에 살던 집에서 보증금이 마련될 때 까지 하염없이 기다릴 수도 없습니다.

 이런경우에는 누가 이렇게 해야한다 저렇게 해야한다 잘잘못 따지기에는 매우 복잡해집니다. 그렇기 때문에 이런경우에는 집주인과 잘 상의해서 슬기롭게 대처해야 하는데요

 일단 부득이 하게 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 대출을 해야하고, 대출을 받기 위해 집을 비워 주어야 한다면 일단 대출 상담할때 집주인과 같이 은행에 동행하여 이와 같은 상황을 미리미리 은행원에게 알려주는것이 좋습니다. 대출을 받게 되면 이 금액은 집주인에게 주는것이 아니라 일단 보증금만큼 세입자에게 먼저 주어야 한다는 내용을 알리는것이죠.

 그리고 대출과정에서 약간의 비용이 들더라도 법무사를 통해서 업무 처리를 하면 제3자인 법무사가 공정하게 집주인이 대출받은 금액을 세입자에게 돌려주도록 하는것이 매우 바람직하다 생각됩니다.

 법무사 비용은 지역마다 천차만별인데 1~20만원 내외에서 해결이 될겁니다. 물론 법무사에게 미리미리 이러한 상황이고 대출금을 나에게 바로 송금할 수 있도록 하는작업에 들어가는 비용이 얼마인지 물어보면 됩니다.

 상황에 따라 아주 유동적인 비용이 아니기 때문에 물어보는것이 큰 일은 아닙니다.

 은행에서는 이러한 상황에 적합한 업무를 해주지도 않고 책임지지도 않기 때문에 은행원이 이렇게 해주겠다라고 하는것을 믿는것은 바람직 하지 않다고 생각됩니다.

 혹시나 집주인이 단순히 집을 담보로 대출을 하는것이 부담스럽다면, 세입자가 전세자금대출을 받는것처럼 집주인이 세입자에게 돌려줄 전세자금을 대출하는 상품도 있습니다. 물론 지금 초저금리 상황이라 일반 담보대출이 상당히 유리한 상황이니 우선 은행에서 대출상담을 받을 때 이러한 상황을 이야기 하는것도 상품 선택에 도움이 되겠습니다.

 그래도 집주인이 이렇게 대출을 해서라도 전세보증금을 돌려주고자 한다면 다행인데 그렇지 않고 집주인이 새로운 세입자가 나타날 때 까지 보증금을 돌려주지 않는다면 참으로 골치아파 집니다.

 나중에는 이러한 문제 때문에 소송을 제기해야 하는 수도 있는데요. 일단 이러한 곤란한 상황에 빠지게 되면 120 다산 콜센터로 문의 한다면 일부 도움이 될거라고 생각됩니다.

 현재 기준금리가 2.5%로 유래없는 초저금리(?) 시기를 겪고 있는것 같습니다.

 금융 소득으로 생활하시는 분들은 좀 많이 답답한 일이겠으나, 대출을 활용해서 내집마련을 하고자 하는 분들에게는 이보다 더 좋은 기회가 어디있을까 싶습니다.

 게다가 정부에서는 내집마련디딤돌대출 이나 보금자리론 등의 정책으로 주태구입을 정책적으로 돕고 있습니다.

 더불어 전세값과 매매값의 차이가 거의 없어지면서 내집마련 하고자 하는 분들이 상당히 늘어나고 있는것 같습니다.

 그런데 막상 주택담보대출 또는 아파트담보대출만 생각하고 집을 덜컥 계약했다가는 예상외로 들어가는 비용때문에 오히려 득보다는 실이 많을수도 있습니다.

 가령 자동차 구입만 해도 첨에는 자동차 가격만 비교하게 되지만, 막상 계약하고 나면 취등록세, 채권매입(매도)비용, 보험료 등등 나가는돈이 만만치 않습니다.

 하물며 차만해도 이정도인데 몇억씩 하는 집은 오죽할까요? 그래서 이정도는 예상하고 집을 마련하셨으면 하는 마음에서 포스팅을 해봅니다.

 약 4억원정도의 주택 또는 아파트를 매매한다고 가정해보겠습니다.

 아파트나 주택을 거래하게 되면 첫번째로 예상해야 하는 비용은 부동산 중개 수수료입니다.

출처 : 서울시 부동산 종합정보(http://klis.seoul.go.kr/sis/userService/html/html.do?url=/info/realestate/realestate_fee)

 서울시 기준으로 약 4억원짜리 부동산을 매매하게 되면 부동산중개수수료는 4억의 0.4%인 1,600,000원을 중개수수료로 지불해야 합니다. 물론 중개업자에 따라서 어느정도 네고는 가능하겠으나 우선 법정수수료인 백육십만원이 우선 수수료로 나갑니다.

 다음으로는 흔하게 듣는 취득세 및 등록세를 준비해야 합니다. 면적에 따라 거래유형 및 종류에 따라 약간은 상이 하지만, 국민주택인 85제곱미터 이하의 주택인 경우에는 취득세가 집값의 1%를 납부해야 합니다. 즉 4,000,000원이 되겠습니다.

 이어서 붙는것이 바로 등록세입니다. 등록세 역시 1%를 납부해야 하므로 4,000,000원을 추가로 준비해야 합니다. 등록할때 지방교육세가 같이 붙는데 등록세의 20%를 납부해야 합니다. 이때 들어가는 비용은 800,000원이죠.

 자신의 이름으로 등록을 위해서 약 4,800,000원이 추가로 소요됩니다.

 원래는 2%이지만, 현재 주택의 경우에는 50% 감면해서 1%만 납부하면 됩니다. (2014년 5월 27일 기준)

 그다음에는 이 과정을 직접할 수 없기 때문에 통상 법무사 비용이 들어갑니다. 법무사가 대부분의 업무를 대행하기 때문에 법무사 수수료 및 채권 매입매도비용이 들어갑니다. 채권은 등기이전을 위해서 매입해야 하는데 통상 할인해서 판매해버리기 때문에 그 차액만 소모된다고 보면 됩니다. 4억원이므로 약 2.6%정도의 채권매입을 해야하지만 바로 매도하므로 채권 매입비용의 약 5~10% 정도의 비용만 준비하면 됩니다. 아마 이 과정에서 500,000~1,000,000원 또는 상황에 따라서는 그 이상의 비용이 소요될것입니다.

 여기까지가 아파트나 주택을 구입할때 들어가는 비용이 되겠습니다. 하지만 이것으로 끝이 아니죠.

 부동산을 보유하고 있으면 각종 재산세를 납부해야하고 건강보험료 상승효과가 있습니다.

 부동산 소유로 통상 납부해야 하는 세금은 재산세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세 등입니다. 이 비용은 1년에 약 6~7만원 선으로 그리 크진 않습니다.

 서울시에서는 부동산 취득세 및 등록세 그리고 재산세 등에 대해 자동으로 산출하는 서비스를 제공하고 있으니 이용해보시기 바랍니다.

 http://klis.seoul.go.kr/gongsi/SIS_CAL.jsp

 다음은 건강보험료입니다. 직장가입자라면 큰 문제가 아니겠으나 지역가입자라면 대출이 많고 적음을 고려하지 않은 재산 및 소득 기준으로 건강보험료를 책정하기 때문에 건강보험료 상승도 염두해야 합니다.

 건강보험료 상승분은 상황에 따라 너무 변수가 많기 때문에 건강보험공단에 미리 문의해두면 좋을것 같네요.

 아마 4억원정도의 매매를 위해서는 최소한 1천만원 이상의 금액을 수수료로 지불해야 하는 상황이 발생하게 됩니다. 그리고 매년 납부해야하는 세금과 건강보험료 또한 신경써야 겠죠.

 이정도 선에서 비용예상을 하신다면 실제 부동산 매매시 당황스러운 비용때문에 곤혹스러운 경우는 없지 않을까 싶네요.

 현정부가 들어설 때 가장 말이 많았던 국민행복기금에 대한 이야기를 잠시 하고자 합니다.

 당시에 여론에서 가장 질타를 많이 받은 내용중 하나가 6개월 이상 연체분에 대한 채무 탕감이라 채무를 갚기위한 노력을 하는 사람들이 아닌 대상에 혜택을 줌으로서 도덕적 해이 현상이 나타날것이라는 것이었습니다.

 아직은 반복하지 않았지만, 언젠가는 한번 더 여론에 휩싸일 가능성이 있을것도 같네요. 일단 이 국민행복기금에 대한 내용을 간략하게 복습하는 의미로다가 정리해보도록 하겠습니다.

 우선 국민행복기금 홈페이지(http://www.happyfund.or.kr) 를 참고하는게 가장 중요하고 제가 포스팅 하는내용도 사실상 이 홈페이지에 근거해서 작성하도록 하겠습니다.

 일단 국민행복기금이란 기존 서민금융지원 제도들에 의해 도움을 받지 못하는 소외계층을 위한 제도라 할 수 있겠습니다. 대부분은 현재 연체중이지 않는 고금리 채무 이용자나, 아예 더이상 갚을 능력이 없어 갚는것을 포기한 사람들을 대상으로 한 제도가 대부분이었다고 할 수 있습니다. 하지만 국민행복기금은 그 연체중이지만, 갚을 의사가 있으며 완전이 포기하지도 않은 중간 계층을 위한 제도라고 할 수 있겠습니다.

 일단 대상을 잠시 살펴보면

’13.2.28 현재 연체기간이 6개월 이상이고, 채권규모가 50만원 이상 1억원 이하인 신용대출채권
 (협약가입 금융회사 기준)

 입니다.

 물론 제외 대상도 있으니 홈페이지를 참고하시면 되겠습니다.

 이런 분들이 국민행복기금 대상에 선정되면 다음과 같은 순서로 일이 진행됩니다.

 신청하신분의 대출기관들과 대출금액 조정에 협의를 들어갑니다. 이분들은 쉽사리 원금 상환이 되지 않을 분들이니 원금 전액을 받는것을 포기하고 대출금액을 조절해주면 나라에서 직접 갚아주겠으니 조절하지 않겠오? 라고 말이죠.

 이렇게 제시한 조건을 받아들이게되면 금융기관에서는 채무자 대신에 나라에서 조정된 빚을 받게 됩니다. 그러면 금융기관에서 채무자에게 더이상 갚으라도 닥달할 일은 없겠죠. 그와 동시에 신청자의 연체상황도 해소될거구요.

 이렇게 된 뒤에 신청자는 빚으로 부터 완전히 해바오디는것은 아닙니다. 조정된 금액만큼의 돈을 나라에다가 갚아 나가야 합니다. 물론 이자도 포함해서 말이죠.

 이렇게 하면 좋아지는점은 금융기관은 지속적인 채무불이행을 관리하는 비용과 어차피 회수 불가능에 빠진 금액중 일부라도 회수할 수 있기 때문에 좋아지는것이고, 신청자는 연체상황으로 벌어지는 여러가지 불편함에서 벗어날 수 있습니다. 그 과정을 나라에서 직접 해주는것이죠.

 이정도만 이해하고 계신다면 국민행복기금에 대한 개념은 잡고 있다라고 말할 수 있겠습니다.

 제일 좋은것은 빚을 만들지 않는것이지만, 더 좋은것은 이런 빚이 생기더라도 빨리 빠져나올 수 있도록, 즉 돈 잘 벌 수 있는 경제환경이 만들어지는게 더욱 좋을것 같습니다.

 날이 갈수록 떨어지는 집값 때문에 집을 사기도 쉽지 않고 전세금은 자꾸 올라만 가니 전세를 그냥 살기에는 조금 배아픈 구석이 많은 요즘입니다.

 그나마 빚을 내서라도 전세를 구하는 것도 쉽지 않은것이 현실입니다. 이렇게 구하기도 어려운 전세를 구해서 이제 대출을 낼려고 하는데 거기엔 또 집주인 동의를 받아야 한다고 합니다. 왜 그래야 할까요?

주택금융공사 전세자금보증 http://www.hf.go.kr

 우선 전세자금 대출에 대해서 좀 정확히 알고 넘어가야 할 필요가 있는것 같습니다. 일반적으로 전세작므대출이 '전세금담보대출' 이라고 생각하는 분들이 많습니다. 뭐 물론 이러한 상품이 없는것은 아닙니다만, 일반적으로 시중은행에서 시행되는 전세대출은 담보대출이 아닌 전세자금대출입니다. 상품 이름에서도 나오듯이 전세금이 담보라는것이 명확하게 명시되어있지 않죠.

 대략 이렇습니다. 전세자금이 필요한 분들을 위해서 주택금융공사가 국민을 대상으로 보증서를 써 줍니다. 이 국민은 소득이 이러이러하고 이러한 부분에서 충분히 갚을것이라 생각되어 이 보증서를 써주니 은행은 이 보증서를 담보로 해서 대출을 좀 해주시오. 대신 그 자금도 우리가 댈테니 은행은 그저 대행만 해주시게~ 말이죠.

 대출이 실행되고 나중에 만기가 되어서 문제없이 잘 갚게 되면 사실 그 누가 뭐라 하겠습니까만은 혹시나 모를 사태를 대비해서 집주인의 동의를 무조건 받게 됩니다. 위험을 최소화 하기 위함이죠.

 금융기관에서는 법적으로든 시간이 지나면 어떻게든 갚지 못한돈은 받아내게 됩니다. 하지만 그에 소요되는 비용과 시간은 무척이나 크고 길기 때문에 가능하면 그런일 없도록 빠르게 해결 짓기 위함이기도 합니다.

 전세자금대출을 한 사람이 이사갈 때가 되어서 집주인에게 전세금을 받아서 다른데로 이사를 한다며 나가긴했는데 엉뚱하게 다시 전세로 가지도 않으면서 돈을 정상적으로 갚지도 않았을때 문제가 됩니다. 부동산의 경우에는 근저당이라는것을 통해 은행의 권리를 주장할 수 있겠으나, 전세금에 대해서는 아직은 법적으로 권한을 행사하기엔 모호한 부분이 있기 때문이죠.

 그런걸 방지하기 위해서 집주인에게 동의 및 각서를 받게 됩니다. 만일 세입자가 이사 나갈때에는 세입자에게 보증금을 주기 전에 은행에 덜 갚은 전세자금대출 부터 처리후 잔액을 지불하겠습니다 라구요. 각서죠. 그렇기 때문에 대출금을 세입자가 아닌 금융기관에서 집주인에게 바로 송금하는 이유가 여기에 있기도 합니다.

 정부나 공공기관 입장에서 전세에 투입되어야 할 금액이 생활비나 다른 목적의 용도로 이용되는 돈으로 탈바뀜 되면 정책의 방향에도 부합하지 않기 때문에 전세로 나간 돈은 딱 전세보증금으로만 쓰여야 한다고 생각하시면 큰 무리가 없겠습니다.