언젠가 부터 초저금리 시대를 살고 있습니다. 그러다 보니 여유자금이 있을 때 조금이라도 이자를 더 주는곳을 찾게 마련입니다.

 시중은행은 찾아봐야 그나물에 그밥이라 마음에 들지 않아서 결국 이자를 높게 주는 저축은행을 찾게 됩니다.

 그러나, 예전에 저축은행 관련해서 큰 대형 사건이 터지면서 저축은행에 대한 신뢰도가 무척이나 낮아져서 괜히 맡겼다가 저축은행이 망하는것은 아닐까 걱정이 되게 됩니다.

 이럴 때 찾아봐야 하는것이 바로 저축은행중앙회에 나오는 경영공시 입니다.  경영공시만 잘 확인한다면 좀더 우량한 저축은행을 선택할 수 있게 됩니다.

 경영공시에서 집중적으로 확인해야 할 사항은 바로 두가지 인데요. 바로 고정이하여신비율과 자기자본비율입니다.

 저축은행이 망하는 이유는 바로 빌려준돈을 받지 못해서 고객에게 내어줄 돈이 모잘라 발생하게 됩니다. 이것과 관련한 두가지 중요한 사항이 바로 고정이하여신비율과 자기자본비율입니다.

 말이 좀 어렵긴 한데 쉽게 풀어보겠습니다.

 고정이하여신비율은 저축은행이 빌려준돈 중에 이자를 제때 내지 않은채 3개월넘은 대출 비중을 이야기 합니다. 빌려준돈은 많은데 갚기는 커녕 이자도 못내고 있는 대출이 많아진다면 그 저축은행은 망할 확률이 같이 높아지는것이죠. 이 수치는 약 8% 정도를 넘지 않는다면 안전한 저축은행이라고 보시면되겠습니다. 

 자기자본비율은 은행이 굴리는 돈중에 고객예금을 뺀 나머지 회사돈의 비율을 이야기 합니다. 회사돈이 많은 회사가 혹시나 경영손실이 나더라도 고객돈이 아닌 자기돈으로라도 메꿔서 회사가 망하는것을 막을 수 있습니다. 이 비율은 8% 이상이라면 안전한 저축은행이라고 보시면 되겠습니다.

 막상 경영공시 항목을 찾으면 고정이하여신비율이 8%보다 낮은것을 찾기 쉽지 않고 자기자본비율이 8% 넘는 회사를 찾기 어렵습니다. 그래도 그중에서 그나마 수치가 나은 저축은행을 선택하신다면 그리 큰 걱정은 안하셔도 될듯 하네요.

예전에는 주택청약저축, 주택청약부금, 주택청약예금 등의 이름으로 민간아파트, 공공아파트 등 구분이 많고 방법도 복잡했지만, 현재는 주택청약종합저축이라는 통장하나로 모든 아파트를 청약할 수 있습니다.

 금리도 나쁘지 않고 청약도 언젠가는 가능하니 가입한 인구가 어마어마한 통장입니다.

 일반적으로 은행이 부도가 나거나 망하면 예금자보호로 최대 5천만원까지 보장해주곤 하는데 이 주택청약종합통장도 동일한 혜택을 받을 수 있을까요? 오늘은 이 부분에 대해서 포스팅 해볼까 합니다.

 우선 주택청약종합통장은 국민주택기금이라는 곳에서 운용하는 상품입니다. 즉, 은행은 단지 가입대행, 납입대행만 할 뿐 실제 돈이 쌓이는곳은 은행이 아니라 나라에서 운용하는 국민주택기금에서 운용합니다.

 그래서 예금자보호처럼 최대 5천만원까지가 아니라 무제한으로 보장해줍니다. 주택청약종합통장은 나라가 망하지 않는한 나의 저축액은 나라가 직접 관리하기 때문에 어느은행을 통해서 가입했는지는 아무 상관이 없는것이죠.

 그러니 주택청약종합통장은 어떤 은행을 통해서 가입하건 무관하고, 은행을 고를때 고민할 여지가 없다는 말입니다.

 여기서 마무리하기엔 조금 부족함이 있으니 주택청약종합저축으로 모인 재원을 어디다 쓰는지 간단하게 더 포스팅 해보겠습니다.

 정부에서 시중은행을 시켜 주택청약종합통장 같은 상품으로 가입자들을 모집해서 주택보급과 도움이 필요한 사람들에게 저리로 돈을 빌려줘라고 하면 은행에서는 수익성이 나쁘다는 이유로 시키는대로 하지 않을겁니다.

 그래서 도움이 필요한 계층에게 까지 도움이 전달될 수 있도록 직접 운용하는것이죠. 물론 동사무소나 여타 기관에서 돈관리를 하기 쉽지 않으니 시중은행을 통해서 가입 및 납입을 받고 있습니다.

 이렇게 모인 돈은 생애최초주택 대출(현재는 디딤돌대출)에 재원으로 쓰이기도 하고, 임대주택을 많이 짓는 LH공사에 저렴하게 빌려주기도 합니다. 물론 보증없이 전세자금대출의 재원으로 쓰이기도 합니다.

 이러한 상품들은 은행이 직접 나서서 만들면 금리가 높아지는 상품이 될 수 있기 때문에 나라에서 직접 나서는것이죠.

경제 뉴스를 보다보면 종종 국고채 금리 하락, 상승한다는 이야기를 듣게 됩니다.

 흔히 국채라 하면 나라에서 정해진 이율로 빌려줬다는 증서인데 이게 왜 수익률이 높아지고 낮아지고 또는 가격이 떨어지고 올라갈까요?

 오늘은 이 국채에 대해서 간단하게 알아볼까 합니다.

 우선 국채라는것은 국가가 개인에게 돈을 빌렸다는 차용증이고 몇년뒤에 이자 몇%포함해서 갚아주겠다 하는 증서입니다.

 국가도 개인과 비슷하게 돈을 빌립니다. 국가간에도 돈을 빌리기도 하며 개인에게도 빌립니다. 국채라는것을 통해서 말이죠.

 국채는 국가가 망하지 않는이상 돌려받는데 문제가 없다고 생각하시면 되겠습니다. 물론 과거에 보면 채무불이행의 이력이 전혀 없는것은 아니고 또한 최근 유럽 몇몇 국가들의 신용등급 하락과 관련하여 신뢰도가 조금 낮아진것은 사실입니다.

 어쨌든, 이런 국채가 발행될때 변동 금리로 발행되는것도 아닐텐데 왜 수시로 수익률이 변하고 가격또한 변할까요?

 그것은 바로 개인간(국가간) 거래가 가능하기 때문입니다. 채권도 주식처럼 가지고 있던 중간에 언제든 시세에 맞춰 처분할 수 있습니다. 그렇기 때문에 수익률과 가격이 바뀌는것이죠.

 설명에 앞서 한가지 미리 알려드릴것이 있습니다.

 국채금리 하락 = 국채가격 상승과 동일한 말이고

 국채금리 상승 = 국채가격 하락과 동일한 말입니다.

 그 이유는 다음과 같습니다. 예를들어 내가 5%짜리 이자를 준다는 1000원짜리 국채를 가지고 있다고 가정하겠습니다. 그런데 국가가 외환보유고가 심각해지거나 기타등의 이유로 신용도가 급락했습니다. 그러면 이 국가는 돈을 빌릴때 5%정도로는 빌리지 못합니다. 8%정도는 되어야 빌릴 수 있는 상황이 되었습니다.

 그러면 이제 이 국가에서는 누구든 8%, 1000원짜리 국채를 구할 수 있는 상황이 되었기 때문에 내가 보유한 5%짜리는 내가 매입한 1000원의 가치가 없습니다. 이 채권을 처분하려면 가격을 좀 낮춰서 거래해야 팔 수 있겠죠? 대충 계산해서 950원이나 900원 정도에 팔아야 거래가 가능할지도 모릅니다.

 국채 금리가 상승(5%->8%)했더니 국채가격이 하락(1000원 -> 950원) 했습니다.

 반대의 경우도 생각할 수 있습니다. 현재 보유한 채권이 5%에 1000원짜리 채권이라고 가정하겠습니다. 그런데 이 국가가 수출도 잘하고 원전이 발견되는등 국가 신용도가 매우 올라가서 이제 이 국가는 3%만 이자를 줘도 돈을 빌릴 수 있습니다. 그러면 이제는 1000원짜리 채권을 사봐야 3% 밖에 이자를 받지 못합니다.

 이런 상황이 된다면 제가 가지고 있는 5% 이자를 주는 채권은 1000원을 주고 구할 수 없게되었습니다. 대략 1050원이나 1100원정도는 줘야 살 수 있겠습니다.

 국채 금리가 하락(5%->3%)했더니 국채가격이 상승(1000원 -> 1050원) 했습니다.

 국가도 사람처럼 신용도가 오르락 내리락 하며 신용도가 낮을땐 돈빌릴때 금리가 올라가서 비싸게 돈을 빌려야 하고 신용도가 높으면 낮은 금리로도 돈을 빌릴 수 있습니다.

 국채 금리가 낮아진다는 이야기는 국가재정이 튼튼하다는 이야기이므로 한국 국채금리가 낮아진다는 이야기는 그닥 기분나쁜 이야기는 아닐것 같네요.

 참고로 미국은 거의 제로(0)금리에 가깝습니다.

 6월이 이제 5일 밖에남지 않았습니다. 영업일로 치자면 3일 뿐이네요. 이번 6월을 마무리 하면서 각 시중은행별 신용대출 금리에 대한 자료를 리뷰하는 포스팅을 해볼까 합니다.

 우선 일반적으로 신용대출이라 하면 신용등급이 좋다고 무조건 많이 나오는것은 아닙니다.

 통상적인 대출가능 금액과최종 대출금리는 직장종류와 연소득을 먼저 조사한뒤 신용등급별 점수를 감안하여 최대 가능 대출금액을 산정합니다. 여기에서 현재 사용중인 신용대출 금액을 조사하여 모두 감액합니다. 그런다음 담보대출을 조사하여 평균적인 매달 상환액을 적절히 계산하여 다시 감액합니다.

 이렇게 계산되어 나온 금액만큼 신용대출이 가능하게 됩니다.

 신용대출 금리에는 기본금리와 가산금리로 나뉘게 되는데 기본금리는 통상 COFIX나 CD금리 등의 실제 자본시장에서 거래되는 금리가 됩니다. 가산금리는 직업종류와 신용등급을 감안해서 추가로 붙게되는 금리입니다.

 이 두가지가 합해져서 최종 대출 금리가 결정됩니다.

 그러면 이제 시중은행별 6월 대출금리를 비교해보도록 하겠습니다.

1~3등급의 신용대출 금리를 비교해보면 4.15%로 국민은행이 가장 낮게 책정되고 있습니다.

4등급의 신용대출 금리구간에서는 4.59%로 산업은행의 금리가 가장 낮게 나왔습니다.

5등급의 신용대출 금리구간에서는 4.28%로 산업은행이 금리가 가장 낮게 나오면서 오히려 4등급 보다 더 낮은 금리가 책정되었었네요.

6등급의 경우에는 5.57%로 제주은행의 금리가 가장 낮게 책정되었습니다. 

7~10등급 구간에서는 실제 시중은행에서 대출을 받을 수 있는 확률이 상당히 낮은 편이지만, 그래도 책정된 금리만 가정해본다면 6.13%로 농협은행이 가장 낮은 금리를 제공하는것으로 나왔습니다.

위 자료는 전국은행연합회에서 제공되는 자료입니다.

 집을 매매하는경우에는 그마나 나은편이지만, 전세보증금을 돌려받는것은 전세 구하는것 만큼이나 까다로운 일입니다.

 운이 좋고 집이 워낙 인기라서 집이 나가는날짜와 들어오는 날짜가 동일하게 맞출 수 있다면 집주인 입장에서는 들어오는 사람에게 전세보증금을 받아서 나가는 세입자에게 전세보증금을 전달하면 되니 참으로 깔끔합니다.

 하지만, 그렇지 않은 경우에는 참으로 곤란할 수 밖에 없습니다. 집주인은 통상 거액의 전세금을 즉시 돌려줄 수 없는 경우가 대부분입니다. 일반적으로는 위에서 설명한것과 같이 새로운 세입자에게 전세보증금을 받아서 전달하는 식인데 집이 제날짜에 나가지 않으면 거액 마련하는게 쉽지 않기 때문입니다.

 그래서 그나마 차선택이 있다면 집을 담보로 대출하는것인데요, 하지만 이또한 만만한 일이 아닙니다. 우선 세입자가 전출하지 않으면 은행에서는 아파트를 담보로 대출을 해줄 수 없기 때문이지요.

 전세보증금을 받자고 집을 비워줬다가 혹시나 집주인이 대출만 받고 전세보증금을 주지 않는다면 당장 떼일수도 있고 그렇다고 이사갈집을 놓아두고 마냥 전에 살던 집에서 보증금이 마련될 때 까지 하염없이 기다릴 수도 없습니다.

 이런경우에는 누가 이렇게 해야한다 저렇게 해야한다 잘잘못 따지기에는 매우 복잡해집니다. 그렇기 때문에 이런경우에는 집주인과 잘 상의해서 슬기롭게 대처해야 하는데요

 일단 부득이 하게 집주인이 전세보증금을 돌려주기 위해 대출을 해야하고, 대출을 받기 위해 집을 비워 주어야 한다면 일단 대출 상담할때 집주인과 같이 은행에 동행하여 이와 같은 상황을 미리미리 은행원에게 알려주는것이 좋습니다. 대출을 받게 되면 이 금액은 집주인에게 주는것이 아니라 일단 보증금만큼 세입자에게 먼저 주어야 한다는 내용을 알리는것이죠.

 그리고 대출과정에서 약간의 비용이 들더라도 법무사를 통해서 업무 처리를 하면 제3자인 법무사가 공정하게 집주인이 대출받은 금액을 세입자에게 돌려주도록 하는것이 매우 바람직하다 생각됩니다.

 법무사 비용은 지역마다 천차만별인데 1~20만원 내외에서 해결이 될겁니다. 물론 법무사에게 미리미리 이러한 상황이고 대출금을 나에게 바로 송금할 수 있도록 하는작업에 들어가는 비용이 얼마인지 물어보면 됩니다.

 상황에 따라 아주 유동적인 비용이 아니기 때문에 물어보는것이 큰 일은 아닙니다.

 은행에서는 이러한 상황에 적합한 업무를 해주지도 않고 책임지지도 않기 때문에 은행원이 이렇게 해주겠다라고 하는것을 믿는것은 바람직 하지 않다고 생각됩니다.

 혹시나 집주인이 단순히 집을 담보로 대출을 하는것이 부담스럽다면, 세입자가 전세자금대출을 받는것처럼 집주인이 세입자에게 돌려줄 전세자금을 대출하는 상품도 있습니다. 물론 지금 초저금리 상황이라 일반 담보대출이 상당히 유리한 상황이니 우선 은행에서 대출상담을 받을 때 이러한 상황을 이야기 하는것도 상품 선택에 도움이 되겠습니다.

 그래도 집주인이 이렇게 대출을 해서라도 전세보증금을 돌려주고자 한다면 다행인데 그렇지 않고 집주인이 새로운 세입자가 나타날 때 까지 보증금을 돌려주지 않는다면 참으로 골치아파 집니다.

 나중에는 이러한 문제 때문에 소송을 제기해야 하는 수도 있는데요. 일단 이러한 곤란한 상황에 빠지게 되면 120 다산 콜센터로 문의 한다면 일부 도움이 될거라고 생각됩니다.