부동산 시장의 침체가 조금씩 풀리면서 아파트 경매에 대한 관심도 다시금 늘어날것 같은 생각이 듭니다.

 오늘은 부동산 경매 및 낙찰과정에서 벌어지는 흔한 비용 정산 문제중 하나를 다뤄볼까 합니다.

 나름 재테크를 위하여 부동산경매에 뛰어들어 어렵사리 아파트를 낙찰 받았다고 생각해 보겠습니다. 그런데 세입자는 살고있었으나 아파트가 경매에 넘어갔다는 이야기를 전해듣고는 그때부터 관리비를 일절 납부하지 않고 상당기간동안 미납상태인것이죠.

 관리사무소에서는 통상 낙찰받은사람이 납부해야 한다고 안내하게 받게 되는데 사실상 좀 억울하긴 하죠. 금액이 만만치 않기 때문입니다.

 사실 아파트가 경매로 넘어갈 정도라면 사실 관리비가 정상적으로 납부 되었다고 기대하는것이 오히려 모순일 수도 있습니다. 세입자 역시 보증금을 떼어먹힐 상황이니 어떻게든 내야할돈 안내고 있는것이 맞구요.

 우선 결론부터 정리해보도록 하겠습니다.

 관리비를 세부적으로 구분해서 결론을 지어야 합니다. 우선 관리비를 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.

 관리비항목중 인건비나 충당금, 공동전기료등 사람이 사는것과 무관하게내야하는 일반관리비 항목부분과 사람이 살면서 사용한만큼 과금되는 가스비, 전기료, 수도세 등의 비용으로 구분해야합니다.

 세입자 유무와 무관하게 지급되어야 하는 관리비는 사실상 집주인이 직접 해결해야 합니다. 즉 낙찰받은 분께서 직접 납부해야 하는것이 맞습니다.

 하지만, 후자의 경우에는 당연히 세입자가 직접 납부해야 합니다.

 관련 법령으로 많이 거론되는것이 두개가 있습니다. 하나는 2005다65821 판결(http://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=68479) 이고 다른하나는 2006다50420 판결(http://www.law.go.kr/LSW/precInfoP.do?precSeq=124914) 입니다.

 이것이 누구의 비용이며 누가 내야하냐 등을 결정하는것도 중요하지만, 낙찰 받기전 관리비 체납이나 세입자 상태 등을 미리미리 확인해두는것이 더욱 좋을것 같습니다.

 마이너스 통장 많이 쓰시죠?

 어지간한 직장인 or 주부라면 신용대출이건 담보대출이건 마이너스 통장을 쓰게 됩니다.

 일단 빌리고 갚는게 너무나도 편리하기 때문이죠.

 그냥 출금하면 대출이 되고, 입금하면 대출을 갚게 됩니다.

 대부분은 항상 마이너스이기 보다는  평소에는 잔고를 넉넉히 유지하다가 만일에 사태를 대비해서 마이너스 통장을 뚫어놓았을겁니다.

 자칫 자금 흐름을 맞추지 못해 부득이하게 마이너스 통장이 이용되는 경우가 있을겁니다.

 순간적인 자금흐름의 오류로 마이너스 되자마자 입금하는 경우도 많을겁니다. 이자를 내기 싫어서 말이죠.

 그런데 마이너스 통장은 1초만 써도 이자가 부과된다는 사실을 아시나요? 지금부터 마이너스 통장의 이자계산에 대한 간단한 내용을 안내해드릴까 합니다.

 은행의 이자 계산은 대부분 자정을 기준으로 계산하게 됩니다.

 만일에 내가 적금을 1000만원을 가입했다가 자정이 지나기 전에 해지를 하면 이자를 전혀 주지 않지만 어떻게든 자정을 넘겨서 해지하면 그나마 하루치에 대한 이자가 계산됩니다. 물론 매우 적겠죠.

 대출이자도 통상 비슷하게 자정을 기준으로 계산됩니다. 오늘 1000만원을 빌리고 내일 갚으면 1일치 이자를 지불해야 합니다.

 그런데 당일 처리하는 부분은 조금 틀립니다.

 적금은 당일 해지하게 되면 이자를 전혀 주지 않지만, 대출은 반대입니다. 대출은 빌린 당일날 갚아도 이자를 내야합니다.

 일반적인 대출은 이런 경우가 드물지만, 마이너스 통장의 경우에는 이런 경우가 종종 생길 수 있습니다.

 예를들어 내일 자동이체로 나갈 공과금이 10만원 있습니다. 현재 잔고는 0이구요. 그런데 당장 입금하지 못해 내일 은행 문 열자마자 은행에 방문해서 10만원을 입금할예정입니다.

 대부분의 자동이체는 새벽시간에 이루어지기 때문에 이 경우에는 새벽에 잠시 마이너스 10만원이 되었다가 은행 문연뒤에 입금하여 다시 잔고가 0으로 되겠죠.

 이때에 당일 빌리고 당일 갚은 상황이 발생합니다. 하지만 이때 10만원의 하루치 이자가 추후 빠져나가게 됩니다.

 은행이 입금에 대해서는 당일 이자를 계산하지 않지만, 대출에 대해서는 당일 이자도 계산하기 때문이죠. 이건 규정에 있는 부분이라 어쩔 수 없는 문제가 있습니다.

 그럼 이런 경우에는 어떻게 될까요? 아침에 -100만원이 되었다가 점심에 다시 +100만원을 만들었는데 다시 오후에 -120만원이 되었다가 은행 마감전에 잔고가 다시 +100만원이 되었습니다.

 100만원의 하루치 이자와 120만원의 하루치 이자 두번 나가게 될까요?

 정답은 120만원의 하루치 이자가 한번 계산됩니다.

 처음에 -100만원이 되면 이미 100만원이 빌려진게 되니 당일중에는 -100만원 ~ 0원 사이로는 수십번 왔다갔다 해도 상관없습니다. 하지만 이상태에서 -120이 되면 기존 대출에 다시 20만원이 추가로 대출되기 때문에 그날 대출은 -120만원으로 업데이트 되는것이죠.

 그냥 간단하게 입출금 횟수와 무관하게 그날 최대로 늘어난 대출금액 기준이라고 생각하면됩니다. 마이너스 통장이니 가장 낮아진 마이너스 잔고 기준으로 당일 이자가 계산됩니다.

 조금 복잡하긴 하지만, 마이너스 최대치에 대한 이자 라고 생각하시면 조금 쉽지 않을까 합니다.

 그렇기 때문에 의도치 않게 마이너스가 되었다고 해서 부랴부랴 입금할 필요없고 당일 중에 그냥 적당히 입금하면 됩니다. 어차피 지불하게 될 이자이니까요.

 틀린 부분이 있다면 지적해주시구요~ 마이너스 통장 생활에 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

 소액 대출인 경우에는 큰 차이가 없겠으나, 주택담보대출, 아파트담보대출과 같이 장기간 거액의 대출을 하는경우에는 상당히 차이가 있습니다.

 원리금 균등과 원금 균등 상환방식의 차이점은 인터넷에 어마어마하게 많으니 이 둘의 차이점은 설명드리지 않겠습니다.

 이 포스팅의 목적은, 동일한 금리상황과 동일한 대출기간인데 원리금균등 상환이 좋은거냐 아니면 원금균등 상환이 좋은거냐 에 대한 간단한 답을 알려드리고자 함입니다.

 일단 은행같이 돈을 빌려준 곳은 유일한 수익원이 바로 이자입니다. 이자는 당연히 원금에 근거해서 받게 됩니다. 근거할 원금이 적으면 적을수록 이자가 적어지죠.

 이런 논리를 기준으로 생각해본다면, 가장 고객들에게 유리한 조건은 바로 원금균등상환입니다.

 원금균등 상환은 매달 동일한 원금을 갚아나가고, 남은 잔액의 이자를 매번 계산해서 이자를 내는 방식입니다.

 이 방식은 원금이 줄어드는 속도가 처음부터 일정하여 대출원금이 원리금균등방식에 비해 원금 자체가 빠르게 갚아나가지는 효과가 있습니다.

 하지만, 초반에 갚아나가야 하는 원금과 이자 부담이 조금 크고, 매번 잔액에 대한 이자가 새롭게 계산(매달 조금씩 줄어듬)되기 때문에 매달 갚아나가는 원금+이자는 계속 변합니다. 변하긴 하지만, 시간이 지날수록 줄어드니 좋은것이죠.

 상대적으로 원리금균등상환은 처음부터 끝까지 이자와 원금을 합한 금액이 동일해서 다음달에는 얼마를 준비해야 하는 고민을 할 필요가 없으며, 초반에 갚아야 하는 금액 자체가 크지 않아서 초반 부담도 적다고 할 수 있습니다.

 결론을 다시한번 이야기하면, 금융기관은 대출 원금에 대한 이자를 받아가는것이 유일한 수익원이고 이 원금을 얼마나 빨리 줄이느냐에 따라서 금융기관의 수익이 줄어들고 그만큼 고객이 내야하는 이자가 줄어드는것이죠.

 전체적으로 봤을때 이자를 어떻게든 적게 내고자 한다면, 원금균등이 좀더 고객에게 유리한 조건이라는 결론을 다시한번 말씀드립니다.

 내집 마련을 위해서 집알아보는것과 동시에 대출을 알아보는것이 절차죠.

 그런데 막상 대출을 알아보려니 대출 종류만 해도 수십가지가 됩니다.

 이중에서 나에게 적절한 대출상품이 무엇인지 잘 알아보는것도 중요합니다. 아주 중요한 금리와 그외 상환 방법등에 차이가 나기 때문이죠.

 아마도 집을 처음으로 구입하는 분이라면 단연 생애최초주택구입자금대출 (내집마련디딤돌대출)과 보금자리론에 대한 정보를 많이 찾을것이라 생각되네요.

이것저것 복잡한 느낌이라 이 두가지 차이도 쉽게 알아보기 어려운데요. 오늘은 이 두가지 상품의 차이점과 어떤 상품을 이용하면 좋을런지 알아보도록 하겠습니다.

 우선 현재는 생애최초주택구입자금대출이라는 상품은 없어지고 대체하는 내집마련디딤돌 대출로 지원되고 있으니 이후 내용은 내집마련디딤돌대출로 설명하겠습니다.

 우선 이두가지 상품의 가장큰 차이점은 바로 돈을 누구에게 빌리느냐의 차이가 있습니다.

 내집마련디딤돌대출은 국민주택기금에다가 돈을 빌리게 되고 보금자리론은 한국주택금융공사에서 돈을 빌리게 됩니다. 전자는 국토교통부이고 후자는 공사이니 사실상 정부 정책에 의해 지원되는 상품이라 생각하시면 되겠습니다.

 내집마련디딤돌대출은 상대적으로 제한이 많습니다. 부부합산 소득이 너무 많아도 안되고(6천만원, 최초는 7천만원이하) 등본상의 구성원중 집을 소유하고 있다면 역시 대출이 불가합니다. 그리고 반드시 세대주 자격으로 신청해야하는 부분도 있습니다.

 대출 한도도 비교적 적은 2억원으로 제한되어 있으며 집 크기도 85제곱미터(약 33평) 이하로 6억원 이하의 주택으로 대상을 제한하고 있습니다.

 하지만 소득이 적을수록 금리가 낮아지고, 다자녀가구 이거나, 최초주택구입자, 다문화, 장애인가구의 경우 금리 인하 혜택이 있기 때문에 나라에서 지원해야 하는 대상이라고 판단된다면 내집마련디딤돌 대출이 상당히 유리할 수 있습니다.

 보금자리론은 내집마련디딤돌대출에 비해 제한이 적은 대출입니다.

 소득의 제한도 없으며, 1주택자도 가능합니다. 게다가 주택시세한도도 9억원 이하의 주택이라면 가능하고 대출 가능 금액도 최대 5억원 까지 상당히 높습니다.

 하지만 내집마련디딤돌대출과는 다르게 소득이 높을수록 유리하고 별도의 금리인하 혜택이 없다는 단점이 있습니다.

이정도로 내용을 본다면 두상품 중에 어느것을 먼저 확인하는것이 좋을지 판단이 되겠죠?

하지만, 대출상품을 단순하게 생각하고 선택하지 않는것을 추천드립니다.

 그 이유는 정책적으로 지원되는 대출상품이 시중금리가 상당히 높았을때는 큰 혜택이 되었지만, 요즘처럼 저금리가 유지되고 있는 경우에는 때로 단순 은행주택담보대출이 오히려 금리가 더 낮은 경우도 있기 때문입니다.

 그렇기 때문에 가장 이상적인 방법은 내집마련디딤돌대출,보금자리론등을 모두 취급하는 시중은행에 방문해서 상품별로 금리와 상환방법등이 가장 유리한 상품을 고르는것입니다.

 이 포스팅이 내집마련에 들어가는 비용을 최소화 하는데 조금이나마 도움이 되길 바라며 포스팅을 마치도록 하겠습니다.

 사회가 점점 신용을 기반으로 한 모습으로 바뀌어 가다보니 어쩔수 없이 짊어져야 하는 부분이 바로 신용불량과 관련한 문제들인것 같습니다. 옛날과는 다르게 신용에 문제가 생기면 사회생활 여기저기에서 불편한점이 많아지고 있는것 같습니다.

 정부에서는 이런 분들의 재기를 돕고자 여러제도들을 만들고 있는데요. 이게 워낙 빠르게 생기고 없어지다보니 예전 용어들이 여전히 쓰이고 있는가 하면 새로운 용어가 뭔지 잘 모를때가 많습니다.

 저도 몇번 포스팅했지만, 다시한번 간략하게 정리해보고자 포스팅을 해봅니다.

 국가에서 지원하는 신용회복 제도는 크게 3단계로 구분되어 있습니다.

 첫번째로 국민행복기금, 두번째로 개인회생, 세번째 마지막으로 개인파산이 있습니다.

 여전히 많이 쓰이는 용어이긴 한데 신용회복기금이란 명칭은 더이상 쓰이지 않습니다. 이제는 국민행복기금이란 용어로 바뀌었다고 해야겠죠.

 국민행복기금의 경우에는 한국자산관리공사에서 시행중입니다. 국민행복기금에서는 현재 채권자(빚쟁이)들 중에서 지금 빚 전체를 갚아나아가는데 좀 어려운것 같으니 빚을 다같이 조정하는데 합의 하는 채권자들을 모으게 됩니다. 여기서는 원하면 합의에 응하고 그렇지 않으면 합의에 응하지 않겠죠. 여기에 응한 채권자(금융회사나 대부업체 등)와 관련한 빚은 한국자산관리공사에서 합의한 금액으로 갚게되고 이후부터는 한국자산관리공사와의 채무관계로 바뀌게 됩니다.

 하지만, 여기서 합의에 응하지 않는 기관들의 빚들은 여전히 숙제로 남아있게 됩니다. 하지만, 이 제도의 장점은 혹여나 연대보증인이 있었다면 합의에 응했던 기관들의 연대보증 문제도 한꺼번에 해결된다는 점입니다. 기본적으로 연대보증인 까지 고려한 제도이죠.

 다음으로 개인회생 제도에 대해서 간단하게 설명해보겠습니다.

 개인회생은 법원을 통해서 현재 가지고 있는 빚의 규모를 줄이는 과정입니다. 현재 채권자(빚쟁이)들을 모두 모아서 현재 빚이 너무 많아서 법원에서 판단하기에 너무 어렵다고 판단하여 빚을 일부 줄이고 그 기간 또한 상식선 이내에서 다시 재조정 하는것으로 모두 합의 하도록 합시다. 라고 말이죠.

 개인회생 판결을 받고 나면 은행 빚이건, 사채건 휴대폰 미납요금이건 거의 모든 빚이 한꺼번에 정리가 됩니다. 하지만 갚아나아가는 기간동안 최저생계비 외에는 모든 수입은 빚 갚는데에 쓰여져야 합니다. 법원의 명령이니까요. 게다가 더욱 골치아픈점은 당사자는 그 채무관계에서 어느정도 벗어날 수 있지만, 혹여나 연대보증인이 있으시다면 그분은 개인회생 판결과 무관하게 최초의 채무와 동일하게 시달리게 됩니다. 개인회생은 연대보증인에 대한 보호가 없기 때문이죠.

 마지막으로 최후의 수단인 개인파산입니다. 개인파산 역시 법원을 통해서 해결하는 과정입니다. 금액적 혜택으로 보자면 개인파산이 가장 파격적입니다. 빚을 조정해주는게 아니라 빚을 완전 무효화 시켜 주는 법원판결이기 때문이죠. 하지만 법원에서 판단하기에 가진돈도 없고 능력도 없고 하지만 빚의 규모는 너무 많은데 몸까지 불편해서 벌어서 갚고 싶어도 못갚는 사람들이 대상입니다. 게다가 개인파산이후에 재산 형성에 상당한 제한이 있으니 그것 또한 감수해야하는 제도죠.

 국가에서 빚에 힘들어하는 국민들을 대상으로 하는 제도는 이렇게 3단계로 나뉘어져 있다고 생각하면 쉽겠습니다. 하지만, 이런 제도를 이용하지 않도록 노력하는것이 훨씬 이상적이겠죠?