현정부가 들어설 때 가장 말이 많았던 국민행복기금에 대한 이야기를 잠시 하고자 합니다.

 당시에 여론에서 가장 질타를 많이 받은 내용중 하나가 6개월 이상 연체분에 대한 채무 탕감이라 채무를 갚기위한 노력을 하는 사람들이 아닌 대상에 혜택을 줌으로서 도덕적 해이 현상이 나타날것이라는 것이었습니다.

 아직은 반복하지 않았지만, 언젠가는 한번 더 여론에 휩싸일 가능성이 있을것도 같네요. 일단 이 국민행복기금에 대한 내용을 간략하게 복습하는 의미로다가 정리해보도록 하겠습니다.

 우선 국민행복기금 홈페이지(http://www.happyfund.or.kr) 를 참고하는게 가장 중요하고 제가 포스팅 하는내용도 사실상 이 홈페이지에 근거해서 작성하도록 하겠습니다.

 일단 국민행복기금이란 기존 서민금융지원 제도들에 의해 도움을 받지 못하는 소외계층을 위한 제도라 할 수 있겠습니다. 대부분은 현재 연체중이지 않는 고금리 채무 이용자나, 아예 더이상 갚을 능력이 없어 갚는것을 포기한 사람들을 대상으로 한 제도가 대부분이었다고 할 수 있습니다. 하지만 국민행복기금은 그 연체중이지만, 갚을 의사가 있으며 완전이 포기하지도 않은 중간 계층을 위한 제도라고 할 수 있겠습니다.

 일단 대상을 잠시 살펴보면

’13.2.28 현재 연체기간이 6개월 이상이고, 채권규모가 50만원 이상 1억원 이하인 신용대출채권
 (협약가입 금융회사 기준)

 입니다.

 물론 제외 대상도 있으니 홈페이지를 참고하시면 되겠습니다.

 이런 분들이 국민행복기금 대상에 선정되면 다음과 같은 순서로 일이 진행됩니다.

 신청하신분의 대출기관들과 대출금액 조정에 협의를 들어갑니다. 이분들은 쉽사리 원금 상환이 되지 않을 분들이니 원금 전액을 받는것을 포기하고 대출금액을 조절해주면 나라에서 직접 갚아주겠으니 조절하지 않겠오? 라고 말이죠.

 이렇게 제시한 조건을 받아들이게되면 금융기관에서는 채무자 대신에 나라에서 조정된 빚을 받게 됩니다. 그러면 금융기관에서 채무자에게 더이상 갚으라도 닥달할 일은 없겠죠. 그와 동시에 신청자의 연체상황도 해소될거구요.

 이렇게 된 뒤에 신청자는 빚으로 부터 완전히 해바오디는것은 아닙니다. 조정된 금액만큼의 돈을 나라에다가 갚아 나가야 합니다. 물론 이자도 포함해서 말이죠.

 이렇게 하면 좋아지는점은 금융기관은 지속적인 채무불이행을 관리하는 비용과 어차피 회수 불가능에 빠진 금액중 일부라도 회수할 수 있기 때문에 좋아지는것이고, 신청자는 연체상황으로 벌어지는 여러가지 불편함에서 벗어날 수 있습니다. 그 과정을 나라에서 직접 해주는것이죠.

 이정도만 이해하고 계신다면 국민행복기금에 대한 개념은 잡고 있다라고 말할 수 있겠습니다.

 제일 좋은것은 빚을 만들지 않는것이지만, 더 좋은것은 이런 빚이 생기더라도 빨리 빠져나올 수 있도록, 즉 돈 잘 벌 수 있는 경제환경이 만들어지는게 더욱 좋을것 같습니다.

 오늘은 주택담보대출(아파트담보대출)을 사용하시는 분들과 전세를 구하는 분들에게 도움이 될만한 근저당관련 내용을 포스팅해볼까 합니다.

 위 이미지와 같이 대법원에서 운영하는 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에 접속하면 소유자가 아니라도 누구나 원하는 건물의 등기부등본을 열람할 수 있습니다.

 주택을 매매하거나 전세를 구하는 사람들이 필히 방문해봐야 하는 부분이죠.

 담보대출을 사용하는 주택 등기부등본을 열람하면 근저당권 설정이라는 항목이 있을겁니다. 금액과 어느 금융기관인지도 같이 나오죠.

 근저당권 설정은 집을 담보로 대출을 하는경우에 은행에서 설정하는 부분입니다. 나중에 대출한 사람(채무자)이 문제가 생겨 대출을 갚지 못하게 된뒤 경매로 해당건물을 처분하게 되면 처분후 나온 금액에 대한 우선권을 주장하기 위해 절대적으로 설정하는것입니다.

 이 근저당권은 통상적으로 대출금액의 120%를 잡게 됩니다. 그러니 집주인이 1억원을 대출받았다면, 근저당권 설정은 1억2천만원이 설정되어있을겁니다.

 그런데 상황에 따라서 대출의 일부를 상환했는데도 상환후 등기부등본을 열람해보면 이 근저당권 설정된 금액이 여전히 그대로입니다. 왜 이런걸까요?

 등기부등본상의 내용을 설정, 정정, 말소를 하기위해서는 법원 등기소에 직접 방문하여 신청해야 합니다. 처음 대출을 할때 근저당권설정이야 당연한 부분이지만, 일부 금액을 상환한 뒤 등기부 등본상의 금액을 수정하려면 매번 등기소에 신청을 해야 합니다.

 등기소 업무에 필요한 금액은 최소 5만원 가량이 들어가고 시간 또한 걸리게 됩니다. 은행은 통상적으로 이 금액을 변경해주지 않는 이유를 채무자가 일부 갚은뒤에 다시 대출을 받을때 편리하라고 그대로 둔다라고 할겁니다.

 이 말은 반은 맞고 반은 틀리기도 합니다. 우선 맞는 이유는 담보대출을 이용하는 사람들 대부분이 최대한으로 가능한 금액을 빌리는 경우가 많아서 최대한도로 대출하고 근저당권을 설정하게 됩니다. 대출 상환은 이자만 내다가 한꺼번에 상환하는 방법과, 매달매달 원금과 이자를 상환하는 방법 두가지를 사용하게 되는데요, 후자의 경우라면 매달 매달 근저당권 설정금액을 변경해야하는 번거로움이 생깁니다.

 설정금액을 감액한뒤 채무자가 갚은만큼 다시 돈을 빌리고자 한다면 그만큼 다시 설정등기를 해야하는데 설정하는 경우에는 또다시 과도한 비용이 발생하게 되죠. 누군가가 내야하는데 은행이 부담하면 그만큼 금리가 상승하는 효과가 나기도 합니다.

 그런데 반은 틀립니다. 감액이나 말소의 경우에는 비용이 일부 들긴하나 내가 지금 보유한 대출과 무관한 금액이 설정되어서 은행의 유리한 권한을 유지시켜주는것이 되기 때문이죠. 또한 쓰지 않는 대출을 사용하는것과 동일한 효과가 있습니다.

 예를들어 전세 주택을 보유한 집주인이 집을 구입할 떄 사용했던 대출을 모두 상환하고서는 혹시나 몰라서 등기부등본상의 설정금액을 유지했다고 가정해봅시다. 이런경우에는 전세를 들어오려고 하는 사람은 거의 10중 8,9 등기부등본을 확인할텐데 집주인이 아무리 전액을 상환했다 하더라도 언제든지 다시 빌릴 수 있고, 설정 날짜가 전세들어가는 사람보다 앞서있기 때문에 나중에 문제가 생겨도 보상받을 확률이 매우 낮아지기 때문에 인기가 절정인 전세라 하더라도 그리 높은 금액을 받기는 어려울겁니다.

 이부분은 사실 전세를 구하는 사람에게도 꼭 필요한 부분입니다. 가능한 근저당권 설정이 없는 집을 구하는게 좋지만, 근저당권 설정이 있다 하더라도 대출을 상환한경우 역시 안심하면 안됩니다. 위에서 이야기 했다 시피 근저당권설정일이 이사 들어가는 날짜보다 앞서있기 때문에 집주인이 마음만 먹으면 언제든 다시 대출을 사용할 수 있으며, 이후 발생한 대출이 문제가 되었을경우 전세보증금보다 은행의 대출이 우선순위가 높아져 보증금을 일부 또는 전부 되돌려 받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

 말소등기 비용이 약 5만원 정도 들어가기 때문에 이부분은 감안해서 비용부담을 하는 조건으로 말소를 한다던지 등의 방법을 잘 강구해서 해결하는것이 좋겠죠.

 간단하게 정리하자면, 대출을 갚은만큼 감액등기를 할 수는 있지만, 은행과 무관하게 등기소 업무를 통해 감액해야 하므로 매번 들어가는 비용이 부담스러우니 일단 변경하지 않고 그대로 두기 때문에 설정금액에 변화가 없다라고 정리할 수 있겠습니다.

 아무쪼록 담보대출과 근저당권 설정관계에 대해 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.

 오래전부터 문제가 붉어오던 전월세 난은 여전히 마땅한 해결책을 찾지 못하고 있습니다. 새로운 집 구하는 것이 어려운것은 당연하거니와 기존에 전세로 살던 사람들도 불안하기는 마찬가지 입니다.

 그 이유는 계속 오르는 전세 가격과는 다르게 내리기만 하는 집값 때문에 나중에 이사 나갈떄 전부 돌려받지 못하지 않을까 하는 불안감에 하루하루 지내야 하기 때문이죠.

 집주인 또한 마찬가지 입니다. 집값이 떨어지면 대출중인 집주인이라면 기존 대출담보가 부족해지기 때문에 LTV에 문제가 됩니다. 일부 금액을 상환하거나 추가 담보를 제공해야하는 상황이죠.

 어쨌든 모두가 집때문에 걱정인 상황인것 같네요. 그중에서 오늘은 현재 세 들어살고 있는 세입자의 불안에 대해서 알아볼까 합니다.

 전세 세입자의 임차보증금이 이렇게 꾸준히 올라가는 상황에서 떨어지는 집값때문에 나중에 전세 계약기간이 만료되면 보증금을 전부 돌려받지 못하는것은 아닐까 하는 걱정이 많습니다. 이정도면 다행인 고민일지 모릅니다. 세들어 살던 중 집주인의 부채가 커서 집이 경매에 넘어가면 전세보증금의 일부를 못받게 되는 경우도 생기기 때문이죠.

 일반적으로 세들어 살던집이 경매에 넘어가게 되면 시세보다 훨씬 저렴한 가격(30% 이상)에 낙찰되게 되고 이후 낙찰받은 금액은 채권 우선순위대로 먼저 나눠주게 됩니다. 부동산관련 세금부터 해서 은행이 근저당권을 설정해둔 대출금도 먼저 처리하게 되죠.

 그러다 보면 전세 사는 사람의 보증금을 온전히 돌려받지 못하는 경우가 대부분이 될겁니다. 이런 상황이 되면 집주인에게 더이상 전세보증금을 요구할 수는 없을까요? 그냥 이대로 포기해야 할까요?

 그렇지 않습니다. 전세보증금의 일부라도 돌려받지 못했을 경우에는 전세보증금 반환소송을 걸 수 있습니다. 이것으로 집주인의 월급을 차압하거나 다른 재산을 압류하거나 하는 등의 절차를 통해 돌려받을 수 있습니다. 게다가 집주인은 소송비용까지 물어줘야 합니다.

 전세계약은 또 다른 의미에서 보면 거주권(?)을 담보로 집주인에게 무이자로 돈을 빌려준것과 마찬가지입니다. 집이 경매에 넘어갔다고 해서 갚아야할 금액이 변한다면 말이 안되는것이겠죠.

 하지만, 소송을 한다고 해도 무조건 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 정말 집주인에 더이상의 재산이 없어서 보증금을 돌려주지 못하는 상황이라면 소송을 통해서도 돌려받는것은 어렵다고 할 수 있겠습니다.

 이러한 부분의 우려 때문에 전셋집 구할 떄는 이런저런 부분을 잘 감안해서 집을 선택하라고 하지만, 실상은 그렇게 하고 싶어도 못하죠. 전셋집 구하는것 자체가 하늘의 별따기 만큼이나 어렵고, 요즘 대출 없는 집 찾는것은 거의 불가능 할 정도이기 때문이죠.

 이 많은것들이 부동산 경기 침체로 빚어진 문제인데, 어서 부동산 경기가 살아나서 이런 여러 사람들의 고민을 좀 덜어주었으면 하는 바램입니다.

 전세난이 심각한 이유는 바로 금리의 하락 때문입니다. 집주인이 전세보증금으로 큰 금액을 받는다고 해도 마땅히 투자할곳이 마땅치 않기 때문에 수익성이 낮아져 전세보다는 일부 월세인 반전세 또는 보증금을 매우 낮춘 월세로 돌리고자 하는 수요가 상당히 많습니다.

 세들어 사는 사람들이야 어쩔수 없이 집없는 설움을 느끼지 않기 위해서 이 부분을 쉽게 거절할 수가 없습니다. 그러면 다음 문제는 전세를 월세로 돌릴때 어느정도의 월세로 책정해야 할까? 에 대한 부분입니다.

 예전에 금리가 많이 높았을때는 보증금 1천만원당 월세 10만원 정도의 비율로 전환하였습니다. 전세보증금 1억짜리 전세를 월세로 전환하게 되면 보증금 5천만원에 월세 50만원 정도 수준으로 바꾸는 정도였습니다.

 이러한 비율을 전월세전환율 또는 전월세환산율이라고 합니다.

 대충 이자 비용으로 생각하시면 되겠습니다. 1천만원을 월세 10만원으로 환산하면 1년에는 120만원입니다. 이는 약 12%의 전월세전환율이 계산되게 됩니다. 물론 이 수치는 옛날의 수치입니다.

 금리가 지속적으로 하락하고있는 요즘에는 이 수치를 유지하는것은 말도 안되죠. 그래서 최근 전환비율은 통상 5~7% 사이라고 생각하시면 됩니다.

 물론 이 비율에 대해서는 법으로 정해진 내용은 없습니다. 집주인과 세입자 당사자간에 합의에 의해 정하면 되는것이고 맘씨 좋고 넉넉한 집주인은 이 전환율이 낮을것이고 빡빡한 집주인은 이 전환율이 높을 수 있겠습니다. 물론 지역간의 차이도 무시하지 못할것이구요.

 요즘 추세를 반영하여 7%로 가정한다면 보증금 1천만원은 1년에 70만원이 될것이고 이것을 다시 월로 환산한다면 약 6만원정도가 되겠습니다. 그러면 1억짜리 전세를 월세로 전환한다면 5천만원 보증금에 월세 30만원정도 수준으로 내려가게 되겠죠.

 이런 월세마저도 금리의 영향을 받으니 이 금리라는것이 생활 전반에 영향을 주는 무시무시한 수치라고 느껴지는군요.

 금리가 지속적으로 낮아지면 전세를 월세로의 전환을 요구하는 집주인들은 더욱 늘어날것이고 불행중 다행으로 월세금액도 조금씩은 낮아지게 됩니다. 통상적으로 시중금리(저축)의 2배 가량정도가 되면 집주인들이 어느정도 수용하고 월세로 전환하게 된다고 합니다. 물론 통계치입니다.

 하지만 정해진 법이 없는관계로 인근 부동산이나 실제 매물들의 비율을 적당히 알아본다음에 요구하는것이 더욱 바람직하겠네요. 서울 강남,송파,서초 같은곳에서 5%도 안되는 터무니없는 비율을 요구한다면 씨도 안먹힐 수도있기 때문이죠;;;

 그나마 월세사는 사람도 집주인도 적당한 타협점을 찾아본다면 전세보증금을 올리되 정부에서지원하는 전세자금대출을 활용해서 집주인은 보증금을 올리고, 세입자는 낮은 이자비용으로 추가되는 월세를 최소화 하는 방법이 바람직해보입니다.

 재정위기라는 말과함께 항상 사람들에게 겁을주는 단어들이 있죠. 가계부채, 기업부채, 국가부채 입니다. 경제를 구성하는 이 세가지 주체가 모두 빚더미에 나앉아 있는 이런 암울한 시대가 과연 정상이기나 한걸까요? 세 주체의 빚을 모두 더하면 수천조원이 넘는다고 합니다. 그럼 과연 모두가 빚을 지고 있는 이때에 그 큰돈은 누가 빌려주고 그 어마어마한 부자는 누구일까요?

 우선 이런 막대한 금액의 빚에 대해서 무작정 걱정부터 할 필요는 없을것 같습니다. 그 이유는 이 통계에는 약간의 오류가 포함되어 있기 때문입니다.

 예를들어 A와 B라는 사람이 있다고 가정합시다. 이 둘은 친한친구 입니다. A가 돈이 급해서 백만원을 B에게 빌립니다. 그러면 현재 A는 빚이 백만원 B는 받을돈 백만원 이 두명을 사회 전체로 본다면 이사회는 현재 백만원의 빚이 있다고 말합니다. 이어서 반대로 B가 빌려준돈 때문에 생활비가 부족해 A에게 백만원을 빌립니다. 빌려준돈을 받으면 되지 왜 빌리냐구요? 빌려준돈은 갚기로 한 날짜가 아직 오지 않기도 했으며 B가 급하다고 받을 수도 없기 때문이죠. 그래서 A는 B에게 백만원 빚, 받을돈 백만원 B는 A에게 백만원의 빚이 있고 받을돈 백만원이 있습니다. 이 사회는 현재 이백만원의 빚을 지고 있습니다.

 따지고 보면 받을돈 받고 줄돈 주고나면 서로 빌린돈도 빌릴돈도 없은 깔끔한 상태인데 주고 받은 기한이나 기타 등등의 이유에 의해서 받을돈이 있음에도 다시 또 빌리게 되고 이렇게 빌린 돈들을 모아모아 발표하는것들이 가계부채, 기업부채, 국가부채가 됩니다.

 이렇게 가계부채를 가지고 있는 사람중에는 누군가에게 다시 받을돈이 있는 사람도 많고, 기업과 국가 또한 동일합니다. 국가부채는 어마어마하게 있지만 역시 국가가 빌려준 돈 또한 상당히 많습니다.

 현재 한국은 국가부채만 따지고 보면 줄돈 주고 받을돈 받게되면 받을돈이 좀더 많은 국가입니다.

 그러면 이렇게 국가적으로 가계부채나 국가부채에 우려하는 이유는 무엇일까요? 바로 그 부채를 각각 누가누가 가지고 있느냐의 문제가 있기 때문입니다. 1억을 받을 돈이 있는 사람이 1천만원 빚이 있는것은 사실 큰 문제가 아닙니다. 하지만 백만원의 빚이 있는 사람이 10만원만 받을 돈이 있다면 이것은 큰 문제이죠.

 돈은 돌고 돌아서 누군가에게 빌려주고 그돈이 다시 누군가에게 빌려지고, 반대로 누군가에게 갚아지면 또 누군가에게 갚아지면서 순환이 이루어져야 건강한 신용사회가 됩니다. 하지만 줄돈 못주고 받을돈 못받게 되면 누군가는 피해를 보기 시작합니다. 그럼 그사람이 다시또 줄돈 못주게 되면 또 누군가는 받을돈 못받고.. 이런 악순환이 발생하는것이죠.

 즉 신용경색이 일어나게 됩니다. 이러한 일이 일어나지 않도록 하는것이 정부에서 열심히 머리 굴리며 정책을 고민하는 내용이죠.

 이상 가계부채나 국가부채의 채권자에 대한 간략한 포스팅이었습니다.