지금은 조금 풀리는 기미가 보이지만 여전히 어려운 산업분야가 바로 아파트 건설분야입니다. 여전히 중대형 미분양 아파트는 국가적인 골치거리이기도 합니다. 이 미분양아파트 문제를 타개하기 위해서 나온 아이디어가 있습니다. 바로 후분양제도인데요, 내용인즉슨 계약금만 내고 먼저 살다가 2년이나 3년뒤에 마음에 들면 분양받고 마음에 들지 않으면 계약금을 돌려줄테니 살아보세요 라는 내용입니다.

 경우에 따라서는 투자 수익률 까지 보장하는 경우도 많습니다. 지금은 할인분양이지만 2년이나 3년뒤에 아파트 시세가 얼마이상 되지 않으면 건설회사가 부족분을 내어준던지 하는 등의 다양한 마케팅 방법이 나오고 있습니다.

 몇년전만해도 상상하기 어려운 마케팅방법인데 참으로 빠르게 돌아가는 세상인것 같습니다.

 그렇다면 이런 파격적인 조건들을 그대로 믿고 살아봐도 되는걸까요? 이점에 대해서 간단하게 알아보고자 포스팅 해보겠습니다.

 후분양제도를 들어보면 마치 전세사는것과 비슷합니다. 돈을 맡겨놓고 살아보고 마음에 들지 않아서 나중에 집에서 나올때 내가 낸돈을 그대로 받아나오는 개념이기 때문이죠. 사실 그렇게만 가능하다면 현재 내집마련이 부담스러운 사람들에게는 상당히 솔깃한 내용인것은 사실입니다.

 분양가의 20%내외의 계약금을 내고 살아보고 새집을 헌집으로 만들어도 계약금을 전부 내어준다는 내용은 크게보면 틀린것은 아닙니다. 하지만 아주 쉽게 생각할 내용은 아닌것 같습니다. 건설회사 마다, 아파트마다 그 조건과 계약내용이 천차만별이기 때문이죠. 한마디로 표준약관처럼 일관성있는 제도가 아니고 급작스럽게 진행되고 있는 약간의 주먹구구식 해법이라 잘 알아봐야 한다는점입니다.

 우선 상당수가 나중에 분양받지 않고 나가는경우 분양대금의 일정 퍼센트를 위약금으로 받아갑니다. 물론 그집을 구입할 계획이라면 상관없지만 나중에 이사 나가야하는 입장이 된다면 이 위약금은 적지않은 돈이 됩니다. 대부분의 경우 위약금 기준이 계약금이 아니라 분양대금이기 때문에 예를들어 10억짜리 아파트를 2억의 계약금만 주고 살다가 나와야 할경우 위약금이 3%만 된다 하더라도 3천만원이 위약금으로 발생되게 됩니다. 공짜로 산다는건 역시 불가능하고 어느정도의 구입권한이 있는 월세개념 정도로 생각해야 할것 같습니다.

 어떤 분양광고를 보면 위약금마저 없다는 곳이 있습니다. 이런 광고는 속 내용을 들여다보면 일단 계약을 한뒤에 중도금을 중간중간에 내고 나중에 취,등록세도 다 부담해야 하는데 중도금 이자와 취등록세를 모두 지원한다는 내용인데 나중에 마음에 들지 않아 구입하지 않게 되면 위약금 자체는 없지만 지원된 취등록세와 중도금을 지원하는데 발생한 이자 부분을 반납해야 되는 내용이 포함되어있습니다. 위약금 제도보다는 조금 저렴하긴 하지만 역시 공짜라고 생각하면 큰 착각이 될 수 있습니다.

 이런 제도가 무조건 건설회사가 손해보지 않고 진행하는것은 아닙니다. 예전에 건설회사들이 누렸던 일부 권한이나 이득을 이제 일부 포기하며 분양시장을 활성화 하기 위한 내용인지라 예전보다 아파트를 구입하기 좋아진것은 사실이지만 그렇다고 이런 광고를 마치 공짜로 살아보는 수단으로 생각한다면 분명 나중에 큰 오해가 생길수 있다는 점을 잘 알고 알아보셔야 한다는것이죠.

 예전에는 아파트분양시 중도금대출이나 아파트담보대출을 금융기관들이 많이 홍보했을텐데 이러한 후분양시장이 생기다보니 후분양을 위한 분양계약금대출 상품도 생기는 기현상이 발생하고 있네요. 자세히 알아봐야겠지만, 금융기관의 채권보전같은건 어떤식으로 하게 되고 부도율은 어느정도로 예상하고있는지 궁금하긴 합니다.

 이처럼 후분양제도가 무조건 좋다고 생각하기 보다는 이것저것 더 따져봐야할것이 많다는것만 잘 기억하시면 좋을것 같습니다.

 한동안 아파트 분양시장에서 프리미엄이라는 말을 듣기 어려웠으나 언젠가 부터 슬금슬금 분양권에 대한 프리미엄이 언급되고 있습니다. 일부 인기 평형에 대해서는 이미 1~2천만원 이상의 프리미엄을 줘야 구입가능한 상황이 이미 벌어지고 있기도 합니다.

 프리미엄을 주고  구입했건, 할인분양을 받았건 어떤경우에든 잔금까지 잘 치르고 내가 살 수 있다면 그것만큼 좋은것이 어디 있겠습니까만은 문제는 내가 분양을 받긴 했으나 중도금 까지는 어떻게 중도금 대출과 같은 제도로 넣기는 했으나 기존집이 잘 안팔린다던지 이런저런 경우에 잔금을 치르지 못하는 경우에는 어떻게 될까요?

 우선 대부분은 본인의 현금자산으로 중도금을 납입하는 경우는 거의 없다고 생각되므로 이 경우는 별도로 언급하지 않겠습니다. 아파트 분양을 대상으로 한 대출은 분양을 받은 사람의 신용만으로 대출해주지는 않습니다. 그렇다고 아직 완공되지도 않은 아파트를 담보로 잡을 수도 없기 때문에 돈을 빌려주는 입장에서는 그 큰 금액을 고객의 신용만으로 쉽게 빌려주지 못합니다. 그래서 이런 경우에는 아파트 건설회사가 보증을 서줍니다. 개인간의 연대보증은 불법으로 금지되어있지만, 이같이 법인이나 예외적으로 적용되는 곳도 많습니다.

 이처럼 건설회사 보증으로 중도금 대출이 가능해지는것이죠. 결국 보증을 통한 대출이긴 하지만 분양받은사람의 신용대출이라는것입니다.

 어쨌든 중도금까지는 어찌어찌 해서 했는데 잔금치를 시기가 되었는데 더이상 대출이 안되거나 잔금 준비가 안된경우라면 그 이후에 은행이나 건설회사에서 나에게 어떤 일들을 진행할까요?

 사실 상황은 조금 복잡하긴 하지만 결국 신용대출에 준하는 절차라고 생각하시면 크게 어렵지 않겠습니다.

 대출을 해준 금융기관에서는 보증을선 건설회사로 별도의 요청을 하겠지만, 결국 대출을 받은 사람이 갚아야 하는 상황에 직면하게 됩니다. 그러면 일반 대출과 같이 갚지 않으면 압류, 차압등의 절차가 진행되겠죠.

 직장인이라면 직장에서 지급하는 급여를 본인에게 지급되지 않고 건설회사나 금융기관으로 지급되도록 처리될것입니다. 그외에도 전/월세 보증금이 있다면 이또한 압류가 시작될것입니다.

 부동산담보대출처럼 담보가 있다면 담보물건에 대해서 경매 절차를 통해 대출을 회수하겠지만, 이 경우에는 담보물건이 실질적으로 없는 신용대출이기 때문에 담보대출처럼 생각하면 안됩니다.

 직장인이 아닌 개인사업자라면 임대중인 상가의 상가보증금이나 상가의 매출에 대한 권리를 압류당하게 됩니다. 예를들어 카드 매출이 생기면 3~4일 내에 카드 수수료를 제외한 금액이 입금이 되는데 이 금액들에 대해서 모두 지급정지 처리 되거나 압류처리 됩니다.

 물론 당장에 연체가 되고 한다고 해서 직장에서 쫒겨난다던지 개인사업등록이 취소된다든지 하는 경우는 없습니다. 오히려 직장에 오래 다니고 개인사업이 잘 되어서 돈 갚을 상황이 되면 금융기관이나 건설사 입장에서는 더 좋은것이죠.

 이처럼 중도금 이후 잔금치르는 날짜에 자금을 제때 마련하지 못하면 참으로 복잡한 상황에 빠질 수 밖에 없기 때문에 미리미리 계획을 잘 세워서 기존집 매매나 전세보증금 반환에 대한 철저한 준비를 하셔야 할것입니다.

 이번엔 말도많고 탈도많은데 이런저런 부정확한 정보때문에 쉽게 알기 힘든 개인회생과 개인파산에 대해서 아주 쉽고 명쾌하게 한번 알아볼까 합니다.

 개인파산을 간단하게 이야기 해볼까요? 개인파산은 빚이 이미 과다하게 많아 아무리 생각하고 계산해봐도 도저히 갚을 능력이 없고 아무리 갚아도 갚아도 오히려 빚만 늘어나는 너무 막막한 삶이 당연할때 이 삶을 좀 처음부터 다시 살고 싶다라는것을 법원에다가 신청하는것입니다. 마치 느려진 컴퓨터를 이것저것 손보기 귀찮으니 포맷해버린다고 생각하면 쉬울것 같습니다.

 이런 신청을 법원에다가 하면 법원은 여러가지 정황과 증거를 가지고 정말 그 주장이 타당하다고 생각되면 개인파산을 선고하고 그 시점기준으로 모든 빚에대해서 면책부여하게 됩니다. 즉 기존에 빚이 더이상 나와 상관없는 것이 되어버리죠.

 이런경우 면책을 받은 시점으로부터 새 삶은 살게 되는것이라 새롭게 부동산을 구입하거나 재산을 소유하게 되어도 기존의 빚과는 사실상 무관한 나만의 소유재산이 됩니다. 대신에 파산 기록때문에 할부나 대출과같은 신용거래같은것은 기대도 하지 말아야 합니다. 결국 돈을 벌어서 그것을 일시불(현금거래)만 가능하게 되겠습니다.

 하지만 면책직후라도 새로운 재산형성에는 전혀 문제가 없으나 정당하게 취득한(벌은)재산이라는것을 증명해야 합니다. 면책 이후 1년 이내로 형성된 재산에 대해서는 기존 채무자들이 숨겨둔 재산이 있었다며 이의제기를 해서 기존 개인파산 선고를 취소요청이 가능하기 때문에 그게 아니라는것이 명백한 재산이라면 문제가 없습니다. 하지만, 정당하다면 면책직후라도 아무리 많은 재산을 번다 하더라도 상관없습니다.

 그렇다면 개인회생은 뭘까요? 개인회생은 개인파산과는 조금 다르게 완전한 면책은 아니고 빚이 너무 많기는 하나 조금만 조정해준다면 나머지에 대해서는 최선을 다해 갚을 수가 있는 가능성이 보이니 그정도까지만 빚을 조정해주면 어떻겠냐는 식의 요청입니다. 결국 다 떼일래? 아니면 조금이라도 받아갈래? 라는 일종의 최후통첩같은 느낌입니다. 완전한 포기는 아니지만 그래도 가능하면 예방해야할 부분이긴하죠.

 이 과정은 법원보다는 기존 채무관계에 있는 금융기관들과의 협의하에 가능한 부분이긴 합니다. 그렇기 때문에 개인파산보다는 조금이나마 절차가 간단하지 않을까 예상됩니다.

 파산은 완전 능력이 없어서 리셋이 필요한 경우 법원에서 결정내려주는것이고 회생은 금융기관들과 협의해서 빚을 조정한뒤 천천히라도 갚을 수 있는 방안을 마련하는것이라고 생각하면 되겠습니다.

 결국 개인회생이든 개인파산이든 절차가 종료된 이후에는 정당한 방법으로 취득한 부동산 및 자동차같은 재산에 대해서는 전혀 문제가 없다는것이죠. 하지만 직후에는 신용도가 거의 바닥일테니 할부나 신용구매 및 대출이 전혀 불가능 할것이라는것만 염두해둔다면 될것 같습니다.

 명절마다 고정적으로 접하게되는 뉴스중에 하나는 긴급자금투입입니다. 특히 자금흐름이 좋지 않은 중소기업을 위해서 한국은행에서는 총액한도대출이라는 이름으로 긴급자금을 투입하곤 합니다. 그외에도 명절 그 자체를 위해서 현금을 어마어마하게 쏟아내게 됩니다. 이 돈들은 한국은행에서 어떻게 어디로 흘러가게 될까요? 이 궁금점에 대해서 간단하게 포스팅 해보고자 합니다.

 위 사진과 같이 명절마다 뉴스에서는 한국은행 창고(금고)에서 저런 신권 뭉치를 카트로 나르는 장면을 뉴스로 접하게 됩니다. 아마도 대부분의 사람들이 '저게 나한테 있으면...'하는 생각 말고는 다른생각이 딱히 나지 않을겁니다. ㅎㅎㅎ 저또한 동일한데요.

 명절마다 한국은행에서 풀어대는 저 돈은 어디서 어떻게 흘러들어갈까요? 그 궁금증 해결을 위해서 잠시 정보를 좀 찾아보았습니다.

 우선 당장에 명절을 위한 현금수요가 상당히 많아집니다. 평소에는 신용카드로 대부분의 결제를 했다면 이 기간동안에는 신용카드나 다른 구매수단보다는 현금을 좀더 많이 사용하게 됩니다. 대표적인 선물로도 인기가 높죠. 특히 신권은 부모님이나 지인에게 선물을 줄때 꼭 찾게되는 것이기도 합니다. 하지만 대부분의 은행에서는 신권보다는 통용되는 일반지폐(헌돈)을 가지고 있기 대문에 이 신권 수요를 감당하려면 한국은행에 신권을 별도로 요청해서 할당받게 됩니다. 그래서 이 신권들이 명절수요가 많아서 마치 공장에서 생산한 물건 재고를 한꺼번에 풀듯이 한국은행에서도 신권을 많이 풀게 됩니다.

 사실은 명절이 아니라도 한국은행은 매일매일 현금을 금고에서 꺼내 시중에 풀고 있습니다. 평균적으로 매월 2000억 정도의 현금을 새로 찍어서 시중에 풀고 있습니다. 하지만 추석이나 설에는 특별히 현금 수요가 많아서 이보다 많은 2조원 가까운 신권을 시중에 풀게 됩니다.

 이 신권은 한국은행에 직접 찾아가도 되지만, 일반적으로는 시중은행들에게 분배해줍니다. 그래서 시중은행에 명절을 위해 출금을 하러 가면 신권을 받게 되는거죠.

 이와는 별도로 명절에 특별히 자금이 필요한 중소기업을 위해서도 자금을 풉니다. 물론 이거는 신권과 관련은 없습니다만, 일시적으로 정책적 대출을 해주는것인데요. 한국은행이 직접 중소기업을 위해 대출을 해주는것은 아니고 한국은행이 총액 얼마 정도의 금액을 저리로 시중은행에 빌려주면 그 돈을 가지고 적절한 중소기업에게 대출을 해주는 자금으로 활용되게 됩니다. 싸게 빌려왔기 때문에 은행 인건비나 마진등을 제하고라도 다른 대출에 비해서 비교적 낮은 금리로 대출이 가능하게 됩니다. 물론 일시적인 대출이긴 합니다.

 이를 다른말로 총액한도대출이라고 부릅니다.

 이처럼 우리나라에서는 1년에 2번식 큰 자금수요 이벤트가 있어서 그나마 경기에 중요한 역할을 하고 있음에는 분명합니다. 어떨때는 크리스마스다, 무슨데이 무슨데이 만드는것이 마치 정체된 수요를 조금이나마 키우고자 하는 생산자들의 노력이 아닌가 싶을때도 있구요. 그중에는 발렌타인데이나 빼빼로데이와 같이 성공한 케이스도 분명 있으니까요.

 어쨌거나 명절에 방출되는 현금 흐름에 대한 궁금증이 다소나마 해결되었기를 바랍니다.

 이번엔 주택청약종합저축에 대해서 간단하게 알아볼까 합니다. 옛날에 청약저축은 무주택자나 서민만 가입가능했으나 현재 나오는 주택청약종합저축은 자격조건이 별도로 없습니다. 심지어는 외국인까지 가입이 가능합니다. 신기하죠?

 이 주택청약종합저축은 금리도 높고 소득공제혜택에 여러가지 장점이 많아서 너도나도 가입하고 있습니다. 은행에서 주택청약종합저축 가입 수수료 수입도 쏠쏠하기 때문에 은행또한 이를 반기고 있죠.

 한동안 프리미엄이란 말은 오간데 없고 할인분양이란 말뿐이었던 신규분양시장에 다시금 프리미엄이 조금씩 등장하기 시작하면서 주택청약종합저축의 중요성이 대두되고 있습니다. 신규아파트 분양시 주택청약종합저축 가입기간이 길거나 금액이 많아야 가점이 많고 그만큼 당첨 확률이 높아집니다.

 단순히 돈많은 사람들을 우대시켜주려고 이런 조건이 있는걸까요? 그냥 소득이 낮은 사람과 무주택기간이 긴 사람만 혜택을 주면 되는거 아닐까요?

 주택청약종합저축에 저축한 금액은 기본적으로 국민주택기금이란 이름으로 한곳에 모으게 됩니다. 이 돈을 가지고 건설회사가 아파트를 지을때 융자(대출)를 해주는 용도로 쓰이게 됩니다. 아파트는 통상 분양시기에 한번에 모든 대금을 받지 않고 분할해서 납부하게 되죠. 그 자금이 충분하지 않을때 국민주택기금에 돈을 빌려서 짓게 됩니다.

 이 제도가 생긴 초창기에는 국내 건설사도 돈이 없고 정부도 돈이 없어서 주거환경개선(아파트 건설)을 위해서 필요한 자금을 모으기 위한 한가지 방안이었습니다. 그렇기 때문에 오래도록 가입한 사람이거나 많이 저축한 사람은 그만큼 아파트 짓는데 큰 역할을 했으니 가입한 기간이나 금액에 비례하여 분양에 가점을 주는것이죠.

 국민주택기금은 주택청약종합저축에 저축되는 자금 뿐 아니라 복권위원회로 부터 복권 판매금액의 일부도 국민주택기금으로 쓰입니다.

 이 국민주택기금은 단순히 건설회사 대출용으로만 쓰이는것은 아니고 일반 개인들의 전사제금대출이나 생애최초주택구입자금 등에도 활용되기 때문에 국가 전반적인 주거환경개선에 한 역할을 한다고 생각하시면 되겠습니다.

 현재 무주택자이건, 집이 있건, 세대주가 아니건 무관하게 사용이 필요한 시점까지 가입기간과 금액을 모두다 인정해주는 제도를 운영중이기 때문에 일단 가입하고 보는것이 좋다고 할 수 있겠죠. 아마 해당은행에서도 반갑다고 해줄겁니다. 주택청약종합저축에 가입하면 대출금리도 작지만 아주 조금 낮아지고 여러가지 혜택을 주기도 합니다.