안녕하세요? 오늘 다룰 주제는 바로 채권입니다.

그냥 사는 채권은 아니고 집이나 차를 매입할 때 반드시 사야하는 채권입니다.

채권은 매입하는 대상에 따라서 도시철도채권을 매입해야하는 경우도 있으며 지역개발 공채를 매입해야 하는 경우도 있습니다.

집이나 땅의경우에는 국민주택기금채권을 매입해야 하죠.

사실 이 채권들은 일반적으로 직접 보기가 어렵습니다. 왜냐하면 자동차구입이든, 땅이나 주택을 구입하는 경우든 대부분 대리인을 통해서 처리를 하게 되기 때문이죠.

대리인을 통해 처리하게 되면 통상 바로 매도하는 경우가 흔하기 때문에 사실상 채권을 구경하기가 어렵습니다. 오히려 채권을 바로 매도하지 않겠다고 하면 평소에 하지 않던 업무라서 당황하는 경우도 발생할겁니다.

통상적으로 바로 매도하게 되는 채권은 이게 큰 손해는 아닐까요? 만기 까지 보유하는것이 더 이득은 아닐까요?

정답은 사실 없다고 하는것이 정답이겠습니다.

우선 첫번 째로 사람들마다 자금사정이 모두 다르기 때문입니다. 일반적으로 채권 수익률은 2%전후입니다. 조금전에 주택도시기금 채권 수익률을 조회해보니 2.012%로 나오네요. (출처: http://nhuf.molit.go.kr/FP/FP07/FP0705/FP070503.jsp)

저 수익률은 통상 시중은행의 예적금보다 조금이라도 높은경우가 대부분입니다.

그러니 여유자금이 좀 있는 경우라면 채권을 보유해서 시중은행보다 조금이나마 높은 금리를 활용하는편이 더욱 좋겠습니다.

하지만, 여유자금이 없는 분은 일부러 저런 채권에 투자할 여력이 없기 때문에 빠르게 매도하여 빚을 좀더 갚는다던지 또는 당장 필요한 곳에 쓰는것이 훨씬 좋을것입니다.

두번 째로 기준금리가 변동될 가능성이 있기 때문입니다. 

 이부분은 투자상품과도 연결되어 있는 부분입니다. 만일에 오늘 기준으로 2%의 채권을 매입했다고 가정하겠습니다. 그런데 1년뒤에 정부에서 경기부양에 먹구름이 예상된다며 시중금리를 1% 까지 낮췄다고 가정한다면 1년뒤 시점에서 시중에 풀리는 채권은 지금보다 수익률이 더욱 낮은 채권뿐이기 때문에 보유중인 2%채권의 가치는 조금 올라갑니다. 시세차익을 노리는것이죠.

 하지만, 반대로 기준금리가 1년뒤에 3%로 올라서 1년뒤 풀리는 채권들은 죄다 보유중인 채권보다 높은 금리를 보장하는 채권들이 많아지고 그덕분에 현재 보유중인 채권은 가치가 조금 떨어집니다. 시세 차익을 노릴 수 없어 무조건 만기까지 들고가야하는 상황이 발생합니다.

 그렇기 때문에 누구하나 채권은 무조건 파는것이 이득이다. 또는 무조건 보유하는것이 이득이다. 라고 이야기 하는 누군가가 있다면 해당 의견은 조금은 경계하는것이 좋지 않을까 싶습니다.

 이 내용은 예전에 한번 다룬 적이 있지만, 일부 내용을 보강하여 한번더 작성해보았습니다.

제가 당장에 대출관련하여 밀접하게 관련되어 있지 않아서 관심을 잠시 끊고 있었는데 어젠가 매스컴에서 안심전환대출의 인기를 안내하는 뉴스를 보여주더군요.

첫날부터 사람들이 어마어마하게 몰려서 업무가 마비될 지경였다고 전하는 뉴스를 접했습니다.

그런데 정작 뉴스에서는 관련된 내용을 자세히 안내하기 보다는 그냥 인기가 많다, 유리하다 정도만 안내 하니 사실 오히려 궁금증만 자아낼 뿐 궁금증 해결을 하기에는 조금 부족하지 않았나 싶네요.

그래서 제가 한번 조금이나마 쉽게 풀어볼까 합니다.

우선 이 대출은 주택금융공사에서 시행하는 정책적인 대출중 하나입니다. 은행 상품이 아니라 주택금융공사 대출상품이란 이야기죠. 이와 비슷한것이 보금자리론, 국민주택전세자금대출, 최초주택구입자금대출 같은것들이 있습니다.

우선 일단 무엇이 그렇게 좋은지를 간단하게 알아보겠습니다.

뭐니뭐니해도 금리가 가장 중요한 포인트일것 같습니다. 금리는 실제 부담하는 이자와 직접적인 연관이 있어서 가장 민감한 부분입니다.

확실히 금리는 좋은것 같습니다. 현재 담보대출중에서 2% 중후반대에 이용가능한 대출은 접하기 어려운데, 거의 대부분의 대출 고객이 이용가능한 2%대의 대출이라는점이 아주 강력한 이점을 가지고 있습니다.

현재 기준으로 각 은행별 안심전환대출 금리는 다음과 같습니다.

대부분의 은행들이 거의 비슷한 금리를 제시하고 있습니다. 사실상 주택금융공사에서 주관하는 상품이다보니 대동소이 할것이라 생각되네요.

금리는 다음 페이지를 참고하시면 됩니다.

http://www.hf.go.kr/cmspubl/template1/MN00000646.jsp?on=31

다음으로 매우 큰 장점이 바로 기존대출 중도상환 수수료 면제 조건입니다.

이말은 무엇이냐면 기존에 쓰고있는 주택담보대출이 있는데 금리가 높게 쓰고 있다가 새로운 낮은 금리의 상품이 나와서 그 상품으로 바꾸고자 할때엔 패널티가 붙습니다.

일정기간동안(10년~30년) 대출을 사용하고 이자를 꼬박꼬박 내기로 했었는데 갑자기 갚아버리면 은행인 우리가 손해이니 대출할때 정해둔 수수료를 내고 다 갚으시오~ 라는 말을 하는것이죠.

그래서 금리가 하락시기이고 대출금리가 낮은 상품으로 갈아탈 수 있지만, 중도상환 수수료가 너무 커서 오도가도 못하는 사람들이 많았을겁니다. 그런데 이 수수료를 완전 면제해주겠다는 조건인것이죠.

이것만 해도 상당한 금전적 이익이 있지 않나 싶습니다.

사실 이 두가지가 가장 큰 핵심이 아닐까 싶습니다.

그럼 이 좋은 대출을 누구누구에게 해주느냐? 이것이 중요하겠죠?

이 상품은 재미있게도 2014년 3월 이전에 대출 받은 사람들을 대상으로 하고 있습니다. 게다가 모든 대출이 포함되는것은 아니며 변동금리로 받은 대출이거나 또는 원금은 갚지 않고 이자만 내는 만기상환방식의 대출을 사용하는 사람들만 이용 가능합니다.

이말을 다시 하면 원금과 이자를 상환하는 고정금리를 이용하며 원리금균등분할 방식 또는 원금균등분할방식의 대출을 쓰는 사람은 해당사항이 없는것이죠. 뭔가 아리까리한 조건임에는 분명합니다.

다음으로 주택가격이 9억원 이하이면서 갚아야할 원금이 5억원 이하인 경우에만 가능한 대출입니다.

자신이 이용중인 주택 가격이 9억원을 넘거나 갚아야할 금액이 5억이 넘는다면 이용하기 어려운 상품입니다.

주택가격이 얼마인지 궁금한분들은 KB시세를 확인하시면 될것 같습니다.

여기서 한가지 주의할것이 또한가지 있습니다.

모~~~든 주택담보대출 이용자는 아니고 총 16개의 금융기관의 대출 이용자만 가능합니다.

이용가능한 은행을 열거하자면 다음과 같습니다. 국민은행, 농협은행, 시티은행, 외환은행, 하나은행, 경남은행, 대구은행, 전북은행, 기업은행, 수협은행, 신한은행, 우리은행, SC제일은행, 광주은행, 부산은행, 제주은행 입니다.

안심전환대출은 은행을 바꿔서 대출을 받을 수는 없고, 은행은 그대~로 이용하되 상품만 바꾸는 방식이기 때문에 현재 대출을 이용중인 은행으로 문의를 하셔야 한다는점 참고하시면 좋을것 같네요.

마지막으로 주의해야할 점 한가지만 더 말씀드려야 할것 같네요.

지금 쓰고있는 대출 상품이 주택금융공사 상품 즉, 보금자리론, 디딤돌대출, 적격대출을 이용중인 분들은 이번에 나온 안심전환대출을 이용할 수 없다는것! 참고하세요.

현재 매스컴에서도 떠들석 하게 이야기를 해두었으니 아마도 더욱 많은 분들이 은행으로 달려가거나 콜센터에 문의하실것 같습니다. 게다가 대출금액이 20조원으로 한도가 있다고 하니 혹시나 그 한도가 꽉차 버리면 어쩌나 하는마음에 더욱 그럴것 같습니다.

하지만 그렇다고 지금 당장 은행으로 달려가는것은 그닥 추천하고 싶지 않습니다.

그이유는 첫번째로 지금은 대출 처리도 처리지만, 안내하느라 엄청단 부담을 가지고 있는 직원들이 매우 힘들기 때문입니다. 상담하랴, 일 처리하랴, 기존업무 처리하랴... 이럴때에 대출을 맡기면 자칫 누락되고 실수들이 많아져서 은행을 두번, 세번 다녀가야 할 지도 모릅니다.

두번째는 정부에서 이러한 인기를 실감하고 전체 20조원을 조기 집행 할것이며 그 한도 또한 상당히 늘리는 논의를 한다고 합니다.

그렇기 때문에 본인이 대출 자격에 부합한다고 생각이 들면 지금 당장 보다는 한달즈음 뒤에 이 상품으로 은행을 찾는것이 훨씬 좋다고 생각됩니다. 그정도면 은행에서도 아주 능숙하게 업무를 처리할것이고 한도에 대한 결론도 나와 있을거니까요.

하지만, 16개의 금융기관 이외의 금융기관에서 대출을 사용하고 있는 사람이거나 나름 적극적으로 갚아보고자 시도했던 분할상환 이용자들은 상대적인 박탈감이 들게되는 정책상품인것 같습니다.

시끌시끌한 안심전환대출이 무엇인지 궁금하신 분들에게 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다.

경제 성장률 때문에 중앙정부는 한해 예산의 상당수를 상반기에 집행하겠다고 합니다.

정부에서 직접 돈을 풀어서 경제를 이끌어 보겠다는 판단이겠습니다. 하지만, 이렇게 무작정 돈을 쓸 수가 없는것이 국가도 땅파서 장사를 하는것이 아니기 때문이죠.

어쨋거나 그러면 자연스럽게 국가 부채를 걱정해야하는 상황이 발생합니다.

국가 부채가 현재 500조원에 육박한다고 하는데요, 그런데 국가부채와 관련된 뉴스를 보면 금리(이자)가 4%가 넘게 적용되고 있다는것을 확인할 수 있습니다.

요즘 금리가 1%대의 사상 최저 금리가 유지되고 있는판에 정작 국가는 왜 4%나 되는 이자를 주고 돈을 빌리고 있을까요? 오늘은 이 부분에 대해서 간단하게 알아보겠습니다.

현재 국가에서 사용하고 있는 부채는 하루아침에 생긴 부채도 아니고 변동 금리도 아닙니다.

국채는 보통 처음에 발행할 때에 정해진 금리로 발행하게 되어있으며, 그 기간도 매우 깁니다.

그러니 지금 500조원의 부채는 십수년전에 빌린 부채부터 최근에 빌린 부채까지 다양하게 섞여 있습니다.

최근에야 금리가 많이 낮아졌지만, 몇해전 발생했던 리먼 사태 및 금융위기때에는 금리가 5~6%에 육박하는 채무도 많이 발생했습니다.

지금이야 5~6%의 금리 생각하면 어마어마하게 높은 금리이지만, 그당시에는 워낙 돈빌리기가 어려운 시기였기 때문에 이정도만 해도 상당히 저렴한 금리였습니다.

이쯤되면 이런 의문이 들게 됩니다. 금리도 정부가 정하고 하는데 국가채무 이자(금리)관리를 이렇게 까지나 제대로 못하나? 하는 생각이 들 수도 있습니다.

정부부처에는 한국에서 내놓으라 하는 전문가들이 상당히 많습니다. 하지만, 그들 또한 미래의 금리를 예측한다는것은 불가능 합니다.

마치 주식이 내년에 대박날지 망할지 미리 알수 있는것과 같이 거의 불가능한 일이기 때문입니다.

아무쪼록 정부의 노력덕에 경기가 살아나서 이런 부채 걱정도 조금씩 덜 수 있으면 좋겠네요.

요즘엔 인기가 조금 시들해진 것 같긴 합니다만, ELS는 여전히 매력있는 투자 파생상품입니다.

펀드처럼 수익률이 들쭉 날쭉 하는것도 아니고, 적금처럼 쥐똥만큼의 이자만 주는것도 아니기 때문이죠.

통상적으로는 일반적인 예적금의 이자보다 몇배의 수익률을 제공하는 상품이 많은것이 바로 ELS입니다.

ELS 상품을 보다면 낙인 낙인 거리는데 이게 뭔소린지 몰라서 쉽게 투자하기 어려운 경우가 종종 있는데요, 이 낙인이 무엇인지 알아보고 또한 ELS의 장단점을 알아보도록 하겠습니다.

그럼 간단하게 ELS이 뭔지 이야기 해보겠습니다.

ELS는 연결된 주식의 가격이 처음 가격의 70%(50%~90%) 이상만 유지하면 금리보다 몇배 높은 정해진 수익률을 제공하는 상품입니다.

예를들어 처음 가격이 1만원이고 제한 설정을 70%로 해뒀다면 이 주식이 정해진 기간동안 7천원 이상만 유지한다면 아주 높은 수익률을 제공하는것이죠.

위에서 말한 이 70%가 낙인 지점입니다.

상품마다 이 낙인 시점이 다 틀리게 설정됩니다. 어떤 종목은 50%도 있구요, 어떤 종목은 70% 어떤종목은 90%도 있습니다.

통상적으로 1년~3년 정도의 기간을 가지는데 이 기간동안에 낙인 지점까지만 떨어지지 않으면 은근 높은 확정 이자를 제공하는 상품이 바로 ELS인것이죠.

ELS상품은 대부분 대형주 위주로 구성하는데요, 막상 생각해보면 그런 대형주 들이 뭐 기간내에 30%이상이나 떨어질까~ 싶은 생각이 들어서 투자상품으로 선택하는 경우가 많을것인데요.

ELS는 상당히 큰 주의가 필요한 상품입니다. 왜냐하면, 사람들이 통상적으로 생각하는 시세 기준은 종가 기준이기 때문입니다. ELS는 종가뿐아니라 장중에라도 낙인을 찍으면 바로 큰 손실이 발생하기 때문에 매우 큰 주의를 요합니다.

주식 시장의 뉴스를 찾아보면 증권사의 실수 또는 소문, 악성루머 등에 의해 일시적으로 이유없는 하한가를 기록하는 경우가 흔히 있기 때문이죠.

실수든 정상적이든 장중에라도 하락 때문에 낙인이 발생할 수 있기 때문에 개별주 보다는 임의로 조작이 어려운 주가지수 연동 ELS가 좀더 안전하다 할 수 있겠습니다.

아무쪼록 현명한 투자에 도움이 되었기를 바랍니다~

예금과 적금을 하다보면 이런경우가 있습니다. 예금과 적금의 만기가 얼마 남지 않았는데 만기보다 조금 일찍 목돈이 필요한 경우가 생기기도 합니다. 이런경우에는 예금이나 적금을 깨야 하나 말아야 하나 참으로 고민스러울때가 많습니다.

그러다 보면 참 좋은 선택지 중에 하나로 예금(적금)담보대출 상품이 찾아지게 되죠. 그런데 막상 예금(적금)담보대출을 받으려고 보면 은행이 나한테 주는 이자는 고작 2.5%밖에 되지 않으면서 대출금리는 4%나 내라고 합니다.

뭔가 앞뒤가 맞지 않는듯한 이 아이러니한 상황에 대해서 이야기 해볼까 합니다.

우선 대출상품을 설명하기 이전에 과연 적금이나 예금을 깨야 하는지 마는지에 대한 상황판단부터 하는것이 중요하다 하겠습니다.

통상적으로 예금과 적금은 중도에 해지하게 되면 원금은 그대로 주지만, 이자는 거의 주지 않거나 매우 적은 이자만 계산해서 주게 됩니다. 그런데 그 기준을 잘 살펴봐야 합니다.

만기가 얼마 남지 않았는데 몇일 앞두고 해지한다고해서 그 많은 이자를 모조리 가지고 가진 않습니다.

은행마다 기준이 조금씩 상이하긴 하겠지만 일반적으로는 만기를 한달 정도 남기고 해지하는 경우에는 몇일 남은 이자만 제외하고 나머지 기간에 대한 정상적인 이자를 제공하는 규정이 있습니다.

만일에 오늘이 3월 8일이고 3년동안 붓던 예금(적금)만기가 3월 30일 인경우에는 오늘 해지 한다고 해서 이자를 적게 받거나 하지 않습니다. 오늘까지의 정상적인 이자는 받고 오늘부터 30일까지의 이자만 못받기 때문에 이런 경우에는 다른것 고민할 필요 없이 적금(예금)을 해지하러 가면 됩니니다.

물론 금융기관마다 이 기간에 대한 기준은 상이할 수 있기 때문에 해지하기전에 직원에게 문의하는게 좋겠죠.

그렇다면, 만기가 한참 남은 예금이나 적금인 경우가 남아있습니다.

이런 경우에는 무작정 예금,적금 담보대출을 사용하는것이 아니라 사전에 한가지 스스로 확인해야할 상황이 있습니다. 이제까지 지켜온 예금 및 적금의 기간은 얼마정도이고 내가 대출해서 돈이 필요한 기간은 어느정도 인가를 확인해야 합니다.

만일에 가입기간이 그리 길지 않다면 당장에 해지하는것이 바람직할 수 있습니다. 만일에 가입기간이 좀 길다 하더라도 대출을 사용해야 하는 기간이 길어질것으로 예상된다면 여전히 해지하는것이 맞습니다.

예금(적금)담보대출을 사용하기에 적절한 사람은 목돈이 필요한 기간이 매우 짧은 경우만 유용하다 할 수 있겠습니다. 대출은 빌린 기간 만큼만 이자를 납부하면 되는것이기 때문이죠.

자, 이제 오래도록 기다리셨습니다. 정작 제목은 이자가 높은 이유에 대해서 알아보겠다고 해놓고서는 이 이야기를 하는데에 너무 먼길을 걸어온것 같네요.

만일 내가 예금이나 적금을 2.5%의 이자를 받는 상품이라고 가정하고 이것으로 예금(적금)담보대출을 사용한다고 생각해보겠습니다. 통상 이것으로 대출을 받으면 약 4% 전후의 대출 이자를 내라고 할겁니다.

막상 2.5%밖에 주지 않는 적금을 가지고 그것도 담보로 대출을 쓰는데 4%나 받는다니 이건 뭐 사기 같아 보입니다. 하지만, 잘 따져보면 그리 무리한 금리가 아니라는것을 확인하실 수 있을겁니다.

예를들어 내가 1천만원 2.5%짜리 3년 예금상품을 가입중이라 가정하고, 잠시 잠깐 목돈이 필요해서 대출을 4%에 이용하고 한달뒤 갚았습니다.

그럼 한달동안 4%의 대출 이자를 낸 셈이 되겠죠? 하지만, 실질적으로 내가 지불한 돈은 4%의 이자가 아니라 1.5%의 이자입니다.

왜냐하면 예금상품은 그 기간동안 이자를 주지 않은게 아니라 예금은 예금대로 이자계산이 되고 있는것이죠.

결국 낸 이자 4% - 받을 이자 2.5% = 실제 비용을 지불한 이자 1.5%

이렇게 계산되는것이죠.

그러니 1.5% 정도의 대출 비용만 지불했다고 생각하시면 됩니다. 이러한 이유에서 일반대출상품중 가장 이자가 낮은 상품을 꼽으라면 바로 예금(적금)담보대출 상품이 되겠습니다.