날이 점점 추워지고 있습니다. 거의 가을 끝자락에 온것 같네요. 이런날씨에 전세나 월세 계약이 만료되어서 이사할 집을 보러다니는 분을 보면 왠지 모르게 서글퍼지네요.

근데 내가 처음에 계약할 때 오래 살지 안살지 몰라서 1년만 계약했는데, 막상 나가기 싫어지면 어떻게 해야 할까요? 집주인과 새롭게 계약해야 할까요?

결론부터 말씀드리면 1년짜리 계약서도 2년을 보장받을 수 있습니다.

이게 가능한 이유는 바로 주택임대차보호법에 의한것인데요. 주택임대차보호법에 의하면 2년 이하의 계약은 2년으로 간주한다는 조항이 있습니다.

출처: http://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?popMenu=ov&csmSeq=629&ccfNo=1&cciNo=2&cnpClsNo=2#629.1.2.2.1118829

즉, 전세나 월세 계약을 1년을 했건 1달을 했건 주택임대차보호법에 보호받을 수 있는 상황이 되어 있다면(계약, 대금전달, 주소이전, 실거주 등) 무조건 2년은 거주할 수 있는 권리를 보호받게 됩니다.

이러한 의미에서 집 주인 입장에서는 2년 미만의 계약은 사실상 무의미한 계약이 되겠습니다.

그러면 계약서에 1년으로 작성했는데, 무조건 2년을 살아야 하느냐? 라고 물으시면 그것은 또 아닙니다. 단지 2년까지 살수 있는 권리를 보장받은것이지 그렇게 하지 않는건 쌍방간의 합의에 의해서 결정하면 됩니다.

즉, 1년짜리 계약서를 썼으면 1년뒤에 나가면 됩니다. 계약서 자체가 쌍방간의 합의문(?)이라고 생각하시면 되겠죠.

이것이 법적으로는 어떻게 하더라도 계약한 집에 살 수 있는 권리를 보장받았다는것이지, 이것을 남용한다면 여러가지고 골치아픈 상황이 이어질 수 있습니다.

그러니 가능하면 계약을 2년위주로 계약하고, 2년 미만으로 할것이라면 임대차보호법으로 최대 2년간 살 수 있음을 계약하기전에 집주인과 어느정도 이야기를 해두고 경우에 따라서는 별도 계약서 재작성 없이 2년까지 산다는것을 정해두면 나중에라도 별탈 없을것 같네요.

저를 포함해서 대부분의 사람들이 월세 또는 전세로 살고 있을것 같습니다.

살다보면 전세나 월세 계약중에 이사를 가야하는 경우도 있고 집주인이 변경되는 경우도 있습니다. 이럴 때에는 어떻게 해야하는지 간단하게 알아보도록 하겠습니다.

우선 집주인이 변경되는 상황부터 이야기 해보겠습니다.

보통 월세나 전세 계약은 2년단위로 하게 됩니다. 하지만, 집주인이 변경되는 상황이라면 2년 계약이 딱 맞게 바뀌지는 않죠. 보통은 계약 중간에 변경됩니다.

이런 상황이라면 크게 보면 두가지 옵션이 있습니다. 기존 계약서를 유지하거나, 새로운 주인과 새로운 계약서를 다시 쓰는것이죠.

기존계약서만 있으면 집주인이 갑작스레 변경된다 하더라도 전세보증금은 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만, 집주인이 변경된것을 알게 되었다면 가능한 새로운 집 주인과 연락해서 전세보증금과 계약 사항에 대해서 확인하고 필요에 따라서 계약서를 새롭게 쓰면 되겠습니다.

이때! 주의하실점은 집주인이 변경되었단 말만 가지고 선듯 새롭게 계약서를 쓴다거나 하진 마시고, 제일 좋은것은 부동산을 통해 처리하는것이며 그것도 번거롭다면 최소한 등기부등본을 발급받아서 새로운 집주인의 인적사항을 확인하는것이 중요하겠습니다. 등기부등본은 누구나 조회할 수 있으며, 1000원 남짓 투자하면 됩니다.

간혹가다가 새로운 집주인이 당장 들어와 살겠다고 주장하는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런경우에 집주인 말을 곱게 들어줄 필요는 없습니다. 계약기간이 남은 이상 계약기간 내에서는 살수있는 권리가 있는것이죠.

하지만 갑작스레 이사하게 되는 이사비용과 새로운 집을 구하면서 발생하는 공인중개사 수수료를 납부해준다면 이후의 결정은 거주자 몫이 됩니다. 어차피 쌍방간의 계약이니 서로 합의점을 찾으면 그렇게 하면 되는것이죠. 계약기간 내에 절대로 이사하는것이 싫다면 새로운 집주인이 이사비용의 10배를 준다고 해도 어쩔수 없는것이죠.

반대의 경우도 한번 생각해보겠습니다. 살다가 계약기간이 만료되지 않았는데, 이사를 해야하는 상황이라면 어떻게 해야 할까요?

이 경우에는 위에서 언급한 내용의 반대로 생각하시면 됩니다. 이때는 집주인이 결정권이 있게됩니다. 계약을 파기하는 것은 세입자이기 때문에 집주인이 거기에 응하지 않으면 어쩔수 없는것이죠.

대신에 집주인에게 새로운 세입자를 구하면서 발생하는 복덕방비용을 제시한다던지 등의 조건으로 집주인과 원만하게 해결할 수도 있습니다.

대신에 복덕방비의 10배를 주겠다고 해도 집주인이 싫다고 한다면 어쩔 수 없는것이죠.

가장 좋은것은 집주인과 세입자가 상식선에서 비용을 정산한 뒤 서로 원하는 바대로 이사를 하거나 계속살거나 하는것이겠습니다.

이번에는 조금 특이한 형태의 거주공간에 대해서 이야기 해보겠습니다. 사실 저도 기존에 잘 모르다가 라디오를 통해서 처음 듣게되었습니다.

오늘의 소재는 바로 아파텔입니다.

아파텔은 정식명칭은 아닙니다. 오피스텔의 한 형태일 뿐이죠. 대신에 조금 다르게 부르는 이유는 일반적인 오피스텔에 비해서 방의 수가 많기 때문입니다. 언뜻보면 아파트 느낌이 나죠.

아파텔이라고 불리우는 오피스텔은 아파트에 비해 장점이 많습니다.

일반적으로 아파트는 주거지역 한정으로 설치가 가능하지만, 아파텔은 그러한 제한이 없습니다. 그러다 보니 흔히 말하는 역세권인 경우가 많습니다. 사실상 역과 바로 연결된 건물에서도 아파텔을 지을 수 있습니다.

또한 주거용 오피스텔이라고 불리긴 하지만, 오피스텔은 오피스텔이기 때문에 분양을 받는 경우에 아파트와는 다르게 청약통장이 필요 없습니다. 누구나 분양 신청할 수 있고, 누구나 분양 받을 수 있다는말이죠.

게다가 정부에서 시행하는 집값 안정화 정책에 많이 이용되는 분양권 전매제한에 적용받지도 않습니다. 그러니 시세 차익을 노리고 분양신청한 뒤에 시세가 높다 싶으면 언제든지 차익을 만들 수 있는 자유로움이 있습니다.

하지만, 이런 장점만 있다면 누가 아파트를 구입할까요? 항상 장점이 있으면 단점도 있는 법이죠.

우선 당장에 거래비용이 아파트에 비해서 상당히 높습니다. 취등록세가 5% 정도로 크며 세금 또한 아파트에 비해 비쌉니다.

대지지분에 대해서도 불리합니다. 일반적으로 오피스텔은 좁은 지역에 높게 건축하기 때문에 대지지분이 매우 적어서 향후 재건축과 같은 상황에서 꽤나 불리하게 작용할 수 있습니다.

또한 면적부분에서도 손해가 발생하는데요, 같은 33평이라도 아파텔이 훨씬 좁습니다. 이유는 주차장 면적이 전용면적으로 계산되어 있기 때문이죠. 예를들어 주차장 면적이 3평 정도 된다면, 33평을 살아도 실제 사는 면적은 30평이 되는것이죠.

아파텔이라고 무조건 좋지도, 무조건 나쁘지도 않습니다. 장단점을 충분히 숙지하고 자기에 상황에 맞게 잘 활용한다면 그것이 최고가 아닐까 싶습니다.

부동산 투기 제한이 이슈되는 요즘에 이런 소재가 도움이 될런지는 모르겠습니다만, 전세나 월세 사시는분들에게는 사실 부동산 투기제한과는 전혀 무관한 상황이다보니 괜찮을것 같기도 합니다.

오늘은 부동산 거래시 받게되는 공인중개사 공제증서에 대해서 이야기 해볼까합니다.

매매하시는 분들도 포함되겠지만, 부동산 거래할 때 계약서를 다 작성하고 나면 항상 뒷부분에 첨부해주는 문서가 있습니다. 바로 공인중개사 공제증서이죠.

공제증서에 보면 1억원이라는 큼직한 글씨가 적혀있고, 1억원 까지 보상해준다는 문구가 대략 적혀있습니다.

이 증서의 용도는 자동차 보험과 유사하게 부동산 거래 보험처럼 생각하시면 됩니다.

이 증서를 가지고 있는 부동산에서 거래하다가 계약과 관련한 손해를 보게 된 경우 부동산(공인중개사)의 잘못이 증명된다면 최고 1억원 까지 보상한다는 의미입니다. 그정도로 보상해줄 수 있는 수단이 있으니 맘편하게 거래하세요 라고 이야기 하는것이죠.

그러면 보험증서를 줄것이지 왜 공제증서를 주는것인지 의문이 들 수 있습니다. 공제증서가 사실상 보험증서와 유사하다고 생각하시면 됩니다. 차이점은 공제증서는 공인중개사협회에서 회원들로 하여금 공제비용을 다 받아서 한곳에 모은뒤 사고가 발생하면 모아둔 공제금에서 최고 1억원까지 보상해주는 형태이기 때문에 공제증서를 주는것이죠.

하지만, 보험증서과 공제증서의 차이점이라고 한다면 일반적으로 보험에 가입한 뒤 사고가 나서 보상을 받게되면 보상받고서 사실상의 업무가 종료가 됩니다. 하지만, 공인중개사의 공제상품에서 사고로 인한 보상이 발생하게되면 고객에게는 우선적으로 보상을 하고서 공인중개사 협회에서는 그 보상액에 대한 책임을 물어서 사고의 원인이 된 공인중개사에게 다시 소송을 걸어서 그 손해발생비용을 청구하게 됩니다.

이러한 제도는 공인중개사법으로 정해진 사항이며 다음 링크를 통해서 관련된 내용을 확인할 수 있습니다.

한국공인중개사협회 공제업무 안내: http://www.kar.or.kr/paid/aidintro.asp

현재 변동이 있는지는 모르겠으나, 공인중개사 마다 1년에 19.8만원 정도의 공제비용을 한국공인중개사협회에 납부하고 공제증서를 받게 됩니다.

여기서 한가지 특이하면서도 중요한 사항이 있습니다. 공제액에 대한 내용은 1년동안만 유효합니다. 그래서 공인중개사가 1억원짜리 공제증서를 보유하고 있다고 하더라도 그 그기간내에 사고가 발생하여 보상이 발생했다면 남은 기간동안에는 1억원에서 보상해준 금액을 뺀 액수 까지만 보상됩니다.

하지만, 소비자가 이런 사고사항을 일일이 확인하기가 어렵기 때문에 자칫 증서를 받았음에도 보상을 받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

거래하는 공인중개사가 조금 찜찜해서 확인이 필요하다면 한국공인중개사협회에 직접 문의해서 사고 여부를 확인하고 거래를 하는것도 괜찮은 방법이라고 할 수 있겠습니다.

image source: http://i.telegraph.co.uk

오늘은 이름도 재미있는 헬리콥터 머니에 대해서 이야기 해보겠습니다.

헬리콥터 머니는 실제로 헬리콥터에서 현금을 뿌리는것은 아니구요. 마치 실제로 돈이 뿌리는것 처럼 정부가 직접 돈을 찍어내서 도로도 건설하고 각 가정에 직접 지원을 하기도 하는 정책들을 이야기 합니다.

정부가 정책을 집행하는데에 돈을 사용하는것이 뭐 특별한것이 아닐 수도 있습니다. 하지만, 그 재원의 차이가 있습니다.

평소에는 국민들의 세금으로 모여진 재원을 가지고 정책을 집행하고 돈을 사용합니다. 하지만, 이런 헬리콥터 머니같은것으로 정책을 집행하는경우에는 세금이 아니라 한국은행에다가 새롭게 돈을 찍어내게 한 뒤에 그 돈을 사용하는것이죠.

언뜻 들어서는 꿈같은 이야기죠~ 마치 돈을 쓰고 다 쓰고나면 내가 새롭게 돈을 만들어서 쓸 수 있으니까요.

이러한 정책을 사용하는 경우는 보통 경기가 위축되었을 때 입니다. 일반적으로 경기가 안좋아질 때에는 채권을 매입하고 집행해야할 정부 예산을 빠르게 소비한다거나 하는 재정정책들을 많이 사용하게 됩니다.

하지만 이런 재정정책이 항상 잘 먹히는것은 아닙니다. 각종 재정정책을 사용했음에도 그다지 효과가 없을 때 긴급하게 한번씩 쓸 수 있는 정책이 바로 헬리콥터 머니 정책이죠.

마치 평소에는 향정신성물질이라서 일반적으로 사용하지 못하는 약물들을 생사를 왔다갔다 하는 응급환자에게 제한적으로 사용하는것과 비슷한 이치라고 생각하시면 되겠습니다.

사람들이 경기영향으로 소비를 극단적으로 위축시키게 되면 돈이 돌지 않아서 경제활동에 큰 문제가 생기고 회사들은 운영난에 허덕이게 되며 그로 인해 근로자들의 임금체불과 같은 여러 사회 문제를 발생시키기 때문에 필요에 의해서 정부가 돈을 찍어서 직접 소비를 하는것입니다.

정부가 대놓고 직접 돈을 쓰기 때문에 효과는 빠르게 나타날 수 있습니다. 그럼 이런 정책이 좋기만 할까요? 돈은 무한정 찍어낼 수 있으니 이렇게 경기를 지속적으로 회복 시킬수는 없을까요?

안타깝게도 지속적으로 사용하지 못하는 위험한 정책입니다.

돈을 찍어서 사용하게 되면 당장에는 효과가 좋긴 하지만, 적당한 선에서 조절하지 못하고 막무가내로 이용하게 되면 한국의 원화가치가 크게 손상되게 되고 원화 가치의 하락으로 인해 한국에 들어와있던 외국자본들이 손실을 줄이기 위해 해외로 빠져나가는 현상이 발생할 수 있습니다.

그런 외화유출 현상이 동시에 발생하면 과거 IMF와 같이 외환 위기가 올 수도 있습니다.

또한 이런 정책으로 인해 유통되는 현금이 넘처나면 현금이 너무 흔해져서 단기간 내에 물가상승이 발생할 수 있습니다. 경기는 좋지 못하는데 현금만 풀려 물가는 상승하는 최악의 스테그플레이션이 발생할 수도 있기 때문에 더더욱 제한적으로 사용해야 합니다.

이 정책은 최근에 사용한 이력이 있습니다. 작년 초 대우조선해양 사태가 발발하고 나서 갑작스러운 증자가 필요한 상황을 타개하기 위하여 여러가지 복잡한 방법을 통해 증자를 진행시켰는데, 크게 보면 이 과정에서 한국은행의 발권력을 활용하여 진행했기 때문에 가까운 예시가 바로 이때입니다.

이런 정책이 사용되면 경제가 매우 어려운 사태라고 생각하시면 됩니다. 하지만 이런정책이 사용되지 않는것이 가장 좋을것 같네요.